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⚡ En bref
⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un notaire ou courtier avant toute decision.
En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.
✓ Mis a jour : Fevrier 2026
Pour simuler un pret immobilier, entrez le montant emprunte, le taux d'interet et la duree. La mensualite se calcule avec la formule : M = C x t / (1 - (1+t)-n) ou C = capital, t = taux mensuel, n = nombre de mois. En 2026, les taux moyens sont de 3.55 % sur 20 ans. Le taux d'endettement maximum est de 35 % des revenus (regle HCSF). Les frais de notaire representent environ 7.5 % dans l'ancien et 2.5 % dans le neuf.
Resultat
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
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Comment Est Calculé le Découvert Autorisé : methode de calcul
La simulation d'un credit immobilier repose sur 3 variables : le capital emprunte, le taux d'interet annuel et la duree en annees.
Etape 1 - Evaluer votre capacite d'emprunt. Vos mensualites ne doivent pas depasser 35 % de vos revenus nets (regle HCSF). Pour un couple gagnant 4 000 € net : mensualite max = 4 000 x 0,35 = 1 400 €.
Etape 2 - Calculer la mensualite. La formule est : M = C x t / (1 - (1+t)^(-n)) ou t = taux annuel / 12 et n = duree x 12. Notre calculateur applique cette formule automatiquement.
Etape 3 - Ajouter les frais annexes. Frais de notaire : ~7.5 % dans l'ancien, ~2.5 % dans le neuf. Assurance emprunteur : 0,20 a 0,50 % du capital/an. Garantie (hypotheque ou caution) : 1 a 2 %.
Le taux d'usure (plafond legal) est de 5,19 % pour les prets de 20 ans et plus en 2026. Tout TAEG superieur est interdit.
Comment sont calcules les agios d'un decouvert autorise en 2026 ?
Le decouvert autorise est une facilite de caisse accordee par la banque permettant d'avoir temporairement un solde negatif. Les frais qui s'y rattachent sont les agios (interets debiteurs). Formule de calcul des agios proportionnels : agios = montant du decouvert x TAEG x nombre de jours de decouvert / 365. Exemple : decouvert de 500 euros pendant 15 jours avec un TAEG de 18 %. Agios = 500 x 0,18 x 15 / 365 = 3,70 euros. Formule de calcul en nombre de valeur : les banques utilisent generalement la methode des nombres (nombre = solde negatif x nombre de jours). Nombres = 500 x 15 = 7 500. Agios = 7 500 x 18 % / 365 = 3,70 euros (identique). Plafond legal 2026 : le TAEG ne peut pas depasser le taux d'usure fixe par la Banque de France (pour les decouvertes : taux d'usure au T1 2026 d'environ 22 % pour les comptes personnels). Commissions d'intervention : plafonnees a 8 euros par operation et 80 euros par mois (loi du 26 juillet 2013, toujours en vigueur en 2026). Elles s'appliquent lorsque la banque traite une operation qui cree ou aggrave un decouvert non autorise. Important : a compter du 20 novembre 2026, la directive europeenne sur le credit a la consommation (CCD II transposee en droit francais) soumettra tous les decouvertes, meme de courte duree, aux regles du credit a la consommation (information precontractuelle renforcee, TAEG obligatoire). Sources : economie.gouv.fr, Banque de France, service-public.gouv.fr, loi du 26 juillet 2013.
Quelle difference entre decouvert autorise et non autorise, et quels frais en 2026 ?
La distinction entre decouvert autorise (avec convention) et non autorise (sans convention ou au-dela du plafond accorde) est fondamentale car les frais applicables different sensiblement. Decouvert autorise : le client et la banque ont signe une convention de compte courant fixant le montant maximum autorise (par exemple 1 500 euros), le TAEG applicable (generalement entre 8 % et 20 % selon les etablissements) et les modalites. Les agios sont calcules selon la formule standard (voir FAQ precedente). Decouvert non autorise (depassement) : lorsque le solde passe sous zero sans convention ou depasse le plafond accorde, la banque peut appliquer un taux majore et des commissions d'intervention. Le taux debiteur peut etre superieur au TAEG habituel, dans la limite du taux d'usure. Comparaison des frais annuels : pour un decouvert moyen de 300 euros utilise 100 jours par an, avec un TAEG de 18 % : agios = 300 x 18 % x 100 / 365 = 14,79 euros. Auquel s'ajoutent les frais fixes eventuels (cotisation mensuelle decouvert : 2-5 euros/mois selon banques). Cout total annuel = environ 40-75 euros. Solutions alternatives moins couteuses 2026 : reserve d'argent (livret A a 2,4 %, Livret LDDS), autorisation de decouvert negociee au taux le plus bas, credit renouvelable (pour des besoins recurrents de tresorerie, taux a partir de 15 %). Sources : service-public.gouv.fr (F31423), economie.gouv.fr, lesclesdelabanque.com.
Tableau de reference : comment est calculé le découvert autorisé
Duree
Taux moyen
Taux d'usure
15 ans
3.35 %
5,19 %
20 ans
3.55 %
5,19 %
25 ans
3.85 %
5,19 %
Source : observatoire Credit Logement, Banque de France. 2026.
Frais de notaire : 7.5 % (ancien), 2.5 % (neuf). Taux d'endettement max : 35 % (HCSF).
Erreurs frequentes : comment est calculé le découvert autorisé
Oublier les frais de notaire. 7.5 % dans l'ancien sur un bien a 250 000 € = 18,750 € supplementaires.
Depasser le taux d'endettement. La regle HCSF limite a 35 % des revenus. Au-dela, la banque refuse le pret.
Confondre taux nominal et TAEG. Le TAEG inclut assurance, frais de dossier et garantie. C'est le cout reel du credit.
Ne pas negocier l'assurance. La loi Lemoine (2022) permet de changer d'assurance a tout moment. Economie potentielle : 5 000 a 15 000 €.
Immobilier 2026 : contexte et conseils d'expert
Taux de credit immobilier 2026. Apres la forte hausse de 2023-2024 (de 1,1 % a 4,2 %), les taux se sont stabilises autour de 3,2-3,5 % sur 20 ans debut 2026 (source : Observatoire Credit Logement/CSA). La BCE a amorce une baisse des taux directeurs en juin 2024, ce qui commence a se repercuter sur les taux immobiliers. La tendance est a la legere detente.
Regle HCSF des 35 %. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilite Financiere impose un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance comprise) et une duree maximale de 25 ans (27 ans en VEFA/neuf avec travaux). Les banques disposent d'une marge de flexibilite de 20 % de leur production pour deroger.
Frais de notaire. Dans l'ancien : 7-8 % du prix (dont 4,5 % de droits de mutation departementaux + emoluments + debours). Dans le neuf : 2-3 % (droits de mutation reduits a 0,715 %). Certains departements ont vote la hausse du taux departemental a 4,7 % (maximum legal) en 2025-2026. Les emoluments du notaire sont fixes par decret (grille progressive).
Dispositifs d'aide. Le PTZ (Pret a Taux Zero) a ete elargi en 2026 a l'ensemble du territoire pour le neuf, avec des quotites de 20 a 50 % selon la zone et les revenus. Le pret Action Logement (ex-1 %) offre jusqu'a 40 000 € a 0,5 %. MaPrimeRenov' finance les travaux de renovation energetique pour les logements achetes.
Calcul de capacite d'emprunt. Formule : mensualite max = revenus nets x 0,35. Capital empruntable = mensualite x [(1 - (1+t)-n) / t], ou t = taux mensuel et n = nombre de mois. Ajoutez votre apport, soustrayez les frais de notaire et de garantie. Source : service-public.fr, HCSF decision D-2021-16.
En droit fiscal francais, le decouvert repose sur des baremes progressifs fixes par la loi de finances. Le resultat conditionne directement le montant du a l'administration.
Delai legal : 30 jours apres reception de l'avis pour contester. Les acomptes trimestriels tombent le 15 fevrier, 15 mai, 15 aout et 15 novembre.
Contrairement au prelevement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, le bareme progressif peut etre plus avantageux pour les petits revenus. Par rapport au regime micro-fiscal, le regime reel permet de deduire les charges effectives. En revanche, le PFU simplifie la declaration pour les revenus du capital.
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Questions frequentes sur comment est calculé le découvert autorisé
Quand faut-il effectuer le comment calcule decouvert autorise dans l'annee ?
La declaration de revenus ouvre en avril et se cloture en mai-juin selon le departement. Le comment calcule decouvert autorise doit etre effectue des reception de l'avis d'imposition, dans 80 % des cas en juillet-aout. La date limite depend de la zone geographique. Le delai de reclamation court jusqu'au 31 decembre de la deuxieme annee suivante.
Sources :Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.
A propos de cet outil
Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Immobilier