Calcul Capacité d'Emprunt Immobilier 2026
⚠️ Information Financière (Crédit Immobilier)
Les simulations fournies sont basées sur la recommandation HCSF-R-2021-1 et les taux observés en avril 2026. Les conditions de crédit évoluent chaque mois. Ce simulateur ne remplace pas une simulation officielle auprès d'un établissement bancaire ou d'un courtier agréé ORIAS.
⚡ En bref
Votre capacité d'emprunt est déterminée par la règle HCSF : vos charges de crédit ne peuvent dépasser 35% de vos revenus nets avant impôt, assurance comprise. La durée maximale est 25 ans (27 ans en VEFA). En avril 2026, les taux sont compris entre 3,05% et 3,60% selon la durée.
🧮 Simulateur Capacité d'Emprunt HCSF 2026
Règle HCSF des 35% — ce que dit la recommandation 2021
Source : Recommandation HCSF-R-2021-1 du 29 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), présidé par le ministre de l'Économie, a publié la recommandation HCSF-R-2021-1 le 29 septembre 2021. Elle est devenue contraignante pour les établissements de crédit français à compter du 1er janvier 2022, ce qui signifie que les banques ne peuvent pas l'ignorer sous peine de sanctions prudentielles de l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution).
Ce que comprend le calcul du taux d'effort
- ✅ Mensualité du nouveau crédit immobilier (hors assurance)
- ✅ Prime d'assurance emprunteur mensuelle (incluse dans le taux d'effort depuis 2021)
- ✅ Mensualités de tous les crédits en cours (automobile, consommation, LOA)
- ✅ Pensions alimentaires versées
- ❌ Loyer actuel (exclu si vous cessez de louer lors de l'achat)
- ❌ Charges de copropriété et taxe foncière (hors crédit)
Revenus pris en compte
Les banques retiennent les revenus nets avant impôt sur le revenu (après prélèvements sociaux). Les revenus variables (commissions, primes) sont généralement calculés sur la moyenne des 3 dernières années. Les revenus locatifs sont intégrés à 70% (abattement pour vacance et charges). Les allocations familiales stables peuvent être incluses selon les établissements.
Différence avec la règle de 2019
Avant 2022, le HCSF recommandait un taux d'effort de 33% et une durée maximale de 25 ans. La révision de 2021 a porté le seuil à 35% et maintenu la durée maximale à 25 ans (27 ans en VEFA). Cette évolution a augmenté mécaniquement la capacité d'emprunt de tous les foyers d'environ 6% à revenus équivalents.
Formule de calcul pas à pas
Étape 1 — Mensualité maximale disponible
Exemple : Revenus totaux = 5 500€, charges en cours = 300€/mois.
Mensualité max = 5 500 × 0,35 − 300 = 1 925 − 300 = 1 625€
Étape 2 — Déduire la part assurance de la mensualité
Puisque le capital est inconnu, on résout simultanément : Mensualité_hors_assurance + Mensualité_assurance = Mensualité_max
Étape 3 — Calcul du capital empruntable
avec facteur_crédit = t_mensuel / (1 − (1 + t_mensuel)^(−n))
t_mensuel = taux_annuel / 12 · n = durée en mois
Cette formule est l'inverse de la formule standard de calcul de mensualité. Elle tient compte du fait que l'assurance s'applique sur le capital, ce qui crée une équation implicite résolue en une étape grâce au facteur composé.
Étape 4 — Prix d'achat maximum
Prix_max = Capital + Apport. Si les frais de notaire sont à financer sur l'apport : Prix_net_vendeur = (Capital + Apport) / (1 + taux_notaire).
Coût total du crédit
Attention : n'inclut pas l'assurance emprunteur. Le coût total TAEG serait : (Mensualité_totale × n) − Capital
Durée max 25 ans et exceptions (27 ans VEFA)
La recommandation HCSF fixe la durée maximale à 25 ans pour les crédits immobiliers destinés à l'acquisition de biens existants ou à la construction. Cette règle vise à limiter l'exposition des ménages à un endettement long et à éviter une survalorisation des actifs immobiliers financée par un crédit trop prolongé.
Exception VEFA et travaux — 27 ans
Pour les acquisitions en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), c'est-à-dire les logements neufs achetés sur plan, la durée maximale est portée à 27 ans. La justification est technique : entre la signature du contrat et la livraison effective du bien, un délai de 24 à 36 mois peut s'écouler, pendant lequel l'emprunteur ne rembourse que les intérêts intercalaires (déblocages progressifs des fonds). La durée réelle de remboursement du capital reste donc proche de 25 ans.
Cette exception de 27 ans s'applique également pour les achats avec travaux importants représentant au moins 25% du prix d'acquisition total, sous réserve que les travaux nécessitent un différé de remboursement pendant leur exécution.
Impact de la durée sur la capacité et le coût
| Durée | Capacité (5 000€/mois, taux 3,20%) | Mensualité (200 000€ empruntés) | Coût total intérêts |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 188 000€ | 1 943€ | 33 200€ |
| 15 ans | 255 000€ | 1 406€ | 53 100€ |
| 20 ans | 307 000€ | 1 135€ | 72 400€ |
| 25 ans (max HCSF) | 344 000€ | 974€ | 92 200€ |
Calcul indicatif : revenus 5 000€/mois, 0 charges, assurance 0,34%, taux 3,20%. La durée maximale augmente la capacité de +83% par rapport à 10 ans, mais le coût total est multiplié par 2,8.
Taux immobiliers 2026 par durée (tableau)
Les taux immobiliers ont connu une détente progressive depuis le pic de fin 2023 (4,20% en moyenne sur 20 ans). En avril 2026, les taux se stabilisent dans une fourchette favorable portée par la baisse des taux directeurs de la BCE engagée depuis juin 2024.
| Durée | Taux bas (excellents dossiers) | Taux moyen | Taux haut |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 2,75% | 3,05% | 3,30% |
| 15 ans | 2,90% | 3,15% | 3,40% |
| 20 ans | 3,00% | 3,25% | 3,50% |
| 25 ans | 3,10% | 3,40% | 3,65% |
Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, relevé d'avril 2026. Les taux affichés sont hors assurance emprunteur. Un dossier "excellent" présente apport ≥ 20%, CDI confirmé, revenus stables depuis 3 ans, pas de découvert bancaire.
Facteurs qui influencent votre taux personnalisé
- Apport personnel : chaque tranche de 10% d'apport supplémentaire peut faire baisser le taux de 0,05% à 0,15%
- Stabilité professionnelle : CDI + ancienneté > 2 ans = profil idéal
- Gestion bancaire : absence de découverts, épargne régulière sur les 3 derniers relevés
- Reste à vivre : un reste à vivre élevé rassure la banque sur la capacité de remboursement
- Courtier immobilier : un courtier agréé ORIAS peut négocier 0,10% à 0,30% de mieux qu'en direct
- Domiciliation des revenus : certaines banques exigent la domiciliation en échange d'un taux préférentiel
Les 20% de dérogation HCSF
La recommandation HCSF-R-2021-1 prévoit une clause de flexibilité : les banques sont autorisées à octroyer jusqu'à 20% de leurs nouveaux crédits immobiliers par trimestre en dérogeant aux règles (35% de taux d'effort et/ou 25 ans de durée). Ce quota est calculé trimestriellement sur le flux de production, pas sur le stock.
Conditions de la dérogation
Au sein de ces 20% de dérogations autorisées :
- Au moins 70% doivent bénéficier à des primo-accédants (qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 dernières années) ou à des acquisitions de résidence principale
- Les 30% restants peuvent concerner des investissements locatifs ou des résidences secondaires
- La banque conserve la liberté d'apprécier les dossiers au cas par cas dans ce quota
Profils éligibles à une dérogation
Un dossier a de bonnes chances d'obtenir une dérogation si :
- Le taux d'endettement dépasse 35% de peu (36% à 38%) avec un reste à vivre très confortable
- Le dépassement est lié à la durée (ex : 26 ou 27 ans demandés) et non au taux d'effort
- L'emprunteur est primo-accédant avec des revenus en progression documentée
- Le patrimoine net de l'emprunteur est significatif (épargne, immobilier, valeurs mobilières)
- La banque doit atteindre ses objectifs commerciaux de fin de trimestre
📋 Exemple — Dossier dérogation réussie
- Couple, revenus nets : 5 800€/mois, charges existantes : 200€/mois
- Mensualité souhaitée : 1 850€ (assurance incluse) → taux d'effort = (1 850 + 200) / 5 800 = 35,3%
- Dépassement de seulement 0,3% mais primo-accédants ✅
- Reste à vivre : 5 800 − 1 850 − 200 = 3 750€/mois (très confortable)
- Épargne : 45 000€ non utilisés en apport → patrimoine solide
- Résultat : dérogation accordée par 3 banques sur 5 consultées
Exemples chiffrés
📝 Exemple 1 — Couple 5 500€/mois, apport 50 000€
- Revenus nets totaux : 5 500€/mois (3 200€ + 2 300€)
- Charges existantes : 0€ (pas de crédit en cours)
- Mensualité max HCSF : 5 500 × 35% = 1 925€
- Taux : 3,25% sur 25 ans — Assurance : 0,34%
- Capital empruntable : ≈ 340 000€
- Avec apport 50 000€ : prix max = 390 000€
- Dans l'ancien avec frais notaire 7,5% : prix net vendeur max = 390 000 / 1,075 = ≈ 363 000€
- Reste à vivre : 5 500 − 1 925 = 3 575€/mois
📝 Exemple 2 — Emprunteur solo 3 200€/mois, 1 crédit auto
- Revenus nets : 3 200€/mois
- Crédit auto en cours : 320€/mois (reste 18 mois)
- Mensualité max disponible : 3 200 × 35% − 320 = 1 120 − 320 = 800€
- Taux : 3,40% sur 20 ans — Assurance : 0,34%
- Capital empruntable : ≈ 136 000€
- Apport 20 000€ → prix max : 156 000€
- Stratégie : rembourser le crédit auto avant la demande (capacité passe à 210 000€ de capital)
- Reste à vivre : 3 200 − 800 − 320 = 2 080€/mois
Le remboursement anticipé du crédit auto génère un gain de capacité de +74 000€ — bien supérieur au coût du remboursement anticipé.
📝 Exemple 3 — Investisseur locatif, revenus locatifs existants
- Revenus salariaux nets : 4 500€/mois
- Revenus locatifs bruts : 1 200€/mois → pris en compte à 70% = 840€
- Revenus totaux retenus : 4 500 + 840 = 5 340€/mois
- Mensualité crédit locatif existant : 650€/mois
- Mensualité max disponible : 5 340 × 35% − 650 = 1 869 − 650 = 1 219€
- Taux : 3,50% sur 20 ans (investissement locatif) — Assurance : 0,30%
- Nouveau capital empruntable : ≈ 203 000€
- Reste à vivre : 5 340 − 1 219 − 650 = 3 471€/mois
Note : les dérogations HCSF pour les investissements locatifs sont accordées dans la tranche des 30% restants (hors primo-accédants). Le dossier doit présenter un rendement locatif brut solide (≥ 5%) pour être éligible.
Sources officielles
- HCSF-R-2021-1 : Recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers résidentiels en France — ACPR Banque de France
- Banque de France : Statistiques mensuelles sur la production de crédits immobiliers, taux moyens, taux d'effort — banque-france.fr
- Observatoire Crédit Logement / CSA : Baromètre mensuel des taux de crédit immobilier
- ACPR : Lignes directrices sur l'application de la recommandation HCSF — acpr.banque-france.fr
- Legifrance : Articles L313-1 et suivants du Code de la consommation (crédit immobilier)
- Code de la consommation : Article R313-1 sur le calcul du TAEG
❓ Questions fréquentes
Qu'est-ce que la règle HCSF des 35% ?
La recommandation HCSF-R-2021-1 plafonne le taux d'effort des emprunteurs à 35% des revenus nets avant impôt, assurance crédit incluse. Elle s'applique depuis le 1er janvier 2022 et est contraignante pour les banques françaises. Avant 2022, le seuil était de 33%.
Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier en 2026 ?
La durée maximale est de 25 ans selon la recommandation HCSF. Une exception est prévue pour les acquisitions en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou avec travaux importants, où la durée peut atteindre 27 ans.
Comment calculer ma capacité d'emprunt avec un co-emprunteur ?
Additionnez les revenus nets avant impôt des deux emprunteurs. Appliquez 35% au total, puis déduisez les charges mensuelles communes existantes. Le résultat est la mensualité maximale pour le nouveau crédit, assurance incluse. Utilisez notre simulateur ci-dessus en renseignant les deux revenus.
L'assurance emprunteur est-elle incluse dans les 35% ?
Oui. Depuis la recommandation HCSF de 2021, le calcul du taux d'effort intègre l'assurance emprunteur dans la mensualité. Un taux d'assurance standard est de 0,30% à 0,40% par an du capital emprunté selon l'âge et l'état de santé.
Quelle est la dérogation des 20% HCSF ?
La recommandation HCSF autorise les banques à déroger aux règles (35% d'endettement, 25 ans) pour 20% de leurs nouveaux crédits par trimestre. Au moins 70% de ces dérogations doivent bénéficier à des primo-accédants ou à des achats de résidence principale.
Quel apport personnel faut-il prévoir en 2026 ?
Les banques exigent généralement un apport minimum de 10% du prix d'achat pour couvrir les frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf). Un apport de 20% à 30% améliore significativement les conditions négociées.
Quelle différence entre taux d'intérêt et TAEG ?
Le taux d'intérêt est la rémunération du capital prêté. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre en plus les frais de dossier, l'assurance emprunteur obligatoire, les frais de garantie (hypothèque ou caution). C'est le TAEG qui doit servir à comparer les offres bancaires.
Peut-on emprunter avec un CDI récent ?
Oui. Les banques exigent généralement la fin de la période d'essai (2 à 6 mois selon le statut). Un CDI validé, même récent, est accepté. Les revenus variables (primes, commissions) sont pris en compte sur la moyenne des 3 dernières années, souvent à 70-80%.
Comment les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?
Les revenus locatifs sont intégrés à hauteur de 70% pour tenir compte des périodes de vacance locative et des charges. Par exemple, un loyer de 1 000€/mois comptera pour 700€ dans le calcul de la capacité d'emprunt.
Que faire si je dépasse les 35% d'endettement ?
Plusieurs leviers : augmenter l'apport, allonger la durée (dans la limite de 25 ans), rembourser un crédit en cours avant la demande, trouver un co-emprunteur, ou demander une dérogation HCSF si le dossier est solide (reste à vivre élevé, primo-accédant). Un courtier agréé ORIAS peut identifier les banques les plus réceptives aux dossiers limites.
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