Calculateur Revenus Fonciers 2026 — Micro-Foncier vs Régime Réel vs SCI à l'IS
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📌 En bref : Micro-foncier : abattement 30%, plafonné à 15 000 €/an (déclaration 2042 case 4BE). Régime réel : charges déductibles (travaux, intérêts, taxe foncière), déficit foncier plafonné à 10 700 €/an sur revenu global (art. 156-I-3° CGI). SCI à l'IS : amortissement du bien possible, IS à 15% jusqu'à 42 500 €.
⚠️ Avertissement : Les résultats de ce simulateur sont indicatifs. Consultez un professionnel qualifié (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) pour votre situation personnelle. La fiscalité immobilière peut évoluer en cours d'année.
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Le micro-foncier : simplicité sous conditions
Le régime micro-foncier (art. 32 CGI) s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il est réservé aux propriétaires en direct — la SCI à l'IR peut en bénéficier sous conditions, mais pas la SCI à l'IS.
Principe de l'abattement 30%
L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts perçus. Vous n'avez aucune charge à justifier : l'abattement est censé couvrir l'intégralité de vos frais réels (assurances, gestion, taxe foncière partielle, petits travaux d'entretien). Le revenu imposable est donc égal à 70% des loyers bruts.
Déclaration simplifiée : formulaire 2042
Avec le micro-foncier, la déclaration est ultra-simple : il suffit de reporter le montant brut de vos loyers en case 4BE du formulaire 2042. L'administration calcule automatiquement l'abattement. Vous êtes également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus bruts (pas sur l'imposable).
Conditions d'exclusion du micro-foncier
- Revenus fonciers bruts annuels supérieurs à 15 000 € → bascule automatique au réel
- Propriétaire d'un bien en monuments historiques
- Propriétaire d'un bien bénéficiant d'un avantage fiscal lié à des dépenses de restauration (Malraux, Borloo...)
- Propriétaire de parts de SCPI soumises au régime réel
Source : art. 32 CGI. Seuil de 15 000 € inchangé depuis 2017.
Le régime réel : déduire toutes les charges
Le régime réel (art. 31 CGI) est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, ou optionnel en dessous de ce seuil si vos charges dépassent 30% des loyers. L'option est valable pour une durée minimale de 3 ans, reconductible tacitement.
Charges déductibles au régime réel (art. 31 CGI)
| Catégorie de charge | Déductible ? | Précision |
|---|---|---|
| Travaux d'entretien et de réparation | OUI | Remise en état, peinture, toiture... |
| Travaux d'amélioration | OUI | Installation chaudière, double vitrage... |
| Intérêts d'emprunt | OUI | Intérêts du crédit immobilier uniquement |
| Assurance propriétaire non-occupant | OUI | PNO, GLI (garantie loyers impayés) |
| Frais de gestion locative | OUI | Honoraires agence, syndic de copropriété |
| Taxe foncière | OUI | Part propriétaire (hors TEOM si récupérée) |
| Travaux de construction / agrandissement | NON | Ces travaux augmentent le capital |
| Capital du crédit immobilier | NON | Seuls les intérêts sont déductibles |
La déclaration 2044 : revenus fonciers détaillés
En régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044 (ou 2044-S pour les cas spéciaux). Il détaille propriété par propriété les loyers encaissés et les charges déductibles. Le solde net est reporté sur la déclaration principale 2042 (cases 4BA pour bénéfice, 4BC pour déficit).
Le déficit foncier : un levier fiscal puissant (art. 156-I-3° CGI)
Principe : si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier est imputable à hauteur de 10 700 €/an sur votre revenu global (tous revenus confondus). Cette imputation réduit directement votre IR et vos prélèvements sociaux.
Report : la fraction du déficit excédant 10 700 € est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs. La part imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €) est reportable 6 ans si insuffisamment utilisée.
⚠ Condition : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'imputation, sinon le déficit est réintégré.
Sources : art. 31 CGI (charges déductibles), art. 156-I-3° CGI (déficit foncier). Déclaration 2044 : service-public.fr.
La SCI à l'IS : stratégie patrimoniale long terme
La Société Civile Immobilière à l'IS constitue une structure alternative à la détention en nom propre. Par défaut, une SCI est à l'IR (transparente fiscalement). L'option IS est irrévocable et transforme radicalement la fiscalité du patrimoine immobilier.
Avantages de la SCI à l'IS
- Amortissement du bien immobilier : en comptabilité IS, le bâtiment est amorti (typiquement 2 % à 4 % par an selon la nature). Un bien de 300 000 € génère 6 000 €/an de charge déductible supplémentaire, sans sortie de trésorerie.
- Taux IS réduit : 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (taux normal 25 %). Applicable si le CA est inférieur à 10 M € et le capital libéré à 75 % par des personnes physiques.
- Pas de prélèvements sociaux sur les revenus courants de la SCI (les PS s'appliquent en revanche à la distribution de dividendes aux associés).
- Accumulation de trésorerie : les bénéfices non distribués restent dans la société et peuvent financer d'autres investissements sans friction fiscale immédiate.
Inconvénients et pièges de la SCI à l'IS
- Double imposition à la sortie : IS sur le bénéfice courant + IR + PS lors de la distribution en dividendes (flat tax 30 % ou barème + 17,2 %). L'argent est taxé deux fois.
- Plus-value professionnelle : lors de la revente, la plus-value est calculée en soustrayant les amortissements déjà pratiqués (valeur nette comptable), ce qui peut générer une plus-value imposable bien supérieure à la plus-value économique réelle. Pas d'abattement pour durée de détention.
- Frais de structure : comptabilité obligatoire (500 € à 2 000 €/an), dépôt des comptes, assemblées générales, statuts. Peu rentable pour un seul bien de faible valeur.
- Option IS irrévocable : impossible de revenir à l'IR une fois l'option levée.
Quand la SCI à l'IS est intéressante
La SCI à l'IS est pertinente principalement dans une logique de capitalisation long terme : vous n'avez pas besoin de percevoir les revenus immobiliers pour votre train de vie, vous souhaitez accumuler du capital dans la structure pour financer de nouveaux biens, et vous avez un horizon d'investissement supérieur à 15 ans. Elle est généralement déconseillée pour un seul bien ou si vous prévoyez de vendre à court terme.
IS réduit 15 % : art. 219-I-b CGI. Taux normal 25 % : art. 219-I CGI. Amortissement : Plan Comptable Général.
Comparatif des 3 régimes : tableau synthèse
| Critère | Micro-foncier | Régime réel | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Plafond | 15 000 €/an | Aucun | Aucun |
| Abattement / Déduction | 30% forfaitaire | Charges réelles | Charges + amortissement |
| Déclaration | 2042 case 4BE | 2044 + 2042 | Liasse fiscale IS |
| Prélèvements sociaux | 17,2% sur brut | 17,2% sur net | Non (sauf dividendes) |
| Déficit foncier | Non | Oui (max 10 700 €/an) | Report illimité en avant |
| Plus-value revente | Régime particuliers (abattements) | Régime particuliers (abattements) | Régime professionnels (pas d'abattement) |
| Complexité | Très simple | Modérée | Élevée (comptabilité obligatoire) |
| Idéal pour | Petit patrimoine, faibles charges | Charges > 30% des loyers, travaux | Capitalisation long terme, multi-biens |
Quand basculer du micro-foncier au régime réel ?
La règle est simple : si vos charges réelles dépassent 30% de vos revenus fonciers bruts, le régime réel devient systématiquement plus avantageux que le micro-foncier. Quelques exemples concrets :
Rester au Micro-foncier
Loyers bruts : 12 000 €
Charges réelles : 2 400 € (20%)
Micro : abattement 3 600 € → meilleur
Opter pour le Réel
Loyers bruts : 12 000 €
Charges réelles : 5 000 € (42%)
Réel : déduction 5 000 € → meilleur
L'option régime réel engage pour une durée minimale de 3 ans (renouvelable par tacite reconduction). Après la période minimale, vous pouvez revenir au micro-foncier si vos revenus bruts restent inférieurs à 15 000 €. L'année des gros travaux est typiquement le moment idéal pour basculer au réel, créer un déficit foncier et en profiter fiscalement.
Exemples chiffrés 2026
Comparaison pour un propriétaire avec TMI 30%, 15 000 € de loyers bruts et 4 500 € de charges réelles :
| Régime | Revenu imposable | IR (TMI 30%) | PS (17,2%) | Total imposition |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | 10 500 € (70% × 15 000) | 3 150 € | 2 580 € | 5 730 € |
| Régime réel | 10 500 € (15 000 − 4 500) | 3 150 € | 1 806 € | 4 956 € |
| SCI à l'IS (bien 250 000 €) |
5 500 € (15 000 − 4 500 − 5 000 amor.) | IS : 825 € (15%) | 825 €* | |
*La SCI IS affiche un IS courant minimal grâce à l'amortissement, mais les dividendes distribués seront taxés à 30% (flat tax). Comparer sur la durée totale, distribution comprise.
Questions fréquentes
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le régime réel ?
Oui, mais l'option pour le régime réel est valable pour une durée minimale de 3 ans à compter de l'option. Vous ne pouvez donc pas revenir au micro-foncier avant l'expiration de cette période. Passé ces 3 ans, si vos revenus fonciers bruts restent inférieurs à 15 000 €, vous pouvez spontanément ne plus déposer de formulaire 2044 et l'administration basculera automatiquement au micro-foncier.
Le déficit foncier est-il reportable indéfiniment ?
Non. Le déficit foncier se décompose en deux parts avec des règles distinctes :
• La fraction imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an) est reportable pendant 6 ans si elle n'a pas pu être intégralement utilisée l'année de sa création.
• La fraction excédant 10 700 €, ou celle générée par des intérêts d'emprunt (non imputable sur le revenu global), est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers des années suivantes.
Condition de non-remise en cause : le bien doit rester en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation (art. 156-I-3° CGI).
Quels travaux sont déductibles en régime réel ?
Sont déductibles les dépenses de réparation et d'entretien (remise en état, peinture, plomberie, chauffage) et les dépenses d'amélioration (nouvelles installations sans agrandir). Ne sont pas déductibles les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (car ils augmentent la valeur du capital, ils entrent dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value). En cas de doute, la doctrine administrative BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20) et la jurisprudence Conseil d'État distinguent ces catégories selon la nature des travaux.
La SCI à l'IS est-elle adaptée pour un seul bien ?
Rarement. La SCI à l'IS implique des frais fixes importants : comptabilité obligatoire (entre 500 € et 2 000 €/an selon la complexité), dépôt des comptes annuels au greffe, assemblées générales, tenue des registres. Pour un seul bien générant 10 000 € à 20 000 € de loyers annuels, le surcoût de structure absorbe une grande partie de l'avantage fiscal de l'amortissement. La SCI à l'IS devient pertinente à partir de 2 à 3 biens, ou lorsque la valeur d'un bien unique est suffisamment élevée (300 000 €+) pour que l'amortissement génère une économie significative.