Tableau d'amortissement prêt immobilier : comprendre et télécharger

Le tableau d'amortissement détaille mois par mois la répartition de votre mensualité entre capital, intérêts et assurance. Voici comment le lire et l'utiliser pour optimiser votre prêt immobilier.

Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?

Le tableau d'amortissement (ou échéancier de prêt) est un document obligatoire fourni par la banque lors de la souscription d'un prêt immobilier.

Il contient :

  • La date de chaque échéance (mensualité)
  • Le montant total de la mensualité
  • La part de capital amorti (remboursé)
  • La part d'intérêts
  • La part d'assurance emprunteur
  • Le capital restant dû après chaque paiement

Utilité : Suivre l'évolution de votre prêt, calculer le coût total des intérêts, anticiper un remboursement anticipé.

Exemple de tableau d'amortissement

Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5% + assurance 0,3%

Mensualité totale : 1 160 € (hors assurance) + 50 € (assurance) = 1 210 €

Mois Mensualité Capital Intérêts Assurance Restant dû
1 1 210 € 577 € 583 € 50 € 199 423 €
2 1 210 € 579 € 581 € 50 € 198 844 €
... ... ... ... ... ...
120 1 210 € 870 € 290 € 50 € 100 234 €
... ... ... ... ... ...
240 1 210 € 1 157 € 3 € 50 € 0 €

Observation :

  • Mois 1 : 577 € de capital, 583 € d'intérêts (presque 50/50)
  • Mois 120 : 870 € de capital, 290 € d'intérêts (75/25)
  • Mois 240 : 1 157 € de capital, 3 € d'intérêts (99/1)

Comment lire un tableau d'amortissement ?

Colonne 1 : Numéro de l'échéance

Mois 1, 2, 3... jusqu'à la fin du prêt (240 mois pour 20 ans).

Colonne 2 : Mensualité totale

Montant fixe que vous payez chaque mois (capital + intérêts + assurance).

Colonne 3 : Capital amorti

Part de la mensualité qui rembourse le capital emprunté. Augmente chaque mois.

Colonne 4 : Intérêts

Part de la mensualité qui rémunère la banque. Diminue chaque mois car calculée sur le capital restant dû.

Colonne 5 : Assurance

Cotisation d'assurance emprunteur. Généralement fixe (calculée sur le capital initial).

Colonne 6 : Capital restant dû

Montant qu'il vous reste à rembourser après cette échéance. Diminue chaque mois jusqu'à 0 €.

Pourquoi les intérêts diminuent-ils chaque mois ?

Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, pas sur le capital initial.

Formule :
Intérêts du mois = Capital restant dû × (Taux annuel / 12)

Exemple : Prêt 200 000 € à 3,5%

  • Mois 1 : 200 000 × (3,5% / 12) = 583 € d'intérêts
  • Mois 2 : 199 423 × (3,5% / 12) = 581 € d'intérêts
  • Mois 120 : 100 234 × (3,5% / 12) = 290 € d'intérêts

Comme le capital restant dû diminue chaque mois, les intérêts diminuent aussi. En contrepartie, la part de capital dans votre mensualité augmente.

FAQ

Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?

Le tableau d'amortissement détaille mois par mois la répartition de votre mensualité entre capital remboursé, intérêts et assurance. Il montre le capital restant dû après chaque échéance. Obligatoire lors de la souscription d'un prêt immobilier.

Comment lire un tableau d'amortissement ?

Chaque ligne = 1 mois. Colonnes : date, mensualité totale, capital amorti, intérêts, assurance, capital restant dû. Au début : beaucoup d'intérêts, peu de capital. À la fin : beaucoup de capital, peu d'intérêts. Le capital restant dû diminue chaque mois.

Pourquoi les intérêts diminuent-ils chaque mois ?

Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Comme vous remboursez du capital chaque mois, le capital restant diminue, donc les intérêts aussi. En contrepartie, la part de capital dans votre mensualité augmente.

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