Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
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Réforme LMNP LF 2025 intégrée
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
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Viager Tableau de Calcul : methode de calcul
1. Viager occupe vs libre :
- Viager occupe (90 % des cas) : le vendeur (credirentier) reste dans le logement. L'acheteur ne peut pas occuper le bien. Une decote est appliquee (DUH).
- Viager libre : l'acheteur prend possession immediatement. Pas de decote DUH. Plus rare et plus cher.
2. Calcul du DUH (viager occupe) :
DUH = Valeur locative mensuelle × 12 × coefficient esperance de vie.
Le coefficient depend de l'age du vendeur : a 75 ans, l'esperance de vie est ~12 ans (hommes) ou ~15 ans (femmes). Baremes : tables INSEE ou notariales (Daubry).
3. Calcul de la rente :
Capital a transformer en rente = Valeur du bien − Bouquet − DUH.
Rente mensuelle = Capital / coefficient de rente viagere (table de mortalite).
Exemples concrets : viager tableau de calcul
Exemple 1 : Viager occupe, vendeuse de 78 ans
Valeur du bien : 300 000 €. Loyer estimatif : 900 €/mois.
DUH = 900 × 12 × 12 = 129 600 € (43 % de decote).
Valeur occupee = 300 000 − 129 600 = 170 400 €.
Bouquet (30 %) = 51 120 €. Capital rente = 119 280 €.
Rente = 119 280 / (12 × 12) = 829 €/mois.
Exemple 2 : Viager libre, vendeur homme de 82 ans
Valeur du bien : 250 000 €. Pas de DUH (viager libre).
Esperance de vie (homme 82 ans) : ~8 ans.
Bouquet (25 %) = 62 500 €. Capital rente = 187 500 €.
Rente = 187 500 / (8 × 12) = 1 953 €/mois.
Rente elevee car pas de decote DUH + esperance courte.
Exemple 3 : Viager occupe sur 2 tetes (couple)
Couple : homme 75 ans, femme 73 ans. Bien : 400 000 €. Loyer : 1 200 €/mois.
Esperance sur 2 tetes : celle du dernier survivant, ~16 ans (femme).
DUH = 1 200 × 12 × 16 = 230 400 € (58 % de decote).
Valeur occupee = 169 600 €. Bouquet : 50 000 €. Rente = 119 600 / 192 = 623 €/mois.
Le viager sur 2 tetes est plus risque pour l'acheteur (duree potentielle plus longue).
*Pour un bien de 300 000 €, bouquet 30 %. Tables INSEE 2024.
Erreurs frequentes : viager tableau de calcul
Erreur 1 : sous-estimer le DUH. Le DUH represente dans 70 % des situations 30-60 % de la valeur du bien. C'est la principale decote. Ne pas le calculer correctement fausse toute la rente.
Erreur 2 : oublier l'indexation de la rente. La rente est dans 80 % des cas indexee sur l'indice des prix a la consommation (IPC). Sur 15 ans avec 2 % d'inflation, la rente augmente de 34 %.
Erreur 3 : ne pas anticiper le deces premature. Si le vendeur decede dans les 20 jours suivant la vente, le viager est annulable. Au-dela, l'acheteur "gagne" mais peut avoir paye un bouquet eleve pour peu de rentes.
Fiscalite du viager
Pour le vendeur :
- Le bouquet est en principe soumis a l'impot sur la plus-value immobiliere (abattements pour duree de detention). Si c'est la RP : exonere.
- La rente est imposable a l'IR apres un abattement selon l'age au debut du viager : 70 % si 70+ ans (seuls 30 % de la rente sont imposes).
Pour l'acheteur :
- Droits de mutation (frais de notaire) calcules sur la valeur totale du bien, pas sur la valeur occupee. C'est un piege courant.
- La rente n'est pas deductible des revenus (sauf viager locatif professionnel).
Source : Art. 158-6 du CGI (abattement rente), Art. 669 (DUH fiscal).
Baremes et taux mis a jour pour 2026 — donnees conformes a la reglementation en vigueur.