Amortissement Dégressif Calcul : Calculateur Gratuit en Ligne
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KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
LMNP micro-BIC ou réel ? Après la LF 2025, tout change
Le régime réel amortit 85 % du bâti sur 30 ans + mobilier / 7 ans. MAIS depuis la LF 2025 (art. 150 VB modifié), ces amortissements sont réintégrés à la revente. Nous sommes les seuls à l'intégrer.
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CGI art. 50-0 · 39 C · 150 VB modifié LF 2025
⚡ En bref
⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un notaire ou courtier avant toute decision.
En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.
✓ Mis a jour : Fevrier 2026
Pour simuler un pret immobilier, entrez le montant emprunte, le taux d'interet et la duree. La mensualite se calcule avec la formule : M = C x t / (1 - (1+t)-n) ou C = capital, t = taux mensuel, n = nombre de mois. En 2026, les taux moyens sont de 3.55 % sur 20 ans. Le taux d'endettement maximum est de 35 % des revenus (regle HCSF). Les frais de notaire representent environ 7.5 % dans l'ancien et 2.5 % dans le neuf.
Resultat
Réforme LMNP LF 2025 — 90 % des loueurs l'ignorent
Vous déduisez 6 000 €/an d'amortissement = 60 000 € sur 10 ans. À la revente, ces 60 k€ sont réintégrés dans votre plus-value imposable. Le coût fiscal : +15 à +25 k€ d'impôts supplémentaires.
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Amortissement Dégressif Calcul : methode de calcul
La simulation d'un credit immobilier repose sur 3 variables : le capital emprunte, le taux d'interet annuel et la duree en annees.
Etape 1 - Evaluer votre capacite d'emprunt. Vos mensualites ne doivent pas depasser 35 % de vos revenus nets (regle HCSF). Pour un couple gagnant 4 000 € net : mensualite max = 4 000 x 0,35 = 1 400 €.
Etape 2 - Calculer la mensualite. La formule est : M = C x t / (1 - (1+t)^(-n)) ou t = taux annuel / 12 et n = duree x 12. Notre calculateur applique cette formule automatiquement.
Etape 3 - Ajouter les frais annexes. Frais de notaire : ~7.5 % dans l'ancien, ~2.5 % dans le neuf. Assurance emprunteur : 0,20 a 0,50 % du capital/an. Garantie (hypotheque ou caution) : 1 a 2 %.
Le taux d'usure (plafond legal) est de 5,19 % pour les prets de 20 ans et plus en 2026. Tout TAEG superieur est interdit.
Comment calculer l'amortissement degressif d'une immobilisation en comptabilite francaise et quels sont les coefficients applicables en 2026 ?
L'amortissement degressif est autorise par l'article 39 A du Code General des Impots pour les biens d'equipement neufs amortissables sur au moins 3 ans. Son calcul multiplie le taux d'amortissement lineaire par un coefficient fiscal fixe par la loi. Coefficients 2026 inchanges depuis le decret 2001-158 : duree de 3 a 4 ans = coefficient 1,25 ; duree de 5 a 6 ans = coefficient 1,75 ; duree superieure a 6 ans = coefficient 2,25. Calcul pas a pas : 1/ Determiner le taux lineaire (100 / duree de vie en annees). 2/ Multiplier par le coefficient pour obtenir le taux degressif. 3/ Appliquer le taux degressif a la valeur nette comptable (VNC) au debut de chaque exercice. 4/ Basculer obligatoirement vers le lineaire quand le lineaire residuel devient superieur au degressif residuel. Exemple concret : machine-outil valeur 80 000 EUR, duree 5 ans, acquise au 01/01/2025. Taux lineaire = 20% ; taux degressif = 20% x 1,75 = 35%. Annee 1 : 80 000 x 35% = 28 000 EUR. Annee 2 : VNC = 52 000 x 35% = 18 200 EUR. Annee 3 : VNC = 33 800 x 35% = 11 830 EUR. Annee 4 : VNC = 21 970 ; lineaire residuel = 21 970 / 2 = 10 985 EUR ; degressif = 21 970 x 35% = 7 689 EUR ; on bascule vers le lineaire : amortissement = 10 985 EUR. Annee 5 : VNC = 10 985 EUR, dernier amortissement = 10 985 EUR. L'amortissement degressif n'est pas applicable aux vehicules de tourisme (soumis au lineaire avec plafond de deduction CO2), ni aux immeubles.
Quelles sont les regles de pro-rata temporis applicables a l'amortissement degressif et comment gerer l'acquisition en cours d'annee fiscale en 2026 ?
Le pro-rata temporis de l'amortissement degressif s'applique selon des regles specifiques differentes du lineaire. Selon l'article 39 A-I du CGI et l'instruction BOFiP BIC-AMT-20-20, le calcul pour la premiere annee s'effectue en nombre de mois, en comptant le mois d'acquisition pour un mois entier quelle que soit la date d'acquisition dans le mois. Le nombre de mois retenu va de la date d'acquisition au 31 decembre de l'exercice. Exemple : acquisition d'une machine 40 000 EUR le 15 septembre 2025, duree 5 ans, taux degressif 35%. Nombre de mois de septembre a decembre = 4 mois. Dotation 2025 = 40 000 x 35% x (4/12) = 4 667 EUR. La VNC au 01/01/2026 est donc 40 000 - 4 667 = 35 333 EUR, et l'amortissement 2026 = 35 333 x 35% = 12 367 EUR. Contrairement au lineaire, le taux degressif est toujours applique a la valeur residuelle (VNC) et non a la valeur d'origine. La duree totale d'amortissement en degressif est donc la meme que celle prevue, mais avec une plus forte charge initiale (avantage de tresorerie et fiscal la premiere annee). Cette acceleration de la deduction fiscale represente un avantage de tresorerie significant : pour 100 000 EUR investis sur 5 ans, l'amortissement degressif genere 58 750 EUR de deductions les 3 premieres annees contre 60 000 EUR en lineaire sur la meme periode, mais avec une distribution tres differente (deductions frontales elevees). Les entreprises soumises a l'IS (taux 25% en 2026 selon l'article 219 CGI) beneficient donc d'une economie d'impot differee dans le temps, ce qui est favorable en cas de croissance du resultat.
Oublier les frais de notaire. 7.5 % dans l'ancien sur un bien a 250 000 € = 18,750 € supplementaires.
Depasser le taux d'endettement. La regle HCSF limite a 35 % des revenus. Au-dela, la banque refuse le pret.
Confondre taux nominal et TAEG. Le TAEG inclut assurance, frais de dossier et garantie. C'est le cout reel du credit.
Ne pas negocier l'assurance. La loi Lemoine (2022) permet de changer d'assurance a tout moment. Economie potentielle : 5 000 a 15 000 €.
Immobilier 2026 : contexte et conseils d'expert
Taux de credit immobilier 2026. Apres la forte hausse de 2023-2024 (de 1,1 % a 4,2 %), les taux se sont stabilises autour de 3,2-3,5 % sur 20 ans debut 2026 (source : Observatoire Credit Logement/CSA). La BCE a amorce une baisse des taux directeurs en juin 2024, ce qui commence a se repercuter sur les taux immobiliers. La tendance est a la legere detente.
Regle HCSF des 35 %. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilite Financiere impose un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance comprise) et une duree maximale de 25 ans (27 ans en VEFA/neuf avec travaux). Les banques disposent d'une marge de flexibilite de 20 % de leur production pour deroger.
Frais de notaire. Dans l'ancien : 7-8 % du prix (dont 4,5 % de droits de mutation departementaux + emoluments + debours). Dans le neuf : 2-3 % (droits de mutation reduits a 0,715 %). Certains departements ont vote la hausse du taux departemental a 4,7 % (maximum legal) en 2025-2026. Les emoluments du notaire sont fixes par decret (grille progressive).
Dispositifs d'aide. Le PTZ (Pret a Taux Zero) a ete elargi en 2026 a l'ensemble du territoire pour le neuf, avec des quotites de 20 a 50 % selon la zone et les revenus. Le pret Action Logement (ex-1 %) offre jusqu'a 40 000 € a 0,5 %. MaPrimeRenov' finance les travaux de renovation energetique pour les logements achetes.
Calcul de capacite d'emprunt. Formule : mensualite max = revenus nets x 0,35. Capital empruntable = mensualite x [(1 - (1+t)-n) / t], ou t = taux mensuel et n = nombre de mois. Ajoutez votre apport, soustrayez les frais de notaire et de garantie. Source : service-public.fr, HCSF decision D-2021-16.
Le amortissement designe le calcul permettant de determiner un montant, un taux ou un seuil reglementaire. La formule officielle est publiee par la DGFIP chaque annee civile.
Delai legal : 30 jours apres reception de l'avis pour contester. Les acomptes trimestriels tombent le 15 fevrier, 15 mai, 15 aout et 15 novembre.
Contrairement au prelevement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, le bareme progressif peut etre plus avantageux pour les petits revenus. Par rapport au regime micro-fiscal, le regime reel permet de deduire les charges effectives. En revanche, le PFU simplifie la declaration pour les revenus du capital.
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Questions frequentes sur amortissement dégressif calcul
Quand faut-il effectuer le amortissement degressif calcul dans l'annee ?
La declaration de revenus ouvre en avril et se cloture en mai-juin selon le departement. Le amortissement degressif calcul doit etre effectue des reception de l'avis d'imposition, dans 80 % des cas en juillet-aout. La date limite depend de la zone geographique. Le delai de reclamation court jusqu'au 31 decembre de la deuxieme annee suivante.
Sources :Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.
A propos de cet outil
Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Immobilier