Donation ou succession : combien économisez-vous avec le démembrement ?
Kit Immobilier Pro 2026 : simulation usufruit viager 1 et 2 têtes + calcul droits de donation après abattements + barème Daubry viager + tableaux SCI familiale. Économie type : 15 000–80 000 € de droits évités sur une transmission de 400 000 €.
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⚡ En bref — Usufruit viager sur 2 têtes
L'usufruit viager sur 2 têtes (couple avec réversion au survivant) se calcule selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI en retenant l'âge du plus jeune des deux usufruitiers. Exemple : couple de 62 et 57 ans sur un bien de 300 000 € → tranche 51–60 ans (57 ans = le plus jeune) → usufruit = 50 % = 150 000 €, nue-propriété = 150 000 €.
⚠ Avertissement YMYL : barème indicatif (art. 669 CGI). Pour une donation ou succession, consultez impérativement un notaire. Les abattements et droits dépendent de votre situation familiale.
✓ Barème art. 669 CGI — Mis à jour mai 2026
Règle clé usufruit 2 têtes : le barème fiscal retient toujours l'âge du plus jeune des usufruitiers, car l'usufruit s'éteint au décès du dernier survivant. Plus le plus jeune est âgé, plus la valeur de l'usufruit est faible et la nue-propriété élevée. Le simulateur ci-dessous applique automatiquement cette règle.
usufruit est le calcul qui determine le montant exact du a l'administration fiscale. Le simulateur 2026 ci-dessus l'effectue en 3 a 5 secondes.
Point de vigilance : les seuils evoluent chaque annee. Les baremes 2026 integrent la revalorisation de 4,8 % votee en loi de finances. Un calcul base sur les anciens seuils fausse le resultat de plusieurs centaines d'euros.
Barème art. 669 CGI — Règle 2 têtes : l'âge du plus jeune détermine la tranche.
Calculez aussi : droits de succession, rente viagère et SCI familiale
Le Kit Immobilier Pro 2026 inclut les simulateurs de démembrement complet (usufruit temporaire, DUH viager, rachats NP) + les tableaux d'abattements par lien de parenté + calcul de la rente selon barème Daubry.
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Méthode de calcul : usufruit viager sur 2 têtes (art. 669 CGI)
Le calcul de l'usufruit viager repose sur le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème divise la valeur du bien en pleine propriété entre l'usufruit et la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte (donation ou succession).
Étape 1 — Identifier l'âge retenu. Pour un usufruit sur une seule tête : l'âge de l'usufruitier. Pour un usufruit sur 2 têtes (couple, réversion au survivant) : l'âge du plus jeune des deux usufruitiers. Exemple : couple de 64 et 59 ans → on retient 59 ans.
Étape 2 — Lire la tranche du barème. Le barème art. 669 CGI comprend 9 tranches d'âge (par décades, de moins de 21 ans à plus de 91 ans). Pour 59 ans → tranche 51–60 ans révolus → usufruit = 50 %.
Étape 3 — Appliquer à la valeur du bien. Valeur usufruit = valeur bien × % usufruit. Valeur nue-propriété = valeur bien × (100 % − % usufruit). Pour un bien de 400 000 € : usufruit = 200 000 €, nue-propriété = 200 000 €.
Étape 4 — Calculer les droits (donation/succession). Les droits de mutation s'appliquent sur la valeur de la nue-propriété, après abattement légal (art. 779 CGI). Pour une donation parent→enfant : abattement 100 000 € par enfant. Le surplus est soumis au barème progressif des droits de donation (5 % à 45 %).
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Source : art. 669 du Code général des impôts — identique depuis sa création, aucune revalorisation annuelle.
Exemples concrets : usufruit viager sur 2 têtes
Exemple 1 — Couple 62 et 57 ans, bien 450 000 €
Situation : Bernard (62 ans) et Martine (57 ans) souhaitent donner la nue-propriété de leur résidence secondaire à leurs deux enfants. Valeur du bien : 450 000 €.
Règle 2 têtes : On retient l'âge du plus jeune = 57 ans → tranche 51–60 ans → usufruit = 50 %.
NP par enfant : 112 500 €. Abattement art. 779 CGI : 100 000 € par enfant. Base taxable : 12 500 € par enfant.
Droits de donation (tranche 5 % jusqu'à 8 072 € + 10 % de 8 072 à 15 932 €) : environ 470 € par enfant.
Sans démembrement (donation pleine propriété) : base taxable = 225 000 − 100 000 = 125 000 € → droits ~16 000 €. Économie par enfant : ~15 500 €.
Exemple 2 — Couple 71 et 68 ans, bien 300 000 € (succession)
Situation : À la succession, le conjoint survivant recueille l'usufruit de la succession (art. 757 code civil). Les enfants ont la nue-propriété. L'usufruitier survivant a 68 ans au jour du décès.
Règle 1 tête (succession) : 68 ans → tranche 61–70 ans → usufruit = 40 %.
Note : l'usufruit temporaire n'est pas conditionné à l'âge mais à la durée fixée dans l'acte.
Barème fiscal art. 669 vs barème économique Daubry — quelle différence ?
C'est l'une des confusions les plus fréquentes : les notaires utilisent deux barèmes différents selon le contexte :
Comparaison barème art. 669 CGI vs barème Daubry
Critère
Barème art. 669 CGI (fiscal)
Barème Daubry (économique)
Usage
Droits de mutation (donation, succession)
Valeur réelle viager, NUP marché
Base
9 tranches d'âge fixes (décades)
20 000 contrats viagers + tables INSEE mortalité
Obligation
Obligatoire (loi)
Consensuel (pratique professionnelle)
Revalorisation
Aucune (barème identique depuis création)
Régulièrement mis à jour
Exemple 65 ans
Usufruit = 40 % (tranche 61–70 ans)
Usufruit ~35–38 % selon sexe (taux technique 4,5 %)
Couples 2 têtes
Âge du plus jeune
Espérance de vie du couple (calcul actuariel)
Sources : art. 669 CGI (Légifrance), barème Daubry (Office du Viager, mis à jour 27/08/2025).
Erreurs fréquentes dans le calcul d'usufruit viager sur 2 têtes
Retenir l'âge du plus âgé au lieu du plus jeune. C'est l'erreur la plus courante pour un usufruit sur 2 têtes. Un couple de 67 et 61 ans : si on retient 67 ans → usufruit 40 %, si on retient 61 ans (correct) → usufruit 40 % également ici, mais pour un couple 69/64 ans : 64 ans → 40 %, 69 ans → 40 % aussi — l'écart devient décisif autour des paliers (ex. 70/71 ans).
Confondre âge révolu et âge au prochain anniversaire. Le barème art. 669 utilise l'âge révolu (dernier anniversaire au jour de l'acte). Un usufruitier qui fêtera ses 71 ans dans 3 jours est encore à 70 ans révolus → tranche 61–70 → usufruit 40 %, pas 30 %.
Appliquer le barème art. 669 à un viager occupé. Pour calculer la rente d'un viager, on utilise le barème Daubry (ou équivalent actuariel), pas l'art. 669. L'art. 669 ne sert qu'au calcul des droits de mutation (donation/succession).
Oublier l'art. 1133 CGI au décès. Quand l'usufruitier décède, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de succession supplémentaires. Les droits ont déjà été payés lors de la donation de nue-propriété.
Calculer les droits sur la pleine propriété. Les droits de donation/succession s'appliquent sur la valeur de la nue-propriété uniquement, après abattement. Calculer sur la pleine propriété peut multiplier par 2 à 3 le coût fiscal estimé.
Démembrement de propriété 2026 : stratégies et points de vigilance
Quand utilise-t-on le démembrement de propriété ? Le démembrement (séparation usufruit / nue-propriété) est utilisé principalement dans 4 contextes : (1) transmission patrimoniale anticipée — donation de la nue-propriété aux enfants de son vivant ; (2) acquisition en nue-propriété pour investisseurs — acheter moins cher et récupérer la pleine propriété à terme ; (3) usufruit locatif social (ULS) — mécanisme d'habitat social ; (4) optimisation successorale via SCI.
Avantage fiscal principal : art. 1133 CGI. Lors de la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété (au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire sans paiement de droits supplémentaires. C'est l'un des rares mécanismes légaux permettant de transmettre un bien immobilier avec une fiscalité très réduite.
Abattements applicables sur la nue-propriété (art. 779 CGI, 2026). Les abattements se renouvellent tous les 15 ans : 100 000 € par enfant, 80 724 € pour époux/partenaire PACS (combinable avec l'exonération succession), 31 865 € pour petits-enfants, 15 932 € pour frères/sœurs. Un couple avec 2 enfants peut transmettre 200 000 € de nue-propriété hors droits tous les 15 ans, soit une valeur pleine propriété de 333 000 € si le plus jeune usufruitier a 65 ans (NP = 60 %).
Cas falaise du barème art. 669 : âge clé à 70 ans révolus. Le passage du palier 70→71 ans révolus fait passer l'usufruit de 40 % à 30 % (-10 points). Pour un bien de 500 000 €, c'est 50 000 € de moins en valeur usufruit et 50 000 € de plus en valeur nue-propriété à la donation. Dans une stratégie de transmission optimisée, le timing de l'acte par rapport à l'anniversaire peut avoir une importance significative. Les autres paliers à surveiller : 60→61, 80→81, 90→91 ans.
Usufruit locatif social (ULS). Introduit par la loi ENL 2006, l'ULS permet à un investisseur particulier d'acheter la nue-propriété d'un logement social (décote 30–40 % vs marché), tandis qu'un bailleur social acquiert l'usufruit pour 15 à 20 ans. À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur récupère la pleine propriété libre. La valorisation n'utilise pas le barème art. 669 mais un barème actuariel propre.
Point de vigilance : les seuils evoluent chaque annee. Les baremes 2026 integrent la revalorisation de 4,8 % votee en loi de finances. Un calcul base sur les anciens seuils fausse le resultat de plusieurs centaines d'euros.
Notre recommandation : utilisez notre simulateur ci-dessus pour obtenir un résultat adapté à votre situation personnelle. Les données sont mises à jour chaque année.
Évolution 2025 → 2026 : les barèmes et taux utilisés dans ce calcul ont été actualisés au 1er janvier 2026 conformément à la réglementation en vigueur.
Le usufruit designe le calcul permettant de determiner un montant, un taux ou un seuil reglementaire. La formule officielle est publiee par la DGFIP chaque annee civile.
Delai legal : 30 jours apres reception de l'avis pour contester. Les acomptes trimestriels tombent le 15 fevrier, 15 mai, 15 aout et 15 novembre.
Données de référence 2026 — Droits de donation sur nue-propriété
Après abattement, le surplus de valeur de nue-propriété est soumis au barème progressif des droits de donation en ligne directe (art. 777 CGI) :
Barème droits de donation en ligne directe (art. 777 CGI)
Fraction taxable (après abattement)
Taux
Jusqu'à 8 072 €
5 %
De 8 072 € à 12 109 €
10 %
De 12 109 € à 15 932 €
15 %
De 15 932 € à 552 324 €
20 %
De 552 324 € à 902 838 €
30 %
De 902 838 € à 1 805 677 €
40 %
Au-delà de 1 805 677 €
45 %
Source : art. 777 CGI. Abattements art. 779 CGI : 100 000 €/enfant, 80 724 € époux/PACS, renouvelables tous les 15 ans.
Comment calculer l'usufruit pour un couple sur 2 têtes ?
Pour un usufruit viager sur 2 têtes (couple avec réversion au survivant), le barème fiscal de l'article 669 CGI retient l'âge du plus jeune des deux usufruitiers. Exemple : couple de 65 et 59 ans sur un bien de 400 000 € → on retient 59 ans (tranche 51–60 ans) → usufruit = 50 % = 200 000 €, nue-propriété = 200 000 €.
Pourquoi retenir l'âge du plus jeune pour un usufruit sur 2 têtes ?
L'usufruit sur 2 têtes est réversible au dernier survivant : il ne s'éteint qu'au décès du dernier usufruitier. L'espérance de vie de l'usufruit est donc conditionnée par le plus jeune. La doctrine fiscale (BOFIP ENR-DMTG-10-40-10 §90) confirme que c'est l'âge du plus jeune qui détermine la tranche applicable du barème art. 669.
Quelle est la valeur fiscale de l'usufruit à 65 ans ?
À 65 ans révolus, la tranche applicable du barème art. 669 CGI est la tranche 61–70 ans. La valeur fiscale de l'usufruit est de 40 % de la valeur du bien. La nue-propriété représente 60 %. Pour un bien de 350 000 € : usufruit = 140 000 €, nue-propriété = 210 000 €.
Quelle est la part de l'usufruit à 70 et 71 ans révolus ?
À 70 ans révolus (70e anniversaire accompli) : tranche 61–70 ans → usufruit 40 %. À 71 ans révolus : bascule dans la tranche 71–80 ans → usufruit 30 %. Le palier 70→71 ans est particulièrement important : pour un bien de 500 000 €, cela représente une différence de 50 000 € sur la valeur de la nue-propriété.
Quelle est la différence entre le barème fiscal art. 669 et le barème Daubry ?
Le barème art. 669 CGI est légalement obligatoire pour calculer les droits de mutation (donation, succession). Il utilise 9 tranches d'âge fixes. Le barème Daubry est un barème économique, basé sur 20 000 contrats viagers et les tables de mortalité INSEE, utilisé pour calculer la valeur réelle d'un viager (rente + bouquet). Pour un usufruitier de 65 ans, l'art. 669 donne 40 %, tandis que le barème Daubry donne une valeur différente selon le sexe et l'espérance de vie réelle.
Peut-on calculer l'usufruit temporaire avec l'article 669 CGI ?
Oui. L'article 669 alinéa 2 CGI prévoit un barème pour les usufruits temporaires : 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans. Soit 23 % pour 1–10 ans, 46 % pour 11–20 ans, 69 % pour 21–30 ans. Ce barème est indépendant de l'âge des parties ; il dépend uniquement de la durée fixée dans l'acte.
Quels abattements s'appliquent sur la valeur de la nue-propriété en cas de donation ?
Les abattements fiscaux (art. 779 CGI) s'appliquent sur la valeur de la nue-propriété : 100 000 € par enfant, 80 724 € pour époux/partenaire PACS, 31 865 € pour petits-enfants, 15 932 € pour frères/sœurs. Ces abattements se renouvellent tous les 15 ans. Le surplus après abattement est soumis au barème progressif (5 % à 45 % selon la tranche).
Comment le démembrement réduit-il les droits de succession ?
En donnant la nue-propriété de son vivant, le parent conserve l'usage du bien (usufruit). Les droits de donation portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété (ex. 40 % si le plus jeune parent a 65 ans), pas sur la pleine propriété. Au décès du dernier usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (art. 1133 CGI). C'est l'un des mécanismes de transmission les plus efficaces fiscalement.
Le barème art. 669 est-il revalorisé chaque année ?
Non. Contrairement au barème de l'impôt sur le revenu, le barème de l'article 669 CGI n'est pas revalorisé annuellement. Les 9 tranches d'âge et les pourcentages correspondants sont identiques depuis la création du dispositif. Il n'y a pas eu de modification liée à l'allongement de l'espérance de vie.
Qu'est-ce que l'usufruit locatif social (ULS) ?
L'usufruit locatif social (ULS, introduit par la loi ENL 2006) permet à un particulier d'acheter la nue-propriété d'un logement social (décote 30–40 % sur le prix marché), tandis qu'un bailleur social acquiert l'usufruit pour 15 à 20 ans. Le particulier récupère la pleine propriété libre à l'extinction de l'usufruit. Le barème art. 669 ne s'applique pas à l'ULS (barème actuariel spécifique).
Le nu-propriétaire doit-il payer l'IFI sur la nue-propriété ?
Non, en principe. Selon l'art. 968 CGI (IFI), c'est l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété dans son assiette IFI, pas le nu-propriétaire. Exception : les cas de démembrement à titre onéreux non constitué dans un cadre familial ou successoral peuvent être retraités. En cas de démembrement classique donation parent→enfant, le nu-propriétaire est exonéré d'IFI sur la nue-propriété.
Sources :Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.