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En bref — Taux 2026
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent la majeure partie des frais de notaire dans l'ancien : environ 7 à 8% du prix d'achat. En 2026, le taux standard est de 5,09% dans 95 départements. Ajoutez les émoluments du notaire (1-2%) et les débours (frais divers ~800 €) pour obtenir le total.
✓ Taux 2026 mis à jour
Avertissement : estimation indicative. Votre notaire confirmera le montant exact selon la situation spécifique.
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
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Simulateur droits de mutation
Résultat estimatif
Composition des droits de mutation 2026
Composante
Taux
Sur 250 000 €
Taxe départementale
4,5%
11 250 €
Taxe communale
1,2%
300 €
Frais d'assiette et de recouvrement
2,37% sur dépt.
266 €
Total DMTO
5,09%
12 725 €
Émoluments du notaire
~0,8%
2 000 €
Débours et formalités
forfait
800 €
Total frais de notaire
~6,2%
15 525 €
Source : Conseil Supérieur du Notariat, Trésor public 2026.
Guide complet : droits de mutation et frais de notaire
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont des taxes collectées par le notaire et reversées aux collectivités territoriales lors de la vente d'un bien immobilier. Ils constituent la principale composante des « frais de notaire », terme impropre puisque ces droits ne rémunèrent pas le notaire mais alimentent les budgets des conseils départementaux et des communes.
Évolution des taux depuis 2014. En 2014, les départements ont été autorisés à relever leur taux de 3,8% à 4,5%. Aujourd'hui, 95 départements sur 96 appliquent le taux maximal de 4,5%, portant le total DMTO à 5,09%. Seuls quelques départements maintiennent le taux inférieur (Indre, Isère, Morbihan, Mayenne en 2026). Vérifiez auprès de votre notaire si votre département fait partie des exceptions.
Différence ancien/neuf. Pour un bien neuf (logement en VEFA ou première vente après achèvement), les droits de mutation sont réduits à 0,715% au lieu de 5,09%. En contrepartie, la TVA immobilière de 20% est incluse dans le prix de vente HT. Le total frais de notaire dans le neuf est de 2 à 3% contre 7 à 8% dans l'ancien.
Optimisation légale : déduction du mobilier. Si le bien vendu inclut des équipements mobiliers (cuisine équipée, parquet flottant non scellé, volets roulants amovibles), leur valeur peut être soustraite du prix immobilier. Cette déduction réduit l'assiette des DMTO. Exemple : sur un bien à 250 000 € incluant 15 000 € de mobilier, les DMTO sont calculés sur 235 000 € → économie de 15 000 € × 5,09% = 764 €. La valorisation du mobilier doit être justifiée et raisonnable.
Calcul des émoluments du notaire. Les émoluments sont réglementés par décret et calculés par tranches du prix de vente : 3,945% jusqu'à 6 500 €, 1,627% de 6 500 € à 17 000 €, 1,085% de 17 000 € à 60 000 €, 0,814% au-delà. Pour un bien de 250 000 €, les émoluments sont d'environ 2 100 €, auxquels s'ajoutent TVA à 20% et contribution de sécurité immobilière (0,1% du prix).
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Erreurs fréquentes dans le calcul des droits de mutation
Lors d'un achat immobilier, les droits de mutation concentrent quatre erreurs récurrentes qui peuvent fausser le budget de plusieurs milliers d'euros. Voici les pièges identifiés par Mehdi Kabbaj après analyse de centaines de simulations effectuées sur notre calculateur.
⚠ Erreur n°1 — Confondre "frais de notaire" et DMTO
Les "frais de notaire" regroupent trois éléments distincts : les DMTO (5,09%), les émoluments du notaire (~0,8-1%) et les débours (~800 €). Beaucoup d'acheteurs pensent que la totalité va dans la poche du notaire. En réalité, les DMTO — soit environ 82% des frais totaux — alimentent les budgets des conseils départementaux et des communes. Le notaire ne conserve que ses émoluments réglementés.
⚠ Erreur n°2 — Négliger la déduction mobilier sans justificatifs
Il est légal de déduire la valeur des meubles inclus dans la vente (cuisine équipée, électroménager, pergola amovible) de l'assiette des DMTO. Mais cette déduction doit figurer dans l'acte authentique avec une valorisation justifiée — factures, devis récents. Une surévaluation abusive expose vendeur et acquéreur à un redressement fiscal. L'administration admet généralement une déduction allant jusqu'à 5-7% du prix total.
⚠ Erreur n°3 — Croire que le neuf est toujours moins cher en frais totaux
Les droits de mutation dans le neuf (VEFA) sont réduits à 0,715%, ce qui ramène les frais de notaire à 2-3%. Mais le prix affiché dans le neuf inclut déjà la TVA immobilière à 20%. La comparaison ancien/neuf doit donc porter sur le coût total — prix + frais — et non sur les seuls frais de notaire. Sur une surface équivalente, un bien neuf peut rester plus onéreux malgré des frais réduits.
⚠ Erreur n°4 — Oublier que les DMTO varient selon le département
En 2026, si 95 départements appliquent le taux maximal de 5,09%, quatre d'entre eux (Indre, Isère, Morbihan et Mayenne) maintiennent le taux réduit à 3,80%. Sur un bien à 300 000 €, cela représente une économie de 3 870 € sur les DMTO seuls. Vérifiez toujours le taux en vigueur dans le département où vous achetez avant d'arrêter votre budget définitif.
Exemple concret 2026 : achat d'un appartement dans l'ancien
Illustrons le calcul complet des droits de mutation pour un cas réel, représentatif d'un achat courant en zone urbaine en 2026.
Situation : Julien et Camille achètent un T3 de 68 m² à Lyon 6e pour 380 000 € (acte signé mars 2026). L'appartement inclut une cuisine équipée valorisée 12 000 € sur devis. Le département du Rhône (69) applique le taux standard de 5,09%.
Calcul étape par étape :
Étape
Détail
Montant
Prix de vente total
Signé dans l'acte
380 000 €
Déduction mobilier
Cuisine équipée (devis inclus à l'acte)
– 12 000 €
Assiette DMTO
Prix immobilier net
368 000 €
DMTO (5,09%)
368 000 × 5,09%
18 731 €
Émoluments notaire (TTC)
Barème dégressif + TVA 20%
3 156 €
Débours et formalités
État hypothécaire, cadastre, copies
800 €
Total frais de notaire
22 687 €
% du prix de vente
22 687 / 380 000
5,97%
Économie grâce au mobilier
12 000 × 5,09%
611 € économisés
Sans la déduction du mobilier, les DMTO auraient été calculés sur la totalité des 380 000 € : soit 19 342 € au lieu de 18 731 €. La simple formalité de ventiler le mobilier dans l'acte authentique — avec justificatifs — a économisé 611 € à l'acheteur, pour zéro contrainte supplémentaire.
DMTO par type de bien : tableau comparatif 2026
Les droits de mutation diffèrent radicalement selon la nature du bien acquis. Ce tableau récapitule les taux applicables en 2026 pour les principaux cas rencontrés par les acheteurs.
Type de bien
Taux DMTO
Sur 300 000 €
Frais notaire totaux
Ancien — dép. taux plein (95 dépts)
5,09%
15 270 €
~19 000 € (6,3%)
Ancien — dép. taux réduit (Indre, Isère, Morbihan, Mayenne)
3,80%
11 400 €
~15 100 € (5,0%)
Neuf / VEFA (première vente)
0,715%
2 145 €
~6 900 € (2,3%)
Terrain à bâtir (constructible)
5,09%
15 270 €
~19 000 € (6,3%)
Bien vendu entre SCI (cession de parts)
3% (après abatt. 23 000 €)
8 310 €*
~9 000 € (3,0%)
Logement social (convention APL)
0,715%
2 145 €
~6 500 € (2,2%)
* Cession de parts SCI : 3% calculé sur (valeur parts − quote-part abattement 23 000 €). Pour 300 000 € avec 2 associés : (300 000 − 46 000) × 3% = 7 620 €. Source : CGI art. 726.
La cession de parts de SCI peut constituer une économie substantielle sur des biens de valeur élevée. Elle implique de reprendre la dette hypothécaire existante et des frais de rédaction d'acte. À analyser au cas par cas avec un notaire.
FAQ — Droits de mutation immobilier
Quel est le taux des droits de mutation en 2026 ?
Le taux global est de 5,09% dans 95 départements (taxe départementale 4,5% + taxe communale 1,2% + frais assiette 2,37%). Quelques départements maintiennent le taux réduit à 3,80%.
Combien coûtent les frais de notaire pour 200 000 € ?
Pour un achat dans l'ancien : DMTO ≈ 10 180 €, émoluments ≈ 1 700 €, débours ≈ 800 €. Total ≈ 12 680 €, soit environ 6,3% du prix.
Comment réduire les droits de mutation ?
3 méthodes : achat dans le neuf (0,715%), déduction du mobilier mobilier, ou achat via une SCI (cession de parts à 3%). La déduction du mobilier est la plus accessible sur des biens anciens.
Les droits de mutation sont-ils déductibles des impôts ?
Non déductibles pour la résidence principale. Pour un bien locatif, ils peuvent être ajoutés au prix de revient pour le calcul de plus-value à la revente, réduisant la plus-value imposable.
Quel est le délai de paiement des droits de mutation ?
Les droits sont collectés par le notaire lors de la signature de l'acte authentique. Il n'y a pas de délai — tout doit être disponible le jour de la signature. Le notaire reverse les droits au Trésor Public dans le mois suivant.
Peut-on financer les frais de notaire avec le crédit immobilier ?
Oui, la plupart des banques acceptent de financer les frais de notaire (DMTO + émoluments + débours) dans le crédit immobilier. Cela s'appelle un financement à 110% (100% du prix + 10% de frais). En contrepartie, les conditions d'emprunt peuvent être légèrement moins favorables car le prêt dépasse la valeur vénale du bien. Certains prêteurs exigent un apport personnel d'au moins 10% et réservent le financement des frais aux primo-accédants ou aux profils solides. Intégrer les frais au crédit augmente la mensualité et le coût total des intérêts.
Les droits de mutation s'appliquent-ils aux donations immobilières ?
Non. Les donations ne sont pas soumises aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), mais aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG), qui suivent un barème progressif en fonction du lien de parenté et de la valeur du bien. Pour une donation parent-enfant, l'abattement est de 100 000 € par parent par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Au-delà, les taux vont de 5% à 45%. La donation avec réserve d'usufruit permet de réduire l'assiette taxable en ne transmettant que la nue-propriété (barème par âge de l'usufruitier, CGI art. 669).
Que se passe-t-il si la vente est annulée après signature de l'acte ?
Les droits de mutation sont en principe définitivement acquis à l'État dès la signature de l'acte authentique. Si la vente est résolue judiciairement (annulation pour vice du consentement, condition suspensive défaillante constatée tardivement), il est possible de demander le remboursement des DMTO auprès de la DGFiP dans un délai d'un an suivant la décision de justice. En cas de résiliation amiable, les droits ne sont généralement pas remboursés. La procédure est complexe et nécessite l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat spécialisé.
✅ Vérifié par Mehdi Kabbaj
À propos de cet outil
Auteur : Mehdi Kabbaj, spécialiste immobilier et fiscalité — équipe MaCalculatrice
Mise à jour : Mars 2026
Sources : Conseil Supérieur du Notariat · Légifrance CGI art. 1594A · Direction générale des finances publiques 2026.