La résidence principale est exonérée (art. 150 U II-1°). Mais 90 % des vendeurs d'investissements locatifs ignorent l'impact durée de détention sur leur impôt final.
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La résidence principale est exonérée (art. 150 U II-1°). Mais 90 % des vendeurs d'investissements locatifs ignorent l'impact durée de détention sur leur impôt final.
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Comprendre la Plus-Value Immobilière
Lorsque vous vendez un bien immobilier (appartement, maison, terrain) à un prix supérieur à celui
auquel vous l'avez acheté, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value est en
principe imposable, sauf exceptions (résidence principale, exonération pour durée de détention).
L'imposition de la plus-value porte uniquement sur les résidences secondaires, les
investissements locatifs et les terrains à bâtir. La résidence
principale est totalement exonérée, sans condition de durée ni de montant.
Taux d'imposition global : 36,2%
- Impôt sur le revenu (IR) : 19% (taux forfaitaire, pas de barème progressif)
- Prélèvements sociaux (PS) : 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité)
Ces taux s'appliquent sur la plus-value nette, après application des abattements pour durée de
détention. Une surtaxe de 2% à 6% s'ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 €.
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Calcul Détaillé Étape par Étape
Étape 1 : Calculer le prix d'acquisition corrigé
Prix d'acquisition = Prix d'achat + Frais d'acquisition + Travaux
- Frais d'acquisition : Frais de notaire, commission d'agence. Vous pouvez
utiliser les frais réels ou un forfait de 7,5% du prix d'achat (souvent plus
avantageux).
- Travaux : Construction, agrandissement, amélioration (pas l'entretien courant).
Frais réels sur factures OU forfait de 15% si le bien est détenu depuis plus de
5 ans.
Étape 2 : Calculer la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé
Le prix de vente correspond au prix stipulé dans l'acte de vente. Les frais de vente (commission
d'agence si à charge du vendeur, diagnostics) peuvent être déduits.
Étape 3 : Appliquer les abattements pour durée de détention
Les abattements réduisent la plus-value imposable. Ils sont différents pour l'IR et les PS :
- Pour l'IR : 6% par an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e année =
exonération totale après 22 ans
- Pour les PS : 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e année, puis 9%
par an de la 23e à la 30e année = exonération totale après 30 ans
Étape 4 : Calculer l'impôt
Impôt total = (Plus-value nette IR × 19%) + (Plus-value nette PS × 17,2%) + Surtaxe éventuelle
❓ Questions Fréquentes
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé. Le prix
d'acquisition inclut les frais de notaire (réels ou forfait 7,5%) et les travaux (réels ou
forfait 15% si détenu plus de 5 ans).
Quel est le taux d'imposition ?
36,2% au total : 19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements
sociaux. Une surtaxe de 2% à 6% s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
La résidence principale est-elle exonérée ?
Oui, totalement exonérée sans condition de durée. Le logement doit être
votre résidence habituelle et effective au moment de la vente.
Au bout de combien d'années est-on exonéré ?
Exonération totale de l'IR après 22 ans et des prélèvements sociaux
après 30 ans de détention.
Peut-on déduire les travaux ?
Oui, travaux réels sur factures ou forfait de 15% du prix d'acquisition
si détenu plus de 5 ans.
Qu'est-ce que la surtaxe ?
Une taxe additionnelle de 2% à 6% si la plus-value nette dépasse 50 000
€. Elle est calculée par tranches.
Rédaction MaCalculatrice
À propos de cet outil
Auteur : Rédaction MaCalculatrice
Dernière mise à jour : 3 janvier 2026
Sources : Les calculs et informations présentés sont basés sur les textes officiels (Légifrance, Service-Public.fr, INSEE) et les barèmes en vigueur au 1er janvier 2026.
Cet outil est maintenu à jour régulièrement pour refléter les changements législatifs et fiscaux.