KIT IMMOBILIER 2026
Réforme LMNP LF 2025 intégrée
Pourquoi simulateur ≠ accord banque réel
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Astuce 1 : Augmenter l'apport personnel
Un apport de 10-20% réduit le montant à emprunter, donc la mensualité. Cela augmente votre capacité d'emprunt.
Exemple : Achat 250 000 €, revenus 3 500 €/mois
| Apport |
Emprunt |
Mensualité (20 ans, 3,5%) |
| 0 € |
250 000 € |
1 450 € |
| 50 000 € (20%) |
200 000 € |
1 160 € (-290 €) |
Avec 50 000 € d'apport, vous économisez 290 €/mois, soit une capacité d'emprunt augmentée de 50 000 €.
Astuce 2 : Ajouter un co-emprunteur
Emprunter à deux (conjoint, parent, ami) double les revenus pris en compte, donc la capacité d'emprunt.
Exemple :
- Seul : revenus 2 500 €, capacité 87 500 € (35% × 2 500 × 100 mois)
- À deux : revenus 2 500 + 2 000 = 4 500 €, capacité 157 500 € (+80%)
Astuce 3 : Solder les crédits en cours
Les crédits en cours (auto, conso) réduisent votre capacité d'emprunt. Soldez-les avant de demander un prêt immobilier.
Exemple : Revenus 3 000 €, crédit auto 300 €/mois
- Avec crédit auto : mensualité max = 3 000 × 35% - 300 = 750 €
- Sans crédit auto : mensualité max = 3 000 × 35% = 1 050 € (+300 €)
- Capacité d'emprunt augmentée de 50 000 €
Astuce 4 : Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 15-20%, donc augmente la capacité d'emprunt. Mais le coût total des intérêts augmente.
Exemple : Emprunt 200 000 € à 3,5%
| Durée |
Mensualité |
Coût total intérêts |
| 20 ans |
1 160 € |
78 400 € |
| 25 ans |
1 000 € (-160 €) |
100 000 € (+21 600 €) |
Mensualité réduite de 160 €, mais coût total augmenté de 21 600 €.
Astuce 5 : Négocier le taux d'intérêt
Un taux réduit de 0,5% diminue la mensualité et augmente la capacité d'emprunt. Le taux moyen constaté en avril 2026 s'établit à environ 3,55 % sur 20 ans (source : Banque de France). Tout dixième négocié a un impact direct sur votre budget.
Exemple : Emprunt 200 000 € sur 20 ans
- Taux 3,5% : mensualité 1 160 €
- Taux 3,0% : mensualité 1 110 € (-50 €)
- Capacité d'emprunt augmentée de 8 000 €
Astuce 6 : Utiliser le PTZ (Prêt à Taux Zéro)
Le PTZ est un prêt sans intérêts pour les primo-accédants. Il augmente la capacité d'emprunt sans augmenter la mensualité.
Exemple : Achat 250 000 €, PTZ 40 000 €
- Emprunt classique : 210 000 € (au lieu de 250 000 €)
- Mensualité réduite de 230 €
- Capacité d'emprunt augmentée de 40 000 €
Astuce 7 : Optimiser les revenus
Les banques prennent en compte certains revenus variables :
- Primes régulières : 100% si récurrentes sur 3 ans
- 13e mois : 100%
- Heures supplémentaires : 50-100% si régulières
- Revenus fonciers : 70% (après abattement 30%)
Exemple : Salaire 2 500 €, prime annuelle 3 000 €
- Revenus mensuels = 2 500 + (3 000 / 12) = 2 750 €
- Capacité d'emprunt augmentée de 15 000 €
FAQ
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
7 astuces : 1) Augmenter l'apport personnel (10-20%). 2) Ajouter un co-emprunteur. 3) Solder les crédits en cours. 4) Allonger la durée du prêt (20-25 ans). 5) Négocier le taux d'intérêt. 6) Utiliser le PTZ. 7) Optimiser les revenus (primes, 13e mois).
Quel est l'impact de l'apport sur la capacité d'emprunt ?
Un apport de 10-20% réduit le montant à emprunter, donc la mensualité. Exemple : achat 250 000 €, apport 50 000 € → emprunt 200 000 € au lieu de 250 000 €. Mensualité réduite de 250 €, capacité d'emprunt augmentée.
Faut-il allonger la durée du prêt pour emprunter plus ?
Oui, mais avec un coût total plus élevé. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 15-20%, donc augmente la capacité d'emprunt. Mais le coût total des intérêts augmente de 30-40%.
À propos de cet outil
Auteur : Équipe éditoriale MaCalculatrice — Experts en Finance & Fiscalité
Dernière mise à jour : 3 janvier 2026
Sources : Les calculs et informations présentés sont basés sur les textes officiels (Légifrance, Service-Public.fr, INSEE) et les barèmes en vigueur au 1er janvier 2026.
Cet outil est maintenu à jour régulièrement pour refléter les changements législatifs et fiscaux.