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En bref
Les revenus fonciers (location nue, non meublée) sont soumis au barème progressif de l'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux régimes : micro-foncier (abattement 30 %, loyers < 15 000 €/an) ou régime réel (déduction des charges réelles avec possible déficit foncier).
Ce simulateur est indicatif. La situation fiscale réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition, des charges réelles et des abattements applicables. Consultez un expert-comptable spécialisé en immobilier pour votre déclaration.
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
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🧮 Simulateur Impôt Revenus Locatifs 2026
Fiscalité des revenus fonciers 2026 : les règles
En France, les revenus tirés de la location nue (non meublée) d'immeubles bâtis ou non bâtis sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (articles 14 à 33 quinquies du CGI). Ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement solidarité).
Micro-foncier vs régime réel : comparaison
Critère
Micro-foncier
Régime réel
Condition
Loyers bruts < 15 000 €/an
Tous montants (obligatoire si > 15 000 €)
Abattement
30% forfaitaire
Charges réelles déductibles
Déclaration
Case 4BE (loyers bruts)
Formulaire 2044 annexe
Déficit foncier
Non applicable
Imputable 10 700 €/an sur revenu global
Avantage
Simple, automatique
Optimisé si charges > 30% des loyers
Charges déductibles en régime réel
En régime réel (article 31 du CGI), sont déductibles des revenus fonciers : les intérêts d'emprunt (pour financer l'acquisition, la construction ou les travaux du bien), les primes d'assurance, la taxe foncière, les frais de gestion (10 € forfaitaires ou réels), les travaux de réparation et d'entretien, les charges de copropriété incombant au propriétaire, les frais d'administration et de comptabilité.
Sources : Articles 14 à 33 quinquies CGI, BOFiP-RFPI-10, impots.gouv.fr. Prélèvements sociaux : article L.136-6 CSS. Taux 2026 confirmés au 1er janvier 2026.
Erreurs fréquentes dans la fiscalité des revenus locatifs
La fiscalité des revenus fonciers est l'un des domaines où les propriétaires bailleurs font le plus d'erreurs. Mehdi Kabbaj a identifié quatre pièges fiscaux récurrents qui peuvent entraîner des redressements ou une imposition excessive.
⚠ Erreur n°1 — Rester en micro-foncier malgré des charges importantes
Le micro-foncier applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% — pratique mais pas toujours optimal. Si vos charges déductibles réelles dépassent 30% des loyers bruts (travaux, intérêts d'emprunt élevés, copropriété importante), le régime réel est plus avantageux. Exemple : 10 000 € de loyers avec 4 000 € de charges réelles (40%) → micro-foncier imposable : 7 000 € ; régime réel imposable : 6 000 €. Gain : 1 000 € de revenu imposable en moins.
⚠ Erreur n°2 — Oublier que la CSG n'est pas entièrement perdue en régime réel
En régime réel, 6,8% de la CSG payée sur les revenus fonciers N est déductible du revenu global l'année N+1 (article L.136-6 al.7 CSS). Cette déductibilité partielle est souvent oubliée et non déclarée. Pour un contribuable au TMI 30% avec 5 600 € de CSG payée, la déduction de 6,8% × revenus représente environ 381 € de réduction d'impôt l'année suivante.
⚠ Erreur n°3 — Croire que tous les travaux sont déductibles en régime réel
En régime réel, seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers (article 31 CGI). Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers — ils s'intègrent au prix de revient du bien et réduisent la plus-value future. Confondre les deux catégories peut exposer à un redressement fiscal et à des pénalités de 40% pour déclaration inexacte.
⚠ Erreur n°4 — Ne pas utiliser le déficit foncier comme levier stratégique
Le déficit foncier (jusqu'à 10 700 €/an imputable sur le revenu global, 21 400 € pour rénovation énergétique depuis 2023) est l'un des rares mécanismes légaux permettant de réduire directement le revenu imposable. Beaucoup de propriétaires évitent délibérément les travaux déductibles pour ne pas avoir à "gérer la fiscalité". C'est une erreur — planifier des travaux sur un bien en location nue peut générer une économie fiscale immédiate correspondant à TMI × montant des travaux déductibles.
Exemple concret 2026 : comparaison micro-foncier vs régime réel
Voici un cas type illustrant l'impact du choix de régime sur la charge fiscale annuelle.
Situation : Sophie, TMI 30%, perçoit 9 600 €/an de loyers (800 €/mois) pour un T2 à Strasbourg. Ses charges réelles : intérêts d'emprunt 1 800 €, taxe foncière 850 €, charges copropriété 640 €, assurance PNO 180 €, frais de gestion 480 €. Total charges réelles : 3 950 € (41,1% des loyers).
Paramètre
Micro-foncier (30%)
Régime réel
Loyers bruts
9 600 €
9 600 €
Abattement / charges déduites
− 2 880 € (30% forfait)
− 3 950 € (charges réelles)
Revenu net imposable
6 720 €
5 650 €
IR (TMI 30%)
2 016 €
1 695 €
Prélèvements sociaux (17,2%)
1 155 €
971 €
Total imposition
3 171 €
2 666 €
Économie annuelle
505 € économisés
Le régime réel génère ici 505 €/an d'économie fiscale par rapport au micro-foncier. Sur 10 ans, ce choix représente 5 050 € de plus dans la poche de Sophie — sans aucune action supplémentaire, juste le bon choix de régime au moment de la déclaration.
Comparaison de l'imposition selon le régime et la TMI (10 000 € de loyers)
Régime
TMI 11%
TMI 30%
TMI 41%
TMI 45%
Micro-foncier (abat. 30%)
1 138 €
2 174 €
2 658 €
2 842 €
Régime réel (charges 35%)
1 040 €
1 986 €
2 429 €
2 596 €
Régime réel (charges 50%)
756 €
1 444 €
1 765 €
1 887 €
Déficit foncier (charges 120%)
0 € (+ réduction IR)
0 € (+ réduction IR)
0 € (+ réduction IR)
0 €
Calcul indicatif sur 10 000 € de loyers. Imposition = IR (TMI × revenu net imposable) + PS (17,2%). Le micro-foncier est avantageux uniquement si les charges réelles sont inférieures à 30%.
FAQ — Impôt revenus locatifs 2026
Comment sont imposés les revenus fonciers en 2026 ?
Revenus fonciers = barème progressif de l'IR (selon votre TMI) + 17,2% de prélèvements sociaux. Deux régimes : micro-foncier (abattement 30%, si loyers bruts < 15 000 €/an) ou régime réel (déduction des charges réelles avec possibilité de déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an).
Quel régime choisir entre micro-foncier et régime réel ?
Micro-foncier avantageux si charges réelles < 30% des loyers. Régime réel préférable si charges > 30% ou si vous effectuez des travaux importants générant un déficit foncier. Le changement de régime nécessite une option lors de la déclaration, maintenue 3 ans minimum pour le passage au régime réel.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier survient quand les charges déductibles (travaux, intérêts, frais) excèdent les loyers en régime réel. Il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour travaux de rénovation énergétique depuis 2023). L'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Quels sont les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
17,2% en 2026 : CSG 9,9% (dont 6,8% déductible l'année suivante en régime réel) + CRDS 0,5% + prélèvement solidarité 7,5% − contribution financement risques professionnels 0,3%. Ils s'appliquent sur le revenu foncier net (après abattement ou après déduction charges réelles).
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Micro-foncier : case 4BE (loyers bruts) sur la déclaration 2042. Régime réel : formulaire 2044 annexe + report du résultat sur la 2042 (case 4BA résultat positif, 4BC déficit imputable sur revenu global, 4BD report de déficit). Délais identiques à la déclaration principale (mai-juin 2026 pour revenus 2025).
Peut-on passer du micro-foncier au régime réel et inversement ?
Oui, avec des contraintes. Le passage au régime réel est possible chaque année lors de la déclaration. En revanche, une fois l'option exercée pour le régime réel, elle est maintenue pour une durée minimale de 3 ans — vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier avant d'avoir opté pendant 3 exercices. Le passage du réel au micro-foncier est libre après ce délai. Cette contrainte incite à bien analyser sa situation avant d'opter pour le réel.
La location meublée (LMNP) est-elle plus avantageuse fiscalement ?
Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) relève des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Le micro-BIC offre un abattement de 50% (contre 30% en micro-foncier), et le régime réel LMNP permet l'amortissement du bien et du mobilier — ce qui peut aboutir à un résultat imposable proche de zéro pendant des années. Pour un même loyer brut, la LMNP en régime réel génère souvent une imposition significativement inférieure aux revenus fonciers, mais nécessite de tenir une comptabilité LMNP et de produire un bilan annuel.
Le déficit foncier peut-il être reporté en cas de vente du bien ?
Un report de déficit foncier sur les revenus fonciers des 10 années suivantes n'est valide que si vous conservez le bien en location nue pendant 3 ans à compter de l'imputation du déficit sur le revenu global. Si vous vendez le bien avant ce délai, le déficit ayant été imputé sur le revenu global est repris d'office par l'administration fiscale — vous devrez reverser l'économie d'impôt réalisée. La vigilance s'impose lors de cession anticipée d'un bien ayant généré du déficit foncier.
✅ Vérifié par Mehdi Kabbaj
À propos de cet outil
Auteur : Mehdi Kabbaj, Expert-comptable diplômé — Mars 2026