Remboursement anticipé prêt : IRA et calcul 2025
Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier entraîne des indemnités (IRA) : maximum 3% du capital restant ou 6 mois d'intérêts. Exonération si revente du bien.
Indemnités de remboursement anticipé (IRA)
IRA = minimum entre :
1) 3% × Capital restant dû
2) 6 mois d'intérêts
Exemple : Capital restant 50 000 €, taux 3,5%
- IRA 1 : 50 000 × 3% = 1 500 €
- IRA 2 : (50 000 × 3,5%) / 2 = 875 €
- IRA final : 875 € (minimum des 2)
Calcul des IRA selon capital restant
| Capital restant | Taux 3% | Taux 4% | Taux 5% |
|---|---|---|---|
| 50 000 € | 750 € | 1 000 € | 1 250 € |
| 100 000 € | 1 500 € | 2 000 € | 2 500 € |
| 150 000 € | 2 250 € | 3 000 € | 3 750 € |
| 200 000 € | 3 000 € | 4 000 € | 5 000 € |
Exonération des IRA
✅ Pas d'IRA si :
- Vente du bien (résidence principale ou secondaire)
- Mutation professionnelle (changement lieu de travail)
- Décès de l'emprunteur
- Invalidité (catégorie 2 ou 3)
- Chômage (perte emploi)
Justificatifs requis :
- Vente : Promesse de vente ou acte notarié
- Mutation : Attestation employeur
- Décès : Certificat de décès
- Invalidité : Certificat médical
- Chômage : Notification Pôle Emploi
Remboursement partiel vs total
Remboursement total :
- Solde intégral du prêt
- IRA calculées sur capital total restant
- Fin du prêt
Remboursement partiel :
- Remboursement d'une partie (ex: 20 000 €)
- IRA calculées sur montant remboursé
- Choix : réduire mensualités OU réduire durée
- Minimum souvent requis : 10% capital initial
Exemple : Remboursement partiel 20 000 €, taux 4%
- IRA : min(600 €, 400 €) = 400 €
- Économie intérêts : ~8 000 € sur 15 ans
FAQ
Quelles sont les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ?
IRA = minimum entre : 1) 3% du capital restant dû, 2) 6 mois d'intérêts. Exemple : capital restant 50 000 €, taux 3,5% → IRA = min(1 500 €, 875 €) = 875 €. Exonération IRA si : revente bien, mutation professionnelle, décès, invalidité, chômage.
Comment calculer les IRA d'un prêt immobilier ?
Formule 1 : 3% × Capital restant dû. Formule 2 : 6 mois d'intérêts = (Capital × Taux) / 2. IRA = minimum des 2. Exemple : 100 000 € restants, taux 4% → IRA1 = 3 000 €, IRA2 = 2 000 € → IRA = 2 000 €.
Peut-on éviter les IRA lors d'un remboursement anticipé ?
Oui, exonération IRA si : 1) Vente du bien immobilier (résidence principale ou secondaire), 2) Mutation professionnelle (changement lieu travail), 3) Décès emprunteur, 4) Invalidité, 5) Chômage. Justificatifs requis : promesse vente, attestation employeur, certificat médical, notification Pôle Emploi.
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Erreurs courantes à éviter
- Confondre les unités : Assurez-vous que toutes vos valeurs utilisent les mêmes unités (euros, pourcentages, années, etc.)
- Oublier les arrondis : Les arrondis intermédiaires peuvent créer des écarts significatifs dans le résultat final
- Négliger le contexte : Une formule peut donner des résultats différents selon les hypothèses de départ
- Ne pas vérifier les résultats : Un résultat aberrant peut indiquer une erreur de saisie ou de calcul
- Utiliser des données obsolètes : Vérifiez que vos taux, barèmes ou références sont à jour