Calcul Rentabilité Locative 2026 : Brut vs Net
⚠️ AVERTISSEMENT FINANCE
Ce calculateur est un outil d'estimation. Il ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Avant tout engagement financier, consultez un conseiller bancaire agréé ou un courtier certifié.
En bref : Ne confondez jamais rentabilité brute (vitrine) et rentabilité nette (réalité). Ce simulateur intègre le prix d'achat, les frais de notaire, les travaux, mais aussi la fiscalité (la plus grosse dépense oubliée) et les charges de copropriété pour vous donner le vrai rendement de votre investissement.
🧮 Calculateur : Rentabilité Locative
Résultat de votre simulation
1. Les 3 Niveaux de Rentabilité
Rentabilité Brute
C'est celle affichée par les agents immobiliers. Calcul : (Loyer annuel / Prix Total) x 100. Elle ne sert qu'à filtrer rapidement les annonces. Elle oublie totalement les charges et les impôts, ce qui la rend dangereusement optimiste.
Rentabilité Nette de Charges
On retire toutes les charges d'exploitation : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables sur le locataire, assurances locatives (PNO, GLI), et frais de gestion si vous passez par une agence. C'est le rendement réel du bien AVANT la "punition" fiscale.
Rentabilité "Net-Net" (Après Impôts)
C'est la seule qui compte pour savoir ce qui reste vraiment dans votre poche. Selon votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition) qui peut être de 30% ou 41%, et les prélèvements sociaux (17.2%), l'État peut prendre jusqu'à 60% de vos loyers !
C'est là que le choix du régime fiscal (LMNP au Réel vs Foncier Classique) change tout. Le LMNP au Réel permet souvent d'effacer l'impôt grâce à l'amortissement.
2. Le Cash-Flow : Le nerf de la guerre
Au-delà du pourcentage de rendement, regardez le Cash-Flow mensuel. Est-ce que le loyer couvre toutes les sorties d'argent (Mensualité Crédit + Charges + Taxe Foncière + Impôt sur le revenu) ?
- Cash-Flow Positif : Le bien s'autofinance et vous rapporte de l'argent tous les mois. Vous augmentez votre capacité d'emprunt pour recommencer.
- Cash-Flow Négatif (Effort d'épargne) : Vous devez sortir de l'argent de votre salaire tous les mois pour combler le trou. C'est acceptable si le bien prend beaucoup de valeur (Paris, Bordeaux), mais cela bloque votre capacité d'endettement.
3. Scénarios Comparatifs (Classique vs LMNP)
Scénario A : Appartement Familial (Nu)
Données : Achat 300k, Loyer 1200€. Renta Brute 4.8%.
Fiscalité (TMI 30%) : Régime Foncier. Taux global imposition = 47.2%.
Résultat : L'impôt absorbe presque la moitié des loyers. Le Cash-Flow est négatif (-400€/mois avec crédit). Renta Net-Net ~ 2.5%.
Scénario B : Studio Étudiant (LMNP Réel)
Données : Achat 100k, Loyer 500€. Renta Brute 6%.
Fiscalité : LMNP Réel. Grâce à l'amortissement du bien (on déduit 3% de la valeur du bien en charge fictive chaque année), le résultat fiscal est de 0€. Impôt = 0€.
Résultat : Vous gardez 100% des loyers nets. Cash-Flow neutre ou positif. Renta Net-Net ~ 5%.
4. L'impact de la Vacance Locative
Un bien vide coûte cher. Si vous avez 1 mois de vacance par an (changement de locataire), votre rentabilité chute drastiquement. Dans les zones tendues, la vacance est proche de zéro (1 semaine pour relouer). Dans les zones rurales, elle peut être de plusieurs mois.
Le simulateur prend une approche standard, mais intégrez toujours une marge de sécurité (divisez vos loyers par 11 ou 10 si la zone est risquée).
5. SCI à l'IS vs Nom Propre (LMNP)
Passer un certain stade (2 ou 3 biens), la question de la structure se pose.
La SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
C'est une "tirelire". La société paie l'impôt (15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice, 25% au-delà). Vous ne payez personnellement aucun impôt tant que vous ne sortez pas l'argent (dividendes).
Avantage : Puissant pour réinvestir. La trésorerie reste dans la société pour acheter le bien suivant.
Inconvénient : "Flat Tax" de 30% quand vous sortez les dividendes. Plus-value immobilière des particuliers perdue (on paie sur la plus-value pro).
Le match LMNP vs SCI IS
Pour un revenu complémentaire immédiat ou préparer la retraite avec 1 ou 2 biens : Le LMNP gagne (pas d'impôt, argent disponible).
Pour construire un empire immobilier sur 20 ans sans besoin de cash immédiat : La SCI à l'IS gagne.
📊 Étude de Cas : Analyse Détaillée
Profil A : Le Prudent
Situation : Salarié cadre, TMI 30%. S'intéresse à la rentabilité locative.
- Montant : 5 000 €
- Durée : 5 ans
- Stratégie : Sécuritaire
Résultat : Un gain net limité mais garanti. Impact fiscal maîtrisé grâce au PFU.
Profil B : L'Offensif
Situation : Indépendant, TMI 41%. Cherche à maximiser la rentabilité locative.
- Montant : 25 000 €
- Durée : 15 ans
- Stratégie : Dynamique (Actions/Immo)
Résultat : Volatilité plus forte, mais espérance de gain X3. Optimisation via enveloppe fiscale (PEA/Assurance Vie) indispensable.
Cette comparaison montre que la rentabilité locative doit être adapté à votre profil de risque et fiscal.
⚠️ 5 Erreurs qui coûtent cher en matière de la rentabilité locative
Évitez ces pièges classiques qui peuvent réduire vos gains ou entraîner des pénalités.
1. Oublier les prélèvements sociaux (CSG/CRDS)
C'est l'erreur n°1. On calcule souvent le brut, ou le net avant impôt, en oubliant que 17.2% partent souvent en prélèvements sociaux. Sur la rentabilité locative, cet oubli fausse la rentabilité réelle de plus d'un point.
2. Sous-estimer l'inflation
Un rendement de 3% avec une inflation à 3% est un rendement nul. Lorsque vous planifiez la rentabilité locative, raisonnez toujours en euros constants ou en rendement réel pour ne pas vous bercer d'illusions sur votre pouvoir d'achat futur.
3. Se tromper de base de calcul
Appliquer un taux sur une mauvaise assiette (HT vs TTC, net vs brut) est fréquent. Notre simulateur sécurise cela, mais vos déclarations manuelles sont à risque.
4. Négliger les frais annexes
La rentabilité locative implique souvent des frais de gestion, de dossier ou d'assurance que l'on omet. Sur 10 ou 20 ans, ces "petits" frais grignotent jusqu'à 20% du capital final.
5. Attendre le moment parfait
En finance, "Time in the market beats timing the market". Retarder vos décisions concernant la rentabilité locative par peur de mal faire est souvent plus coûteux que de faire une action imparfaite mais immédiate.
💡 L'avis de l'Expert Financier (2026)
En tant qu'analystes financiers, nous constatons souvent que la rentabilité locative est mal compris par les particuliers. Voici les points de vigilance pour 2026.
1. L'impact de la nouvelle loi de finances
Les barèmes fiscaux évoluent chaque année. Pour la rentabilité locative, ne pas mettre à jour vos taux ou vos méthodes de calcul peut entraîner un redressement ou une perte d'opportunité significative. Notre outil intègre ces dernières variations, mais une double vérification avec un professionnel reste recommandée.
2. L'optimisation cachée
Beaucoup se contentent du calcul standard. Pourtant, il existe souvent des niches ou des abattements spécifiques liés à la rentabilité locative qui peuvent réduire l'impact fiscal ou augmenter le gain net. Par exemple, le choix du régime réel vs forfaitaire change radicalement la donne.
3. La vision long terme
La rentabilité locative ne doit pas être vu isolément. C'est une brique de votre stratégie patrimoniale globale. Une décision prise aujourd'hui impactera votre fiscalité future et votre capacité d'épargne.
📚 Glossaire : Maîtriser le vocabulaire de Rentabilité Immo
Pour bien comprendre vos droits et optimiser votre situation, il est crucial de maîtriser ces 5 termes clés qui reviennent systématiquement dans les textes officiels et les contrats.
Flux de trésorerie net mensuel (Loyer - Charges - Crédit). Un cash flow positif signifie que le bien vous rapporte de l'argent chaque mois.
Indicateur (TRI) prenant en compte tous les flux financiers (achat, loyers, revente, impôts) sur la durée de l'investissement.
Période sans locataire. Il faut toujours prévoir 1 mois de vacance tous les 2-3 ans dans vos calculs de rentabilité réaliste.
Dépenses incombant au propriétaire (gros travaux, assurance PNO, honoraires gestion, part syndic propriétaire).
Impôt local dû par le propriétaire. C'est souvent l'équivalent d'un ou deux mois de loyer qui partent en fumée chaque année.
🔗 Ressources Officielles & Outils Utiles
Ne vous fiez pas aux rumeurs. Voici les seules sources faisant foi juridique pour votre dossier.
- 🏛️ Service-Public.fr : La référence pour les droits et démarches administratives.
- ⚖️ Légifrance : Pour consulter les articles du Code du Travail ou du Code Général des Impôts cités.
- 🏦 Banque de France / AMF : Pour les taux d'usure et les alertes sur les placements financiers.
🏠 Données Immobilier 2026 : Taux, Frais, PTZ
En janvier 2026, les taux immobiliers moyens oscillent entre 3,15% (7 ans) et 3,85% (25 ans). La règle HCSF reste stricte : 35% d'endettement maximum, durée plafonnée à 25 ans (27 ans pour VEFA).
Taux Moyens Crédit Immobilier Janvier 2026
| Durée | Taux moyen | Taux usure |
|---|---|---|
| 7 ans | 3,15% | 4,85% |
| 10 ans | 3,25% | 4,85% |
| 15 ans | 3,45% | 5,15% |
| 20 ans | 3,65% | 5,25% |
| 25 ans | 3,85% | 5,25% |
Frais de Notaire 2026
- Ancien : environ 7-8% du prix (dont 5,81% de droits de mutation)
- Neuf : environ 2-3% (droits réduits à 0,715%)
💡 Analyse Expert : Calcul Rentabilité Locative 2026 : Brut, Net, Net-Net (Excel)
En 2026, la donne change pour les investisseurs immobiliers avec les nouvelles normes DPE.
Le Conseil Pro : Sécurisez votre cash-flow en anticipant 15% de surcoût travaux sur les biens énergivores.
L'outil **Calcul Rentabilité Locative 2026 : Brut, Net, Net-Net (Excel)** a été calibré pour répondre aux exigences de précision de 2026.
📎 Pages Connexes
Pour approfondir votre analyse, consultez également :
❓ Questions Fréquentes
Faut-il acheter en SCI ?
La SCI à l'IS est puissante pour éviter l'imposition directe, mais attention aux plus-values à la revente.
Quel apport pour 2026 ?
Visez 10% minimum pour couvrir les frais de notaire. Sans apport, les refus sont fréquents.
Quels travaux pour améliorer le DPE ?
Isolation par l'intérieur, pompe à chaleur et changement des fenêtres sont les plus efficaces.
Transparence & Qualité
Rédigé par l'équipe éditoriale de MaCalculatriceEnLigne.com
Données 2026 : Légifrance, Service-Public.fr, INSEE, DGFiP.