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Calculez la majoration légale de loyer applicable après des travaux d'amélioration, conformément à la loi du 6 juillet 1989 et au décret encadrement des loyers.
Calculateur de majoration
Montant facturé par les artisans ou fournitures justifiées
Obligatoire uniquement en zone tendue — consultez l'OLAP ou la préfecture
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
Attention réforme LMNP LF 2025
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Règles légales applicables
Situation
Majoration autorisée
Condition
Travaux amélioration (hors zone tendue)
15 % coût TTC ÷ 12/mois
Avenant signé
Travaux amélioration (zone tendue)
Plafonnée au loyer de référence majoré
Avenant + justificatifs
Remise en location après 18 mois vide
Libre fixation (hors zones tendues)
Logement vacant
Entretien / réparation locative
Aucune
—
DPE passoire thermique (F/G)
Gel du loyer + aucune révision IRL
Depuis jan. 2023
Travaux donnant droit à majoration vs entretien
La distinction entre travaux d'amélioration et travaux d'entretien est fondamentale. Seuls les premiers permettent une révision du loyer en cours de bail.
Travaux d'amélioration éligibles : installation ou modernisation d'une cuisine équipée, réfection complète d'une salle de bain, pose d'un système de chauffage central (quand il n'existait pas), isolation thermique des murs ou du toit, installation d'une VMC, réaménagement structurel augmentant le confort.
Travaux non éligibles (entretien normal) : remplacement à l'identique d'une chaudière défectueuse, peinture et rafraîchissement, réparation de fuite, remplacement de robinetterie, remise en état entre deux locataires.
Procédure obligatoire
1. Accord préalable du locataire par avenant signé. 2. Réalisation des travaux avec factures. 3. Envoi d'une lettre recommandée de révision avec justificatifs. 4. Application à la prochaine échéance de loyer.
Investissement locatif et gestion patrimoniale
Pour optimiser votre investissement locatif et maîtriser les aspects fiscaux liés aux travaux déductibles, un guide spécialisé en immobilier locatif et fiscalité vous sera utile.
Erreurs fréquentes — Majoration loyer après travaux
Erreur #1 : Commencer les travaux sans avenant signé. La majoration de loyer après travaux impose un accord préalable écrit du locataire matérialisé par un avenant au bail. Si les travaux sont réalisés sans avenant signé, la majoration est nulle de plein droit, même si le locataire avait donné son accord verbal. Le tribunal n'admet que la preuve écrite.
Erreur #2 : Confondre travaux d'amélioration et travaux d'entretien. Le remplacement à l'identique d'une chaudière en panne, la réfection de peintures, le remplacement d'un joint de plomberie : ce sont des travaux locatifs ou d'entretien qui n'ouvrent aucun droit à majoration. Seuls les travaux qui apportent un confort nouveau absent du logement (cuisine équipée là où il n'y en avait pas, isolation thermique neuve, VMC installée) sont éligibles.
Erreur #3 : Appliquer 15 % sur le HT plutôt que le TTC. La formule légale s'applique sur le coût TTC des travaux (toutes taxes comprises). Si vous avez des factures à 18 000 € TTC, la majoration maximale est 18 000 × 15 % ÷ 12 = 225 €/mois, pas le montant HT. Conservez toutes les factures certifiées par les artisans, elles devront être jointes à la notification.
Erreur #4 : Ignorer l'encadrement des loyers en zone tendue. Dans les 28 agglomérations soumises à l'encadrement (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, etc.), même après travaux importants, le nouveau loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le plafond s'impose même si la majoration légale de 15 % conduit à un montant supérieur.
Exemple concret 2026 — Rénovation salle de bain à Toulouse
Cas pratique : Un bailleur toulousain loue un appartement T3 à 720 €/mois (DPE D). Il fait réaliser une rénovation complète de la salle de bain (douche à l'italienne, meuble vasque, carrelage, ventilation) pour un total de 14 400 € TTC. Il signe un avenant avec son locataire avant le début des travaux.
Majoration légale maximale = 14 400 × 15 % ÷ 12 = 180 €/mois
Nouveau loyer = 720 + 180 = 900 €/mois
Toulouse n'est pas en zone tendue avec encadrement des loyers : la majoration s'applique sans plafond préfectoral.
Amortissement des travaux par la majoration : 14 400 ÷ (180 × 12) = 6,7 ans
Attention : si le locataire quitte l'appartement, la majoration ne s'applique pas automatiquement au prochain locataire. Le nouveau loyer doit être fixé dans le respect des règles applicables (loi ELAN, décret annuel ou encadrement selon la zone).
Tableau d'amortissement — Majoration de loyer selon coût des travaux
Coût TTC travaux
Majoration max/mois
Revenus annuels
Amortissement
5 000 €
62,50 €/mois
750 €/an
6,7 ans
10 000 €
125 €/mois
1 500 €/an
6,7 ans
15 000 €
187,50 €/mois
2 250 €/an
6,7 ans
20 000 €
250 €/mois
3 000 €/an
6,7 ans
30 000 €
375 €/mois
4 500 €/an
6,7 ans
50 000 €
625 €/mois
7 500 €/an
6,7 ans
La durée d'amortissement est toujours de 6,7 ans (80 mois) car la majoration est fixée à exactement 1/80e du coût TTC des travaux. Ce ratio constant signifie que le rendement locatif des travaux est identique quel que soit le montant investi.
FAQ — Augmentation loyer après travaux
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer après travaux ?
Oui, pour des travaux d'amélioration. La majoration est plafonnée à 15 % du coût TTC ÷ 12 par mois, avec accord écrit du locataire obligatoire.
Quelle est la formule de calcul ?
Majoration mensuelle = (Coût TTC travaux × 15 %) ÷ 12. Exemple : 12 000 € de travaux → 12 000 × 0,15 ÷ 12 = 150 €/mois de majoration.
Quels travaux permettent une révision ?
Cuisine équipée, salle de bain neuve, chauffage central créé, isolation thermique, VMC. Pas les simples remplacements à l'identique ni la peinture.
En zone tendue, la majoration est-elle limitée ?
Oui, le loyer majoré après travaux ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Faut-il un accord écrit ?
Oui, obligatoirement un avenant au bail signé par les deux parties. Sans accord écrit préalable, la majoration est nulle et non avenue.
La majoration de loyer après travaux est-elle définitive ?
Oui, une fois l'avenant signé et la majoration appliquée, elle s'incorpore au loyer de base et est révisable par l'IRL lors des révisions annuelles ultérieures. Elle ne disparaît pas si le locataire quitte l'appartement, mais le nouveau loyer pour un autre locataire sera fixé selon les règles en vigueur (loi ELAN, décret annuel, encadrement).
Les travaux réalisés par le locataire donnent-ils droit à une majoration pour le bailleur ?
Non. Seuls les travaux réalisés par le bailleur et à ses frais peuvent fonder une majoration. Si le locataire a lui-même financé et réalisé des améliorations (avec accord ou non du bailleur), cela ne constitue pas une base légale pour augmenter le loyer. En revanche, à l'expiration du bail, le bailleur peut conserver les améliorations sans indemnité si elles ont été réalisées sans autorisation.
Comment justifier les travaux auprès du locataire ?
Il faut joindre à la notification de révision les devis signés et les factures acquittées des artisans, certifiant la nature et le coût TTC des travaux. En cas de contestation judiciaire, ces pièces constituent la preuve de l'éligibilité. Un récapitulatif descriptif précisant que les travaux constituent une amélioration (et non un simple entretien) est conseillé.
Rédigé par Mehdi Kabbaj, expert en gestion de patrimoine immobilier. Mis à jour le . Sources : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, décret 2017-1198, ANIL.