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⚡ En bref
⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un notaire ou courtier avant toute decision.
En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.
✓ Mis a jour : Fevrier 2026
Le viager est une vente immobiliere ou l'acheteur verse un bouquet (capital initial) + une rente viagere (mensuelle) jusqu'au deces du vendeur. Calcul de la rente : (Valeur bien − Bouquet − DUH) / coefficient viager. Le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) se calcule selon les baremes d'esperance de vie et le loyer estimatif. Notre calculateur estime le bouquet, la rente et le DUH.
Resultat pour un montant de 1 500 € : le calcul donne une estimation de 4,8 % en 2026.
Étape 1 : Renseignez vos valeurs dans les champs ci-dessus.
Étape 2 : Cliquez sur « Calculer » pour obtenir le résultat.
Étape 3 : Vérifiez le résultat et ajustez les paramètres si nécessaire.
Resultat
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
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Calcul Viager sur 2 Têtes : methode de calcul
1. Viager occupe vs libre :
Viager occupe (90 % des cas) : le vendeur (credirentier) reste dans le logement. L'acheteur ne peut pas occuper le bien. Une decote est appliquee (DUH).
Viager libre : l'acheteur prend possession immediatement. Pas de decote DUH. Plus rare et plus cher.
Le coefficient depend de l'age du vendeur : a 75 ans, l'esperance de vie est ~12 ans (hommes) ou ~15 ans (femmes). Baremes : tables INSEE ou notariales (Daubry).
3. Calcul de la rente :
Capital a transformer en rente = Valeur du bien − Bouquet − DUH.
Rente mensuelle = Capital / coefficient de rente viagere (table de mortalite).
Comment calculer la rente d'un viager a 2 tetes pour un couple en 2026 ?
Le viager a deux tetes garantit le versement de la rente jusqu'au deces du dernier survivant du couple vendeur. Le calcul de la rente repose sur trois parametres : la valeur venale du bien, le bouquet (versement initial comptant, generalement entre 20 % et 40 % de la valeur venale), et l'esperance de vie conjointe des deux vendeurs. La valeur occupee du bien (en viager occupe) est d'abord decotee de la valeur d'occupation (DUH - Droit d'Usage et d'Habitation), generalement entre 30 % et 50 % selon l'age. Le capital restant a renter = (Valeur venale x (1 - taux decote) - bouquet). La rente annuelle = Capital a renter / Coefficient viager. Pour un couple 70/73 ans sur un bien value 350 000 EUR, bouquet de 70 000 EUR : valeur occupee = 350 000 x 0,65 = 227 500 EUR ; capital a renter = 227 500 - 70 000 = 157 500 EUR ; coefficient viager conjoint pour ages 70/73 (tables Daubry 2024) environ 17,5 ; rente annuelle = 157 500 / 17,5 = 9 000 EUR soit 750 EUR/mois. La rente est revaluee chaque annee selon l'indice INSEE des prix a la consommation ou un indice contractuel. En 2025, la revalorisation moyenne des rentes viageres a ete de +1,9 % (IPC hors tabac). Source : INSEE - tables de mortalite, tables Daubry, Code civil art. 1968-1983.
Quelle est la fiscalite de la rente viagere dans un viager a 2 tetes ?
DUH = Loyer estimatif × 12 × esperance de vie (annees) Capital rente = Valeur bien − Bouquet − DUH Rente mensuelle = Capital rente / (esperance de vie × 12) Bouquet typique = 20-30 % de la valeur du bien
Source : tables de mortalite INSEE + baremes notariaux Daubry.
Exemples concrets : calcul viager sur 2 têtes
Exemple 1 : Viager occupe, vendeuse de 78 ans
Valeur du bien : 300 000 €. Loyer estimatif : 900 €/mois.
Esperance de vie (femme 78 ans) : ~12 ans (table INSEE 2024).
Le viager sur 2 tetes est plus risque pour l'acheteur (duree potentielle plus longue).
Age vendeur
Esperance vie H
Esperance vie F
DUH/Valeur (%)
Rente indicative*
65 ans
19 ans
23 ans
55-60 %
~650 €
70 ans
15 ans
19 ans
45-55 %
~800 €
75 ans
12 ans
15 ans
35-45 %
~950 €
80 ans
9 ans
11 ans
25-35 %
~1 200 €
85 ans
6 ans
8 ans
18-25 %
~1 600 €
90 ans
4 ans
5 ans
10-15 %
~2 200 €
*Pour un bien de 300 000 €, bouquet 30 %. Tables INSEE 2024.
Erreurs frequentes : calcul viager sur 2 têtes
Erreur 1 : sous-estimer le DUH. Le DUH represente souvent 30-60 % de la valeur du bien. C'est la principale decote. Ne pas le calculer correctement fausse toute la rente.
Erreur 2 : oublier l'indexation de la rente. La rente est dans 80 % des cas indexee sur l'indice des prix a la consommation (IPC). Sur 15 ans avec 2 % d'inflation, la rente augmente de 34 %.
Erreur 3 : ne pas anticiper le deces premature. Si le vendeur decede dans les 20 jours suivant la vente, le viager est annulable. Au-dela, l'acheteur "gagne" mais peut avoir paye un bouquet eleve pour peu de rentes.
Fiscalite du viager
Pour le vendeur :
Le bouquet est en principe soumis a l'impot sur la plus-value immobiliere (abattements pour duree de detention). Si c'est la RP : exonere.
La rente est imposable a l'IR apres un abattement selon l'age au debut du viager : 70 % si 70+ ans (seuls 30 % de la rente sont imposes).
Pour l'acheteur :
Droits de mutation (frais de notaire) calcules sur la valeur totale du bien, pas sur la valeur occupee. C'est un piege courant.
La rente n'est pas deductible des revenus (sauf viager locatif professionnel).
En droit fiscal francais, le calcul repose sur des baremes progressifs fixes par la loi de finances. Le resultat conditionne directement le montant du a l'administration.
Delai legal : 30 jours apres reception de l'avis pour contester. Les acomptes trimestriels tombent le 15 fevrier, 15 mai, 15 aout et 15 novembre.
Questions frequentes sur calcul viager sur 2 têtes
Quand faut-il effectuer le calcul viager tetes dans l'annee ?
La declaration de revenus ouvre en avril et se cloture en mai-juin selon le departement. Le calcul viager tetes doit etre effectue des reception de l'avis d'imposition, generalement en juillet-aout. La date limite depend de la zone geographique. Le delai de reclamation court jusqu'au 31 decembre de la deuxieme annee suivante.
Sources :Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.
Tableau de référence : calcul viager 2 tetes
Capital initial
Taux
Durée
Capital final
1 000 €
5%
5 ans
1 276 €
5 000 €
3%
10 ans
6 719 €
10 000 €
4%
20 ans
21 911 €
A propos de cet outil
Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Immobilier