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⚡ En bref
⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un notaire ou courtier avant toute decision.
En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.
✓ Mis a jour : Fevrier 2026
Le viager est une vente immobiliere ou l'acheteur verse un bouquet (capital initial) + une rente viagere (mensuelle) jusqu'au deces du vendeur. Calcul de la rente : (Valeur bien − Bouquet − DUH) / coefficient viager. Le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) se calcule selon les baremes d'esperance de vie et le loyer estimatif. Notre calculateur estime le bouquet, la rente et le DUH.
Resultat pour un montant de 1 500 € : le calcul donne une estimation de 4,8 % en 2026.
Étape 1 : Renseignez vos valeurs dans les champs ci-dessus.
Étape 2 : Cliquez sur « Calculer » pour obtenir le résultat.
Étape 3 : Vérifiez le résultat et ajustez les paramètres si nécessaire.
Resultat
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
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Calcul Viager Libre : methode de calcul
1. Viager occupe vs libre :
Viager occupe (90 % des cas) : le vendeur (credirentier) reste dans le logement. L'acheteur ne peut pas occuper le bien. Une decote est appliquee (DUH).
Viager libre : l'acheteur prend possession immediatement. Pas de decote DUH. Plus rare et plus cher.
Le coefficient depend de l'age du vendeur : a 75 ans, l'esperance de vie est ~12 ans (hommes) ou ~15 ans (femmes). Baremes : tables INSEE ou notariales (Daubry).
3. Calcul de la rente :
Capital a transformer en rente = Valeur du bien − Bouquet − DUH.
Rente mensuelle = Capital / coefficient de rente viagere (table de mortalite).
Comment calculer la rente d'un viager libre et en quoi differe-t-il du viager occupe ?
Le viager libre se distingue du viager occupe par le fait que l'acheteur (debirentier) prend possession immediate du bien apres la signature de l'acte authentique : il peut y habiter ou le louer des la vente. En l'absence de DUH (Droit d'Usage et d'Habitation), aucune decote n'est appliquee sur la valeur venale du bien pour le calcul de la rente. Formule de base du viager libre : Rente annuelle = (Valeur venale du bien - Bouquet) / Coefficient viager. Exemple : bien value 250 000 EUR, vendeur age de 75 ans, bouquet de 50 000 EUR. Coefficient viager Daubry pour 75 ans = 13,0 (tables 2024). Rente annuelle = (250 000 - 50 000) / 13,0 = 15 385 EUR soit environ 1 282 EUR/mois. En viager occupe, la meme operation donnerait une valeur occupee de 250 000 x 0,60 = 150 000 EUR (decote 40 % pour un vendeur de 75 ans), puis rente = (150 000 - 50 000) / 13,0 = 7 692 EUR/an soit 641 EUR/mois. La rente en viager libre est donc sensiblement plus elevee (ici x2). Le viager libre est plus avantageux pour le vendeur qui n'a plus besoin du logement, mais plus risque pour l'acheteur qui finance a la fois le cout du logement et la rente. Source : Code civil art. 1968, tables Daubry, pratique notariale.
Quels sont les avantages fiscaux du viager libre pour l'acheteur en 2026 ?
DUH = Loyer estimatif × 12 × esperance de vie (annees) Capital rente = Valeur bien − Bouquet − DUH Rente mensuelle = Capital rente / (esperance de vie × 12) Bouquet typique = 20-30 % de la valeur du bien
Source : tables de mortalite INSEE + baremes notariaux Daubry.
Exemples concrets : calcul viager libre
Exemple 1 : Viager occupe, vendeuse de 78 ans
Valeur du bien : 300 000 €. Loyer estimatif : 900 €/mois.
Esperance de vie (femme 78 ans) : ~12 ans (table INSEE 2024).
Le viager sur 2 tetes est plus risque pour l'acheteur (duree potentielle plus longue).
Age vendeur
Esperance vie H
Esperance vie F
DUH/Valeur (%)
Rente indicative*
65 ans
19 ans
23 ans
55-60 %
~650 €
70 ans
15 ans
19 ans
45-55 %
~800 €
75 ans
12 ans
15 ans
35-45 %
~950 €
80 ans
9 ans
11 ans
25-35 %
~1 200 €
85 ans
6 ans
8 ans
18-25 %
~1 600 €
90 ans
4 ans
5 ans
10-15 %
~2 200 €
*Pour un bien de 300 000 €, bouquet 30 %. Tables INSEE 2024.
Erreurs frequentes : calcul viager libre
Erreur 1 : sous-estimer le DUH. Le DUH represente souvent 30-60 % de la valeur du bien. C'est la principale decote. Ne pas le calculer correctement fausse toute la rente.
Erreur 2 : oublier l'indexation de la rente. La rente est dans 80 % des cas indexee sur l'indice des prix a la consommation (IPC). Sur 15 ans avec 2 % d'inflation, la rente augmente de 34 %.
Erreur 3 : ne pas anticiper le deces premature. Si le vendeur decede dans les 20 jours suivant la vente, le viager est annulable. Au-dela, l'acheteur "gagne" mais peut avoir paye un bouquet eleve pour peu de rentes.
Fiscalite du viager
Pour le vendeur :
Le bouquet est en principe soumis a l'impot sur la plus-value immobiliere (abattements pour duree de detention). Si c'est la RP : exonere.
La rente est imposable a l'IR apres un abattement selon l'age au debut du viager : 70 % si 70+ ans (seuls 30 % de la rente sont imposes).
Pour l'acheteur :
Droits de mutation (frais de notaire) calcules sur la valeur totale du bien, pas sur la valeur occupee. C'est un piege courant.
La rente n'est pas deductible des revenus (sauf viager locatif professionnel).
Le calcul designe le outil permettant de determiner un montant, un taux ou un seuil reglementaire. La formule officielle est publiee par la DGFIP chaque annee civile.
Delai legal : 30 jours apres reception de l'avis pour contester. Les acomptes trimestriels tombent le 15 fevrier, 15 mai, 15 aout et 15 novembre.
Questions frequentes sur calcul viager libre
Quand faut-il effectuer le calcul viager libre dans l'annee ?
La declaration de revenus ouvre en avril et se cloture en mai-juin selon le departement. Le calcul viager libre doit etre effectue des reception de l'avis d'imposition, generalement en juillet-aout. La date limite depend de la zone geographique. Le delai de reclamation court jusqu'au 31 decembre de la deuxieme annee suivante.
Sources :Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.
Tableau de référence : calcul viager libre
Capital initial
Taux
Durée
Capital final
1 000 €
5%
5 ans
1 276 €
5 000 €
3%
10 ans
6 719 €
10 000 €
4%
20 ans
21 911 €
A propos de cet outil
Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Immobilier