LMNP vs Revenus Fonciers 2026 — Le Match Fiscal de l'Investiss...
En bref : Le choix entre location meublée (LMNP) et location nue (Revenus Fonciers) détermine votre imposition. Le LMNP au Réel permet souvent d'effacer l'impôt grâce à l'amortissement. Le Foncier est pertinent si vous avez beaucoup de travaux (Déficit Foncier) ou si vous louez nu par contrainte.
C'est la question à 1 million d'euros (ou du moins, celle qui peut vous en faire économiser des dizaines de milliers). En France, la fiscalité immobilière est scindée en deux mondes distincts : les revenus fonciers pour la location nue, et les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour la location meublée. Choisir le mauvais régime peut transformer un investissement rentable en gouffre financier.
En 2025, malgré les réformes successives, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste une "niche fiscale" extrêmement puissante, mais le régime foncier conserve des atouts spécifiques, notamment pour les biens nécessitant une rénovation lourde.
⚠️ Réforme 2025 ?
Le statut LMNP est régulièrement dans le viseur du législateur. Des discussions sont en cours pour aligner la fiscalité du meublé sur celle du nu, ou pour modifier les règles d'amortissement. Cependant, à ce jour, le principe de l'amortissement comptable (la "magie" du LMNP) reste en vigueur. Restez vigilant aux lois de finances de fin d'année.
1. La Location Meublée (LMNP) : Le Roi de l'Optimisation
⚠️ Avertissement important : Cet outil fournit des estimations à titre indicatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique personnalisé. Avant toute décision financière ou engagement, consultez un conseiller bancaire agréé, un expert-comptable ou un courtier certifié.
En louant meublé, vous êtes considéré comme un commerçant aux yeux du fisc. Vos revenus sont des BIC.
Le Régime Micro-BIC
C'est la simplicité même. Vous déclarez vos recettes, et l'État applique un abattement forfaitaire de 50%. Vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers. C'est bien, mais souvent moins bien que le Réel.
Le Régime Réel (L'arme absolue)
C'est ici que la magie opère. Vous pouvez déduire TOUTES vos charges (intérêts, taxe foncière, assurance, frais de gestion...) ET amortir la valeur de votre bien (hors terrain) et de vos meubles.
Résultat : Comptablement, vous créez une charge fictive (l'amortissement) qui vient souvent annuler votre bénéfice imposable. Vous encaissez des loyers, vous avez un cashflow positif, mais vous payez 0 € d'impôt pendant 10, 15 ou 20 ans.
2. La Location Nue (Revenus Fonciers) : Le Classique
C'est le régime par défaut si vous louez un appartement vide. Vos revenus sont des Revenus Fonciers.
Le Régime Micro-Foncier
Si vous encaissez moins de 15 000 €/an, vous avez un abattement de 30%. C'est souvent insuffisant pour couvrir les charges réelles, surtout avec un crédit en cours.
Le Régime Réel et le Déficit Foncier
Vous déduisez vos charges réelles (intérêts, travaux, etc.). Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un Déficit Foncier. Ce déficit est imputable sur vos autres revenus fonciers, et jusqu'à 10 700 € sur votre revenu global (salaires). C'est très puissant si vous achetez une "épave" à rénover entièrement, car cela baisse votre impôt sur le revenu global immédiatement.
📊 Tableau Comparatif : Le Match
| Critère | LMNP (Réel) | Foncier (Nu) | Vainqueur |
|---|---|---|---|
| Imposition des loyers | Souvent 0 € (grâce à l'amortissement) | TMI + 17,2% (sur le bénéfice) | LMNP |
| Gestion comptable | Complexe (Expert-comptable obligatoire) | Simple (Déclaration 2044) | Foncier |
| Bail et Préavis | 1 an (9 mois étudiant), souple | 3 ans, protecteur pour le locataire | LMNP |
| Travaux | Amortissables | Déductibles (Déficit Foncier) | Égalité (selon stratégie) |
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❓ Questions fréquentes
Puis-je passer du Nu au Meublé ?
Oui, c'est possible et fréquent. Il faut attendre le départ du locataire (ou son accord), meubler le bien selon la liste officielle, et changer de régime fiscal. Attention aux règles de déduction des travaux antérieurs.
Combien coûte un comptable LMNP ?
Environ 400 à 600 € par an. Mais bonne nouvelle : ces frais sont déductibles et vous bénéficiez d'une réduction d'impôt (2/3 des frais) si vous adhérez à un CGA (Centre de Gestion Agréé).
Le LMNP est-il soumis à la TVA ?
Non, sauf si vous proposez des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, accueil, linge) comme dans les résidences services. En location meublée classique, pas de TVA.
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