Calculer Amortissement : Calculateur Gratuit en Ligne
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KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
LMNP micro-BIC ou réel ? Après la LF 2025, tout change
Le régime réel amortit 85 % du bâti sur 30 ans + mobilier / 7 ans. MAIS depuis la LF 2025 (art. 150 VB modifié), ces amortissements sont réintégrés à la revente. Nous sommes les seuls à l'intégrer.
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CGI art. 50-0 · 39 C · 150 VB modifié LF 2025
⚡ En bref
⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un notaire ou courtier avant toute decision.
En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.
✓ Mis a jour : Fevrier 2026
Pour simuler un pret immobilier, entrez le montant emprunte, le taux d'interet et la duree. La mensualite se calcule avec la formule : M = C x t / (1 - (1+t)-n) ou C = capital, t = taux mensuel, n = nombre de mois. En 2026, les taux moyens sont de 3.55 % sur 20 ans. Le taux d'endettement maximum est de 35 % des revenus (regle HCSF). Les frais de notaire representent environ 7.5 % dans l'ancien et 2.5 % dans le neuf.
Resultat
Réforme LMNP LF 2025 — 90 % des loueurs l'ignorent
Vous déduisez 6 000 €/an d'amortissement = 60 000 € sur 10 ans. À la revente, ces 60 k€ sont réintégrés dans votre plus-value imposable. Le coût fiscal : +15 à +25 k€ d'impôts supplémentaires.
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Calculer Amortissement : methode de calcul
La simulation d'un credit immobilier repose sur 3 variables : le capital emprunte, le taux d'interet annuel et la duree en annees.
Etape 1 - Evaluer votre capacite d'emprunt. Vos mensualites ne doivent pas depasser 35 % de vos revenus nets (regle HCSF). Pour un couple gagnant 4 000 € net : mensualite max = 4 000 x 0,35 = 1 400 €.
Etape 2 - Calculer la mensualite. La formule est : M = C x t / (1 - (1+t)^(-n)) ou t = taux annuel / 12 et n = duree x 12. Notre calculateur applique cette formule automatiquement.
Etape 3 - Ajouter les frais annexes. Frais de notaire : ~7.5 % dans l'ancien, ~2.5 % dans le neuf. Assurance emprunteur : 0,20 a 0,50 % du capital/an. Garantie (hypotheque ou caution) : 1 a 2 %.
Le taux d'usure (plafond legal) est de 5,19 % pour les prets de 20 ans et plus en 2026. Tout TAEG superieur est interdit.
Comment calculer le tableau d'amortissement d'un pret immobilier etape par etape en 2026 ?
Le tableau d'amortissement detaille pour chaque mensualite la repartition entre capital rembourse et interets payes. Construction du tableau : pour chaque mois k, interets dus = capital restant du (k-1) x taux mensuel (t/12) ; capital rembourse au mois k = mensualite fixe - interets dus ; capital restant du (k) = capital restant du (k-1) - capital rembourse. Exemple : 200 000 euros sur 20 ans (240 mois) a 3,27 % annuel. Taux mensuel = 3,27 % / 12 = 0,2725 %. Mensualite fixe = 1 127 euros (hors assurance). Mois 1 : interets = 200 000 x 0,002725 = 545 euros ; capital rembourse = 1 127 - 545 = 582 euros ; CRD = 199 418 euros. Mois 2 : interets = 199 418 x 0,002725 = 543 euros ; capital rembourse = 584 euros ; CRD = 198 834 euros. [...] Mois 240 : interets ≈ 3 euros ; capital rembourse ≈ 1 124 euros ; CRD = 0. Observations cles : en debut de pret, la part des interets est maximale (48,3 % de la mensualite au mois 1 dans l'exemple). A mi-parcours (mois 120), les interets representent environ 31 % de la mensualite. Cette structure explique pourquoi un remboursement anticipe en debut de pret genere des economies d'interets plus importantes. Le tableau d'amortissement est obligatoirement fourni avec l'offre de pret (art. L313-25 Code de la consommation). Sources : Code de la consommation art. L313-25, Banque de France, Meilleurtaux simulateur.
Quelle est la difference entre amortissement comptable d'un immeuble et amortissement d'un pret immobilier ?
Ces deux notions portent le meme mot mais sont radicalement differentes. L'amortissement d'un pret immobilier (financier) : designe le remboursement progressif du capital emprunte. Chaque mensualite comprend une part d'interets et une part de capital (amortissement). Le tableau d'amortissement detaille cette repartition sur la duree du credit. Il s'agit d'un flux de tresorerie reel. L'amortissement comptable d'un bien immobilier : designe la deduction fiscale et comptable de la depreciation economique d'un actif. En comptabilite d'entreprise ou en LMNP (location meublee non professionnelle), le bien immobilier peut etre inscrit a l'actif et amorti sur sa duree d'utilisation. Regles d'amortissement immobilier 2026 : construction : 25 a 50 ans (taux lineaire 2 a 4 %) ; gros oeuvre : 50-80 ans (taux 1,25-2 %) ; toiture : 20-25 ans (4-5 %) ; installations techniques : 10-15 ans (7-10 %) ; mobilier : 5-10 ans (10-20 %). Le terrain n'est pas amortissable (art. L214-1 PCG). En LMNP regime reel, l'amortissement comptable reduit le benefice imposable BIC a zero pendant de nombreuses annees. Apres la LFI 2025 : lors de la revente, la fraction des amortissements pratiques est reintegree dans le calcul de la plus-value immobiliere (regime des PV professionnelles), ce qui a modifie le bilan fiscal du LMNP mais ne supprime pas l'avantage de tresorerie pendant la detention. Sources : CGI art. 150 VB, PCG art. 214-1, impots.gouv.fr (LMNP), Dougs 2026.
Source : observatoire Credit Logement, Banque de France. 2026.
Frais de notaire : 7.5 % (ancien), 2.5 % (neuf). Taux d'endettement max : 35 % (HCSF).
Erreurs frequentes : calculer amortissement
Oublier les frais de notaire. 7.5 % dans l'ancien sur un bien a 250 000 € = 18,750 € supplementaires.
Depasser le taux d'endettement. La regle HCSF limite a 35 % des revenus. Au-dela, la banque refuse le pret.
Confondre taux nominal et TAEG. Le TAEG inclut assurance, frais de dossier et garantie. C'est le cout reel du credit.
Ne pas negocier l'assurance. La loi Lemoine (2022) permet de changer d'assurance a tout moment. Economie potentielle : 5 000 a 15 000 €.
Immobilier 2026 : contexte et conseils d'expert
Taux de credit immobilier 2026. Apres la forte hausse de 2023-2024 (de 1,1 % a 4,2 %), les taux se sont stabilises autour de 3,2-3,5 % sur 20 ans debut 2026 (source : Observatoire Credit Logement/CSA). La BCE a amorce une baisse des taux directeurs en juin 2024, ce qui commence a se repercuter sur les taux immobiliers. La tendance est a la legere detente.
Regle HCSF des 35 %. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilite Financiere impose un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance comprise) et une duree maximale de 25 ans (27 ans en VEFA/neuf avec travaux). Les banques disposent d'une marge de flexibilite de 20 % de leur production pour deroger.
Frais de notaire. Dans l'ancien : 7-8 % du prix (dont 4,5 % de droits de mutation departementaux + emoluments + debours). Dans le neuf : 2-3 % (droits de mutation reduits a 0,715 %). Certains departements ont vote la hausse du taux departemental a 4,7 % (maximum legal) en 2025-2026. Les emoluments du notaire sont fixes par decret (grille progressive).
Dispositifs d'aide. Le PTZ (Pret a Taux Zero) a ete elargi en 2026 a l'ensemble du territoire pour le neuf, avec des quotites de 20 a 50 % selon la zone et les revenus. Le pret Action Logement (ex-1 %) offre jusqu'a 40 000 € a 0,5 %. MaPrimeRenov' finance les travaux de renovation energetique pour les logements achetes.
Calcul de capacite d'emprunt. Formule : mensualite max = revenus nets x 0,35. Capital empruntable = mensualite x [(1 - (1+t)-n) / t], ou t = taux mensuel et n = nombre de mois. Ajoutez votre apport, soustrayez les frais de notaire et de garantie. Source : service-public.fr, HCSF decision D-2021-16.
Contrairement au prelevement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, le bareme progressif peut etre plus avantageux pour les petits revenus. Par rapport au regime micro-fiscal, le regime reel permet de deduire les charges effectives. En revanche, le PFU simplifie la declaration pour les revenus du capital.
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Questions frequentes sur calculer amortissement
Quand faut-il effectuer le calculer amortissement dans l'annee ?
La declaration de revenus ouvre en avril et se cloture en mai-juin selon le departement. Le calculer amortissement doit etre effectue des reception de l'avis d'imposition, dans 80 % des cas en juillet-aout. La date limite depend de la zone geographique. Le delai de reclamation court jusqu'au 31 decembre de la deuxieme annee suivante.
Sources :Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.
A propos de cet outil
Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Immobilier
Vos amortissements LMNP seront réintégrés à la revente (LF 2025 art. 150 VB)
Le Kit intègre la réforme LF 2025 depuis le 15/02/2025. Simulez votre sortie (revente dans 5/10/22 ans) pour savoir si votre stratégie LMNP est rentable net de réintégration.