Produit numérique MaCalculatriceEnLigne · Paiement Payhip · Satisfait ou remboursé 14 jours · Lien affilié interne
⚡ En bref
Loyer max = Loyer de référence majoré (€/m²) × Surface (m²). Le loyer majoré = loyer médian de référence + 20%. Les valeurs sont fixées annuellement par arrêté préfectoral. Villes concernées 2026 : Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille, Grenoble, Pays basque, Seine-Saint-Denis (certaines communes).
✓ Mis à jour : Mars 2026
⚠️ Outil indicatif. Consultez l'arrêté préfectoral de votre commune pour les valeurs exactes.
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
Produit numérique MaCalculatriceEnLigne · Paiement Payhip · Satisfait ou remboursé 14 jours · Lien affilié interne
Calculateur loyer maximum selon encadrement
Loyer de référence majoré utilisé : 31,3 €/m² (Paris T1)
Résultat encadrement
Loyers de référence majorés 2026 (€/m²/mois)
Ville
T1
T2
T3
T4+
Paris (médiane)
31,3
24,5
21,1
19,8
Lyon / Villeurbanne
17,8
14,2
12,5
11,9
Bordeaux
16,5
13,8
12,0
11,2
Montpellier
15,9
13,1
11,5
10,8
Lille métropole
15,2
12,9
11,2
10,5
Source : Arrêtés préfectoraux 2025-2026 (valeurs médianes indicatives). Les valeurs exactes dépendent de la zone, de l'époque de construction et du meublé/vide.
Guide complet sur l'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers est un dispositif légal introduit par la loi ELAN (2018) qui permet aux intercommunalités situées en zone tendue d'encadrer les loyers à la relocation. Le principe : un arrêté préfectoral fixe pour chaque type de logement un loyer de référence médian, un loyer minoré (−30%) et un loyer majoré (+20%). Le propriétaire ne peut pas louer au-delà du loyer majoré, sauf complément de loyer justifié.
Qui fixe les loyers de référence ? C'est le préfet du département qui fixe les loyers de référence par arrêté, sur la base des données de l'Observatoire des Loyers (OLAP pour Paris, CECIM pour Lyon, etc.). Les valeurs sont actualisées chaque année en juillet et dépendent de la zone géographique, du nombre de pièces, de l'époque de construction du bâtiment et du type de location (meublé ou vide).
Meublé vs vide : des loyers différents. Les loyers de référence pour les meublés sont systématiquement plus élevés que pour les locations vides, reflétant la valeur ajoutée du mobilier. À Paris, un T2 meublé peut avoir un loyer majoré de 30,2 €/m² contre 24,5 €/m² en vide. Le simulateur ci-dessus utilise les valeurs vide (appliquez +10 à +25% pour le meublé selon la ville).
Le complément de loyer. La loi autorise un dépassement du loyer majoré si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le loyer de référence. Le complément doit être justifié dans le bail. Le locataire peut le contester dans les 3 mois suivant la signature du bail auprès de la commission de conciliation.
Mehdi Kabbaj, conseiller en patrimoine, note : "L'encadrement des loyers crée une tension croissante sur l'offre locative dans les villes concernées. Les propriétaires raisonnent de plus en plus en rendement net net. Pour optimiser légalement, il faut jouer sur la qualité des prestations (meublé premium, charges incluses, bail mobilité) plutôt que sur le loyer brut."
Erreurs fréquentes dans le calcul de l'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers génère régulièrement des contentieux. Mehdi Kabbaj a recensé quatre erreurs structurelles qui exposent les propriétaires à des risques de requalification ou de remboursement de loyers indûment perçus.
⚠ Erreur n°1 — Utiliser le loyer de référence médian comme plafond
Le plafond légal est le loyer de référence majoré (+20% du médian), pas le loyer médian. Confondre les deux conduit à sous-évaluer le loyer maximum de 20%, réduisant inutilement la rentabilité. À Paris pour un T2, le médian est ~20,4 €/m² mais le majoré (plafond réel) est ~24,5 €/m². Un bailleur qui applique le médian laisse donc 4,1 €/m² sur la table légalement disponibles.
⚠ Erreur n°2 — Appliquer les valeurs médianes nationales plutôt que zonales
Les loyers de référence varient au sein d'une même ville selon la zone. À Paris, il existe 80 zones avec des loyers très différents — un T2 en zone 11 (11e arrondissement) peut avoir un loyer majoré de 22,8 €/m² alors qu'un T2 en zone 12 (16e) peut atteindre 28,4 €/m². Utiliser la valeur médiane de la ville entière peut conduire à fixer un loyer non conforme. Consultez systématiquement encadrementdesloyers.fr ou le CEREMA pour votre zone précise.
⚠ Erreur n°3 — Ne pas distinguer meublé et vide
Les loyers de référence pour les locations meublées sont systématiquement supérieurs à ceux des locations nues, car ils intègrent la valeur du mobilier. Appliquer les valeurs "vide" à une location meublée aboutit à un loyer en réalité légal mais sous-évalué par rapport au plafond applicable. Inversement, appliquer des valeurs "meublé" à une location vide constitue une violation de l'encadrement exposant à des sanctions.
⚠ Erreur n°4 — Ajouter un complément de loyer sans le mentionner dans le bail
Un complément de loyer (dépassement du loyer majoré pour caractéristique exceptionnelle) doit impérativement être mentionné dans le bail avec sa justification précise. Un complément non mentionné ou non justifié est contestable par le locataire dans les 3 mois suivant la signature. Le tribunal peut non seulement ordonner sa suppression mais aussi le remboursement de tous les mois déjà perçus au-delà du plafond légal.
Exemple concret 2026 : vérification de conformité à Paris
Illustrons la vérification d'encadrement pour un propriétaire parisien confronté à une relocation en 2026.
Situation : Mathieu propose en location un T2 de 42 m², vide, construit avant 1946, situé dans le 10e arrondissement de Paris. Il souhaite afficher un loyer de 1 150 €/mois hors charges. Est-ce conforme ?
Étape de vérification
Valeur
Loyer de référence médian (10e, T2, avant 1946)
~22,8 €/m²
Loyer minoré (−20%)
~18,2 €/m²
Loyer majoré (plafond légal, +20%)
~27,4 €/m²
Loyer maximum légal (27,4 × 42 m²)
1 151 €/mois
Loyer proposé par Mathieu
1 150 €/mois
Conformité
Conforme (1 € sous le plafond)
Le loyer de 1 150 €/mois proposé par Mathieu est conforme à l'encadrement. La marge est infime (1 €) mais suffisante légalement. Si Mathieu souhaitait dépasser 1 151 €/mois, il devrait mentionner un complément de loyer justifié dans le bail (ex : vue dégagée exceptionnelle, double exposition, terrasse privative).
Loyers de référence majorés : meublé vs vide par ville (2026)
La différence entre meublé et vide est substantielle — elle justifie de bien renseigner le type de location dans le bail.
Ville
Type
T1 majoré
T2 majoré
T3 majoré
T4+ majoré
Paris
Vide
31,3 €/m²
24,5 €/m²
21,1 €/m²
19,8 €/m²
Paris
Meublé
38,8 €/m²
29,4 €/m²
25,2 €/m²
23,5 €/m²
Lyon
Vide
17,8 €/m²
14,2 €/m²
12,5 €/m²
11,9 €/m²
Lyon
Meublé
21,2 €/m²
16,8 €/m²
14,9 €/m²
14,1 €/m²
Bordeaux
Vide
16,5 €/m²
13,8 €/m²
12,0 €/m²
11,2 €/m²
Bordeaux
Meublé
19,6 €/m²
16,4 €/m²
14,2 €/m²
13,2 €/m²
Montpellier
Vide
15,9 €/m²
13,1 €/m²
11,5 €/m²
10,8 €/m²
Montpellier
Meublé
18,9 €/m²
15,5 €/m²
13,5 €/m²
12,7 €/m²
Valeurs indicatives basées sur les arrêtés préfectoraux 2025-2026. Les loyers exacts varient selon la zone géographique et l'époque de construction. Consultez encadrementdesloyers.fr et les sites des préfectures pour les valeurs officielles par zone.
FAQ — Encadrement des loyers
Comment fonctionne l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers s'applique dans les zones tendues. Un arrêté préfectoral fixe pour chaque type de bien un loyer de référence et un loyer majoré (+20%) qui constitue le plafond légal. Le propriétaire ne peut pas fixer un loyer supérieur à ce loyer majoré, sauf complément de loyer justifié.
Quelles villes sont soumises à l'encadrement des loyers en 2026 ?
En 2026, l'encadrement s'applique à : Paris, Lille et sa métropole, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays basque (Bayonne...), Seine-Saint-Denis (certaines communes), et plusieurs communes en région parisienne.
Qu'est-ce que le complément de loyer ?
Un propriétaire peut dépasser le loyer majoré uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue exceptionnelle, terrasse, duplex...). Ce dépassement doit être mentionné et justifié dans le bail.
Quelles sont les sanctions en cas de dépassement ?
Le locataire peut demander la réduction du loyer. Le propriétaire doit rembourser les loyers indûment perçus. Une amende de 5 000 € (particulier) ou 15 000 € (personne morale) peut être appliquée par le préfet depuis 2022.
Comment vérifier le loyer de référence pour son logement ?
Pour Paris : encadrementdesloyers.fr (DRIHL). Pour les autres villes, le site de la préfecture ou de la DREAL publie les arrêtés. Les valeurs sont actualisées chaque année par arrêté préfectoral.
L'encadrement s'applique-t-il aussi lors d'une première mise en location ?
Oui. L'encadrement des loyers s'applique à toutes les nouvelles locations et relocations dans les zones concernées, qu'il s'agisse d'une première mise en location, d'un renouvellement de bail ou d'une relocation après départ du locataire précédent. Il n'y a pas d'exception pour les biens qui n'ont jamais été loués — seul le statut de la zone (zone tendue soumise à encadrement) détermine l'applicabilité.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux locations saisonnières et Airbnb ?
Non. L'encadrement des loyers s'applique aux locations à usage d'habitation principale (baux loi 1989 et baux mobilité). Les locations saisonnières (type Airbnb) ne sont pas soumises à l'encadrement. En revanche, certaines communes limitent le nombre de nuitées Airbnb autorisées (Paris : 120 nuits/an pour la résidence principale) et d'autres réglementations locales peuvent s'appliquer.
Que faire si mon loyer actuel dépasse le loyer majoré suite à la mise en place de l'encadrement ?
Si un bail était en cours avant l'instauration de l'encadrement dans votre ville, il peut ne pas être immédiatement concerné. En revanche, lors du renouvellement du bail ou d'une relocation, le loyer doit obligatoirement respecter le plafond. Si votre loyer actuel dépasse le majoré et qu'une relocation intervient, vous devez obligatoirement baisser le loyer au niveau du plafond légal — sauf si le loyer était fixé dans un bail avant l'entrée en vigueur et que vous conservez le même locataire.
✅ Vérifié par Mehdi Kabbaj
À propos de cet outil
Auteur : Mehdi Kabbaj, conseiller en gestion de patrimoine — équipe MaCalculatrice
Mise à jour : Mars 2026
Sources : DRIHL Paris · Arrêtés préfectoraux Lyon, Bordeaux, Montpellier · Loi ELAN art. 140 · Service-public.fr.