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⚡ En bref
Tableau calcul viager occupe designe le calcul qui determine le montant exact selon les baremes officiels 2026. Pour un revenu de 36 000 €, le resultat est de 2 146 €.
⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un notaire ou courtier avant toute decision.
En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.
✓ Mis a jour : Fevrier 2026
Le viager est une vente immobiliere ou l'acheteur verse un bouquet (capital initial) + une rente viagere (mensuelle) jusqu'au deces du vendeur. Calcul de la rente : (Valeur bien − Bouquet − DUH) / coefficient viager. Le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) se calcule selon les baremes d'esperance de vie et le loyer estimatif. Notre calculateur estime le bouquet, la rente et le DUH.
Resultat pour un montant de 1 500 € : le tableau donne une estimation de 4,8 % en 2026.
tableau est le calcul qui determine le montant exact du a l'administration fiscale. Le simulateur 2026 ci-dessus l'effectue en quelques secondes.
Point de vigilance : les seuils evoluent chaque annee. Les baremes 2026 integrent la revalorisation de 4,8 % votee en loi de finances. Un calcul base sur les anciens seuils fausse le resultat de plusieurs centaines d'euros.
Étape 1 : Renseignez vos valeurs dans les champs ci-dessus.
Étape 2 : Cliquez sur « Calculer » pour obtenir le résultat.
Étape 3 : Vérifiez le résultat et ajustez les paramètres si nécessaire.
Resultat
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
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Tableau Calcul Viager Occupé : methode de calcul
1. Viager occupe vs libre :
Viager occupe (90 % des cas) : le vendeur (credirentier) reste dans le logement. L'acheteur ne peut pas occuper le bien. Une decote est appliquee (DUH).
Viager libre : l'acheteur prend possession immediatement. Pas de decote DUH. Plus rare et plus cher.
Le coefficient depend de l'age du vendeur : a 75 ans, l'esperance de vie est ~12 ans (hommes) ou ~15 ans (femmes). Baremes : tables INSEE ou notariales (Daubry).
3. Calcul de la rente :
Capital a transformer en rente = Valeur du bien − Bouquet − DUH.
Rente mensuelle = Capital / coefficient de rente viagere (table de mortalite).
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DUH = Loyer estimatif × 12 × esperance de vie (annees) Capital rente = Valeur bien − Bouquet − DUH Rente mensuelle = Capital rente / (esperance de vie × 12) Bouquet typique = 20-30 % de la valeur du bien
Source : tables de mortalite INSEE + baremes notariaux Daubry.
Exemples concrets : tableau calcul viager occupé
Exemple 1 : Viager occupe, vendeuse de 78 ans
Valeur du bien : 300 000 €. Loyer estimatif : 900 €/mois.
Esperance de vie (femme 78 ans) : ~12 ans (table INSEE 2024).
Le viager sur 2 tetes est plus risque pour l'acheteur (duree potentielle plus longue).
Age vendeur
Esperance vie H
Esperance vie F
DUH/Valeur (%)
Rente indicative*
65 ans
19 ans
23 ans
55-60 %
~650 €
70 ans
15 ans
19 ans
45-55 %
~800 €
75 ans
12 ans
15 ans
35-45 %
~950 €
80 ans
9 ans
11 ans
25-35 %
~1 200 €
85 ans
6 ans
8 ans
18-25 %
~1 600 €
90 ans
4 ans
5 ans
10-15 %
~2 200 €
*Pour un bien de 300 000 €, bouquet 30 %. Tables INSEE 2024.
Erreurs frequentes : tableau calcul viager occupé
Erreur 1 : sous-estimer le DUH. Le DUH represente souvent 30-60 % de la valeur du bien. C'est la principale decote. Ne pas le calculer correctement fausse toute la rente.
Erreur 2 : oublier l'indexation de la rente. La rente est dans 80 % des cas indexee sur l'indice des prix a la consommation (IPC). Sur 15 ans avec 2 % d'inflation, la rente augmente de 34 %.
Erreur 3 : ne pas anticiper le deces premature. Si le vendeur decede dans les 20 jours suivant la vente, le viager est annulable. Au-dela, l'acheteur "gagne" mais peut avoir paye un bouquet eleve pour peu de rentes.
Fiscalite du viager
Pour le vendeur :
Le bouquet est en principe soumis a l'impot sur la plus-value immobiliere (abattements pour duree de detention). Si c'est la RP : exonere.
La rente est imposable a l'IR apres un abattement selon l'age au debut du viager : 70 % si 70+ ans (seuls 30 % de la rente sont imposes).
Pour l'acheteur :
Droits de mutation (frais de notaire) calcules sur la valeur totale du bien, pas sur la valeur occupee. C'est un piege courant.
La rente n'est pas deductible des revenus (sauf viager locatif professionnel).
Notre recommandation : utilisez notre simulateur ci-dessus pour obtenir un résultat adapté à votre situation personnelle. Les données sont mises à jour chaque année.
Évolution 2025 → 2026 : les barèmes et taux utilisés dans ce calcul ont été actualisés au 1er janvier 2026 conformément à la réglementation en vigueur.
Donnees de reference 2026
Tranche de revenu 2026
Taux
Impot max sur la tranche
0 - 11 294 €
0 %
0 €
11 294 - 28 797 €
11 %
1 925 €
28 797 - 82 341 €
30 %
16 063 €
82 341 - 177 106 €
41 %
38 854 €
Au-dela de 177 106 €
45 %
—
Questions frequentes sur tableau calcul viager occupé
Comment calculer les frais de notaire ? pour Calcul Viager Occupé : Bouquet, Rente & Tableau par Âge ?
Rente = (Valeur du bien - Bouquet - DUH) / (esperance de vie en mois). Le DUH = loyer estimatif x 12 x esperance de vie. Exemple : bien 300 000 €, vendeur femme 75 ans (esperance 15 ans), loyer 800 €. DUH = 144 000 €. Bouquet 90 000 €. Rente = 66 000 / 180 = 367 €/mois.
Depuis le 1er janvier 2026, les baremes ont ete revalorises. Un menage gagnant 36 000 € nets imposables paie desormais 2 146 € d'impot, contre 2 251 € en 2025, soit 105 € de moins.
Quelle est la formule de calcul d'une mensualite ? pour Calcul Viager Occupé : Bouquet, Rente & Tableau par Âge ?
La rente est soumise a l'impot sur le revenu apres un abattement dependant de l'age du vendeur au debut du viager : 30 % (moins de 50 ans), 50 % (50-59 ans), 60 % (60-69 ans), 70 % (70 ans et plus). A 75 ans, seuls 30 % de la rente sont imposes.
Depuis le 1er janvier 2026, les baremes ont ete revalorises. Un menage gagnant 36 000 € nets imposables paie desormais 2 146 € d'impot, contre 2 251 € en 2025, soit 105 € de moins.
Comment calculer sa capacite d'emprunt ? pour Calcul Viager Occupé : Bouquet, Rente & Tableau par Âge ?
Le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) est la valeur du droit du vendeur a rester dans le logement jusqu'a son deces. Il se calcule en capitalisant le loyer estimatif sur l'esperance de vie. Plus le vendeur est jeune, plus le DUH est eleve et plus la rente est faible.
Depuis le 1er janvier 2026, les baremes ont ete revalorises. Un menage gagnant 36 000 € nets imposables paie desormais 2 146 € d'impot, contre 2 251 € en 2025, soit 105 € de moins.
Comment quel est le taux d'endettement maximum ? pour Calcul Viager Occupé : Bouquet, Rente & Tableau par Âge ?
Le viager peut etre rentable si le vendeur vit moins longtemps que l'esperance de vie statistique. C'est un pari actuariel. Avantages : prix decoté (30-60 %), pas de credit bancaire. Risques : duree de paiement incertaine, bien non disponible (viager occupe). Adapte aux investisseurs patients sans besoin immediat.
Attention : ce calcul ne prend pas en compte les credits d'impot (emploi a domicile, dons, transition energetique). Ajoutez-les manuellement pour obtenir le montant net reel a payer.
Comment calculer la rentabilite locative ? pour Calcul Viager Occupé : Bouquet, Rente & Tableau par Âge ?
Calculez un viager occupe : bouquet, rente mensuelle, decote DUH (Droit d'Usage et d'Habitation), bareme par tranche d'age. Tableau et simulateur 2026.2rem;flex-shrink:0;">
Calculez un viager occupe : bouquet, rente mensuelle, decote DUH (Droit d'Usage et d'Habitation), bareme par tranche d'age. Tableau et simulateur 2026.
Sources :Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.
Tableau de référence : tableau calcul viager occupe
Capital initial
Taux
Durée
Capital final
1 000 €
5%
5 ans
1 276 €
5 000 €
3%
10 ans
6 719 €
10 000 €
4%
20 ans
21 911 €
A propos de cet outil
Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Immobilier