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⚡ En bref
⚠️ Avertissement : La plus-value immobilière est exonérée pour la résidence principale. Les abattements pour durée de détention (IR et prélèvements sociaux) sont calculés automatiquement. Les travaux déductibles nécessitent des factures. Consultez un notaire pour les cas complexes (SCI, démembrement, cession partielle). Plus-value immobilière sur service-public.fr
La plus-value immobilière est taxée à 36,2% (19% IR + 17,2% PS). La
résidence principale est exonérée. Pour les résidences secondaires : abattements
progressifs jusqu'à exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Une
surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Exonération RP vs résidence secondaire — 2 stratégies, 1 choix
La résidence principale est exonérée (art. 150 U II-1°). Mais 90 % des vendeurs d'investissements locatifs ignorent l'impact durée de détention sur leur impôt final.
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Exonération RP vs résidence secondaire — 2 stratégies, 1 choix
La résidence principale est exonérée (art. 150 U II-1°). Mais 90 % des vendeurs d'investissements locatifs ignorent l'impact durée de détention sur leur impôt final.
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🏠 Calculateur de Plus-Value Immobilière
Comprendre la Plus-Value Immobilière
Lorsque vous vendez un bien immobilier (appartement, maison, terrain) à un prix supérieur à celui
auquel vous l'avez acheté, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value est en
principe imposable, sauf exceptions (résidence principale, exonération pour durée de détention).
L'imposition de la plus-value porte uniquement sur les résidences secondaires, les
investissements locatifs et les terrains à bâtir. La résidence
principale est totalement exonérée, sans condition de durée ni de montant.
Taux d'imposition global : 36,2%
Impôt sur le revenu (IR) : 19% (taux forfaitaire, pas de barème progressif)
Prélèvements sociaux (PS) : 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité)
Ces taux s'appliquent sur la plus-value nette, après application des abattements pour durée de
détention. Une surtaxe de 2% à 6% s'ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 €.
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Prix d'acquisition = Prix d'achat + Frais d'acquisition + Travaux
Frais d'acquisition : Frais de notaire, commission d'agence. Vous pouvez
utiliser les frais réels ou un forfait de 7,5% du prix d'achat (souvent plus
avantageux).
Travaux : Construction, agrandissement, amélioration (pas l'entretien courant).
Frais réels sur factures OU forfait de 15% si le bien est détenu depuis plus de
5 ans.
Étape 2 : Calculer la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé
Le prix de vente correspond au prix stipulé dans l'acte de vente. Les frais de vente (commission
d'agence si à charge du vendeur, diagnostics) peuvent être déduits.
Étape 3 : Appliquer les abattements pour durée de détention
Les abattements réduisent la plus-value imposable. Ils sont différents pour l'IR et les PS :
Pour l'IR : 6% par an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e année =
exonération totale après 22 ans
Pour les PS : 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e année, puis 9%
par an de la 23e à la 30e année = exonération totale après 30 ans
Étape 4 : Calculer l'impôt
Impôt total = (Plus-value nette IR × 19%) + (Plus-value nette PS × 17,2%) + Surtaxe éventuelle
Tableau des Abattements pour Durée de Détention
Durée de détention
Abattement IR
Abattement PS
Moins de 6 ans
0%
0%
6 ans
6%
1,65%
10 ans
30%
8,25%
15 ans
60%
16,5%
20 ans
90%
24,75%
22 ans
100% (exonéré)
28%
25 ans
100% (exonéré)
55%
30 ans et +
100% (exonéré)
100% (exonéré)
Surtaxe sur les Plus-Values Élevées
Une surtaxe s'applique si la plus-value nette (après abattements IR) dépasse 50 000 € :
Plus-value nette
Taux de surtaxe
50 001 € à 60 000 €
2%
60 001 € à 100 000 €
2%
100 001 € à 110 000 €
3%
110 001 € à 150 000 €
3%
150 001 € à 160 000 €
4%
160 001 € à 200 000 €
4%
200 001 € à 210 000 €
5%
210 001 € à 250 000 €
5%
250 001 € à 260 000 €
6%
Au-delà de 260 000 €
6%
Cas d'Exonération Totale
Résidence principale — Exonération totale, sans condition de durée ni de
montant
Première vente d'un bien autre que la résidence principale — Si le vendeur n'a
pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans et réemploie le prix dans l'achat
d'une résidence principale sous 24 mois
Vente à moins de 15 000 € — Plus-value exonérée si le prix de vente est
inférieur à 15 000 €
Expropriation — Si le vendeur réemploie 90% du prix dans un délai de 12 mois
Cession à un organisme social — Vente à un organisme HLM ou pour création de
logements sociaux
Erreurs Fréquentes à Éviter
Oublier le forfait 7,5% pour les frais — Beaucoup de vendeurs ne retrouvent
plus leurs factures de notaire. Le forfait de 7,5% du prix d'achat est souvent plus avantageux
et ne nécessite aucun justificatif.
Ne pas utiliser le forfait travaux de 15% — Si vous n'avez pas conservé vos
factures de travaux et détenez le bien depuis plus de 5 ans, le forfait de 15% s'applique
automatiquement.
Confondre résidence principale et secondaire — La résidence principale doit
être votre domicile habituel et effectif. Un pied-à-terre utilisé occasionnellement ne compte
pas.
Ignorer l'abattement exceptionnel ZAN — En zones tendues, un abattement
exceptionnel peut s'appliquer pour les terrains à bâtir (vérifiez les conditions).
Mal calculer la durée de détention — Elle court de la date d'acquisition (acte
authentique) à la date de cession. Une année entamée compte comme une année complète.
❓ Questions Fréquentes
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé. Le prix
d'acquisition inclut les frais de notaire (réels ou forfait 7,5%) et les travaux (réels ou
forfait 15% si détenu plus de 5 ans).
Quel est le taux d'imposition ?
36,2% au total : 19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements
sociaux. Une surtaxe de 2% à 6% s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
La résidence principale est-elle exonérée ?
Oui, totalement exonérée sans condition de durée. Le logement doit être
votre résidence habituelle et effective au moment de la vente.
Au bout de combien d'années est-on exonéré ?
Exonération totale de l'IR après 22 ans et des prélèvements sociaux
après 30 ans de détention.
Peut-on déduire les travaux ?
Oui, travaux réels sur factures ou forfait de 15% du prix d'acquisition
si détenu plus de 5 ans.
Qu'est-ce que la surtaxe ?
Une taxe additionnelle de 2% à 6% si la plus-value nette dépasse 50 000
€. Elle est calculée par tranches.
Sources : Les calculs et informations présentés sont basés sur les textes officiels (Légifrance, Service-Public.fr, INSEE) et les barèmes en vigueur au 1er janvier 2026.
Cet outil est maintenu à jour régulièrement pour refléter les changements législatifs et fiscaux.