Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?

Le tableau d'amortissement detaille mois par mois la repartition de chaque mensualite entre capital rembourse et interets payes, ainsi que le capital restant du. Il est obligatoirement annexe a l'offre de pret (article L.313-25 du Code de la consommation). Les premieres annees, 60 a 70 % de la mensualite sert a payer les interets.

Pourquoi la part des interets diminue-t-elle chaque mois ?

Les interets sont calcules sur le capital restant du : interets du mois = capital restant x taux mensuel. A mesure que le capital diminue, les interets baissent et la part de capital rembourse augmente. Pour 200 000 EUR a 3,55 %/20 ans : mois 1 = 591 EUR d'interets et 574 EUR de capital. Mois 120 (mi-pret) = 370 EUR d'interets et 795 EUR de capital.

A quel moment ai-je rembourse la moitie du capital ?

En raison de la repartition interets/capital, le point median du capital n'est pas a la moitie de la duree. Pour un pret de 200 000 EUR a 3,55 %/20 ans : 50 % du capital est rembourse au bout de 11 ans et 2 mois (mois 134 sur 240). Avant ce point, un remboursement anticipe economise proportionnellement plus d'interets.

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⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un notaire ou courtier avant toute decision.

En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.

✓ Mis a jour : Fevrier 2026

Pour simuler un pret immobilier, entrez le montant emprunte, le taux d'interet et la duree. La mensualite se calcule avec la formule : M = C x t / (1 - (1+t)^-n) ou C = capital, t = taux mensuel, n = nombre de mois. En 2026, les taux moyens sont de 3.55 % sur 20 ans. Le taux d'endettement maximum est de 35 % des revenus (regle HCSF). Les frais de notaire representent environ 7.5 % dans l'ancien et 2.5 % dans le neuf.

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Calcul Tableau Amortissement : methode de calcul

La simulation d'un credit immobilier repose sur 3 variables : le capital emprunte, le taux d'interet annuel et la duree en annees.

Etape 1 - Evaluer votre capacite d'emprunt. Vos mensualites ne doivent pas depasser 35 % de vos revenus nets (regle HCSF). Pour un couple gagnant 4 000 € net : mensualite max = 4 000 x 0,35 = 1 400 €.

Etape 2 - Calculer la mensualite. La formule est : M = C x t / (1 - (1+t)^(-n)) ou t = taux annuel / 12 et n = duree x 12. Notre calculateur applique cette formule automatiquement.

Etape 3 - Ajouter les frais annexes. Frais de notaire : ~7.5 % dans l'ancien, ~2.5 % dans le neuf. Assurance emprunteur : 0,20 a 0,50 % du capital/an. Garantie (hypotheque ou caution) : 1 a 2 %.

Le taux d'usure (plafond legal) est de 5,19 % pour les prets de 20 ans et plus en 2026. Tout TAEG superieur est interdit.

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Simulateur pret immobilier →Frais de notaire →Capacite d'emprunt →Rendement locatif →

Formule : calcul tableau amortissement

M = C × t / (1 - (1 + t)^-n)

M = mensualite, C = capital, t = taux mensuel, n = nombre de mois

Capital emprunte	Taux	Duree	Mensualite	Cout total interets
150 000 €	3.55 %	20 ans	874 €	59,712 €
200 000 €	3.55 %	20 ans	1,165 €	79,616 €
250 000 €	3.85 %	25 ans	1,299 €	139,692 €
300 000 €	3.85 %	25 ans	1,559 €	167,631 €

Taux moyens 2026. Source : observatoire Credit Logement.

Exemples concrets : calcul tableau amortissement

Exemple 1 : Premier achat - appartement ancien

Situation : Ahmed et

Calcul : Frais notaire = 220 000 x 7.5/100 = 16,500 €. Apport : 30 000 €. Emprunt : 220 000 + 16,500 - 30 000 = 206,500 € sur 25 ans a 3.85 %. Mensualite : ~1,073 €. Taux d'endettement : 28.2 % (< 35 %).

Exemple 2 : Achat dans le neuf

Situation : Lisa achete un T3 neuf a 180 000 €.

Calcul : Frais notaire reduits : 180 000 x 2.5/100 = 4,500 € (vs 13,500 € dans l'ancien). Economie : 9,000 €.

Tableau de reference : calcul tableau amortissement

Duree	Taux moyen	Taux d'usure
15 ans	3.35 %	5,19 %
20 ans	3.55 %	5,19 %
25 ans	3.85 %	5,19 %

Source : observatoire Credit Logement, Banque de France. 2026.

Frais de notaire : 7.5 % (ancien), 2.5 % (neuf). Taux d'endettement max : 35 % (HCSF).

Erreurs frequentes : calcul tableau amortissement

Oublier les frais de notaire. 7.5 % dans l'ancien sur un bien a 250 000 € = 18,750 € supplementaires.
Depasser le taux d'endettement. La regle HCSF limite a 35 % des revenus. Au-dela, la banque refuse le pret.
Confondre taux nominal et TAEG. Le TAEG inclut assurance, frais de dossier et garantie. C'est le cout reel du credit.
Ne pas negocier l'assurance. La loi Lemoine (2022) permet de changer d'assurance a tout moment. Economie potentielle : 5 000 a 15 000 €.

Immobilier 2026 : contexte et conseils d'expert

Taux de credit immobilier 2026. Apres la forte hausse de 2023-2024 (de 1,1 % a 4,2 %), les taux se sont stabilises autour de 3,2-3,5 % sur 20 ans debut 2026 (source : Observatoire Credit Logement/CSA). La BCE a amorce une baisse des taux directeurs en juin 2024, ce qui commence a se repercuter sur les taux immobiliers. La tendance est a la legere detente.

Regle HCSF des 35 %. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilite Financiere impose un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance comprise) et une duree maximale de 25 ans (27 ans en VEFA/neuf avec travaux). Les banques disposent d'une marge de flexibilite de 20 % de leur production pour deroger.

Frais de notaire. Dans l'ancien : 7-8 % du prix (dont 4,5 % de droits de mutation departementaux + emoluments + debours). Dans le neuf : 2-3 % (droits de mutation reduits a 0,715 %). Certains departements ont vote la hausse du taux departemental a 4,7 % (maximum legal) en 2025-2026. Les emoluments du notaire sont fixes par decret (grille progressive).

Dispositifs d'aide. Le PTZ (Pret a Taux Zero) a ete elargi en 2026 a l'ensemble du territoire pour le neuf, avec des quotites de 20 a 50 % selon la zone et les revenus. Le pret Action Logement (ex-1 %) offre jusqu'a 40 000 € a 0,5 %. MaPrimeRenov' finance les travaux de renovation energetique pour les logements achetes.

Calcul de capacite d'emprunt. Formule : mensualite max = revenus nets x 0,35. Capital empruntable = mensualite x [(1 - (1+t)^-n) / t], ou t = taux mensuel et n = nombre de mois. Ajoutez votre apport, soustrayez les frais de notaire et de garantie. Source : service-public.fr, HCSF decision D-2021-16.

Le amortissement designe le calcul permettant de determiner un montant, un taux ou un seuil reglementaire. La formule officielle est publiee par la DGFIP chaque annee civile.

La declaration annuelle s'ouvre en avril et se cloture entre mai et juin selon le departement. Le prelevement a la source ajuste le taux chaque septembre.

Contrairement au prelevement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, le bareme progressif peut etre plus avantageux pour les petits revenus. Par rapport au regime micro-fiscal, le regime reel permet de deduire les charges effectives. En revanche, le PFU simplifie la declaration pour les revenus du capital.

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Questions frequentes sur calcul tableau amortissement

Quand faut-il effectuer le calcul tableau amortissement dans l'annee ?

La declaration de revenus ouvre en avril et se cloture en mai-juin selon le departement. Le calcul tableau amortissement doit etre effectue des reception de l'avis d'imposition, dans 80 % des cas en juillet-aout. La date limite depend de la zone geographique. Le delai de reclamation court jusqu'au 31 decembre de la deuxieme annee suivante.

Sources : Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.

A propos de cet outil

Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Immobilier

Mise a jour : 2026-02-27

Sources : www.notaires.fr, www.anil.org, www.service-public.fr.

Outil maintenu a jour pour refleter les changements legislatifs et reglementaires.

Source : macalculatriceenligne.com — Baremes et donnees 2026

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Ce calculateur est disponible en tant qu'outil pour les agents IA (Claude, ChatGPT, Cursor, etc.) via le protocole MCP (Model Context Protocol).

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Exemple 2 : Achat dans le neuf

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