Calcul IFI 2026 : Simulateur de l'Impôt sur la Fortune Immobilière

Simulateur IFI 2026 — Calcul Rapide en Ligne

Seuil d'assujettissement et assiette taxable de l'IFI 2026

L'IFI (articles 964 à 983 du Code Général des Impôts) frappe les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Ce seuil n'a pas été modifié depuis la création de l'IFI le 1er janvier 2018, qui a succédé à l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).

Qui est concerné ?

Les personnes physiques domiciliées fiscalement en France déclarent tous leurs biens immobiliers détenus en France et à l'étranger. Les non-résidents déclarent uniquement leurs biens situés en France (sous réserve des conventions fiscales). Le patrimoine des époux, partenaires de PACS et concubins notoires est additionné au niveau du foyer fiscal.

Composition de l'assiette brute

L'assiette IFI comprend :

• Biens immobiliers en direct : immeubles bâtis (appartements, maisons, immeubles de rapport), terrains constructibles ou non, forêts et terres agricoles non exonérées.
• Parts de sociétés immobilières : parts de SCI (Société Civile Immobilière), de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), d'OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) — à hauteur de la fraction représentant les actifs immobiliers.
• Sociétés à prépondérance immobilière : si plus de 50 % des actifs d'une société sont constitués de biens immobiliers non professionnels, les parts sont incluses dans l'assiette à proportion de la valeur immobilière.
• Droits réels immobiliers : usufruit, droit d'usage et d'habitation, servitudes actives génératrices de valeur.

Calcul du patrimoine net taxable

La valeur retenue est la valeur vénale réelle des biens au 1er janvier 2026. Pour la résidence principale, l'abattement légal de 30 % ramène la valeur à retenir à 70 % de la valeur de marché. Si le résultat est inférieur ou égal à 1 300 000 €, aucun IFI n'est dû.

Barème IFI 2026 — 6 tranches progressives (art. 977 CGI)

Le barème de l'IFI est progressif : chaque fraction du patrimoine est taxée au taux de la tranche correspondante. La première tranche de 0 % s'étend jusqu'à 800 000 €, ce qui signifie que la fraction de 0 à 800 000 € n'est jamais imposée, même pour un patrimoine de plusieurs millions d'euros.

Source : article 977 CGI. L'IFI cumulé atteint 2 500 € à 1 300 000 €, 11 390 € à 2 570 000 €, 35 690 € à 5 000 000 €, 98 190 € à 10 000 000 €.

Comment lire ce barème : exemple simplifié

Pour un patrimoine net taxable de 2 000 000 € :

• Tranche 0 % (0 à 800 000 €) : 0 €
• Tranche 0,5 % (800 001 à 1 300 000 €) : 500 000 € × 0,5 % = 2 500 €
• Tranche 0,7 % (1 300 001 à 2 000 000 €) : 700 000 € × 0,7 % = 4 900 €
• IFI total : 7 400 €, soit un taux effectif de 0,37 % sur le patrimoine net.

Abattement de 30 % sur la résidence principale

L'article 973 du CGI prévoit un abattement légal de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale. Cet abattement s'applique automatiquement sans démarche particulière. La valeur à retenir dans l'assiette IFI est donc égale à 70 % de la valeur de marché.

Conditions d'application

• Le bien doit constituer la résidence principale du redevable ou de son foyer fiscal au 1er janvier 2026.
• Un seul bien par foyer peut bénéficier de cet abattement.
• L'abattement ne s'applique pas si le bien est détenu via une société (SCI, etc.) — sauf si la société est fictive au sens fiscal.
• Les résidences secondaires, biens locatifs et terrains ne bénéficient pas de cet abattement.

Impact concret de l'abattement

Pour une résidence principale valant 900 000 € :

• Sans abattement : 900 000 € dans l'assiette
• Avec abattement 30 % : 630 000 € dans l'assiette
• Économie d'assiette : 270 000 €, soit jusqu'à 1 890 € d'IFI en moins (à 0,7 % de taux marginal)

Passif déductible : quelles dettes retenir ? (art. 973–974 CGI)

Le patrimoine net taxable est obtenu en soustrayant du patrimoine brut les dettes déductibles strictement encadrées par les articles 973 à 974 du CGI.

Dettes déductibles (liste exhaustive)

• Emprunts immobiliers : le capital restant dû au 1er janvier 2026, pour les crédits contractés pour l'acquisition de biens taxables (résidence principale, secondaire, locatif). Seul le capital est déductible, pas les intérêts futurs.
• Crédits travaux : emprunts contractés pour des travaux de réparation, d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement des biens inclus dans l'assiette.
• Taxe foncière 2025 : la taxe foncière dont vous êtes redevable au 1er janvier 2026 (c'est-à-dire la taxe foncière 2025 payée en octobre-novembre 2025, ou due à cette date pour les échéanciers mensuels).

Dettes non déductibles

• Les intérêts d'emprunt futurs (seul le capital restant dû est admis).
• Les dettes contractées pour acquérir des actifs exonérés d'IFI (parts de sociétés opérationnelles, PER, contrats d'assurance-vie en fonds euros).
• Les comptes courants d'associés dans des sociétés contrôlées par le redevable (règle anti-abus, art. 974 al. 3 CGI).
• Pour les patrimoines bruts supérieurs à 5 000 000 € : si le passif dépasse 60 % du patrimoine brut, seulement la moitié de l'excédent est déductible (règle de plafonnement du passif).

Décote IFI pour patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €

Pour éviter un effet de seuil brutal à 1 300 000 €, le législateur a prévu une décote dégressive bénéficiant aux patrimoines entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La décote est déduite de l'IFI brut calculé sur le barème.

Vérification de la formule

• À 1 300 000 € exactement : décote = 17 500 − (1,25 % × 1 300 000) = 17 500 − 16 250 = 1 250 €
• À 1 350 000 € : décote = 17 500 − 16 875 = 625 €
• À 1 400 000 € : décote = 17 500 − 17 500 = 0 € (décote s'annule exactement)

Exemple complet avec décote

Patrimoine net taxable = 1 350 000 € :

• IFI barème : (500 000 × 0,5 %) + (50 000 × 0,7 %) = 2 500 + 350 = 2 850 €
• Décote : 17 500 − (1,25 % × 1 350 000) = 17 500 − 16 875 = 625 €
• IFI dû = 2 850 − 625 = 2 225 €

Sans décote, le contribuable ayant un patrimoine à 1 300 001 € serait imposé à partir de 2 501 € dès le premier euro au-dessus du seuil — la décote lisse cette transition.

Exemples chiffrés — 4 profils types IFI 2026

Réduction IFI pour dons à des organismes d'intérêt général (art. 978 CGI)

L'article 978 du CGI permet aux redevables de l'IFI de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 75 % des sommes versées à certains organismes, dans la limite d'une réduction de 50 000 € par an.

Organismes éligibles

• Fondations reconnues d'utilité publique (Fondation de France, Institut Pasteur, fondations hospitalières, etc.)
• Établissements de recherche agréés
• Établissements d'enseignement supérieur ou d'enseignement artistique publics ou privés à but non lucratif agréés
• Associations reconnues d'utilité publique de financement et d'accompagnement de la création et de la reprise d'entreprises
• Organismes agréés pour le financement de PME ou d'entreprises innovantes éligibles

Calcul de la réduction

Exemples :

• Don de 20 000 € → réduction = 15 000 € ; IFI effectif réduit de 15 000 €
• Don de 50 000 € → réduction = 37 500 € ; le coût net du don est de 12 500 €
• Don de 70 000 € → réduction plafonnée à 50 000 € ; le surplus de 20 000 € ne génère pas de réduction supplémentaire

Attention : les dons ouvrant droit à la réduction IFI ne peuvent pas simultanément bénéficier de la réduction IR au titre de l'article 200 CGI (interdiction du double avantage).

Plafonnement IFI + IR à 75 % des revenus (art. 979 CGI)

Le mécanisme de plafonnement garantit que la somme IR + IFI ne dépasse pas 75 % des revenus nets du foyer fiscal de l'année précédente (revenus 2024 pour l'IFI 2026). Si ce seuil est dépassé, l'excédent est déduit de l'IFI dû.

Revenus pris en compte pour le plafonnement

Les revenus retenus incluent l'ensemble des revenus nets du foyer, y compris les revenus exonérés d'IR (revenus de source étrangère sous convention, revenus impatriés), les dividendes et plus-values soumis au PFU, et les revenus des trusts et structures étrangères. Les déficits antérieurs ne sont pas déductibles pour ce calcul.

Qui bénéficie du plafonnement ?

Ce mécanisme concerne principalement les retraités à revenus limités mais à fort patrimoine immobilier (héritage, valorisation de longue date), et les propriétaires dont les revenus ont chuté brutalement une année (chômage, restructuration). Pour un retraité percevant 30 000 € de retraite avec un IFI de 25 000 €, le plafond serait 22 500 € (75 × 30 000) et l'IFI serait réduit de 2 500 €.

Actifs exonérés d'IFI : ce qui échappe au champ de l'impôt

L'IFI ne frappe que les actifs immobiliers non professionnels. De nombreux placements patrimoniaux restent totalement hors de son champ.

Totalement exonérés

• Placements financiers : actions cotées ou non cotées dans des sociétés opérationnelles (non à prépondérance immobilière), obligations, OPCVM, ETF, Sicav, livrets d'épargne, PEL, PEA.
• Assurance-vie en fonds euros : totalement hors champ IFI (même si le fonds général de l'assureur détient de l'immobilier).
• Plan d'Épargne Retraite (PER) : exonéré d'IFI jusqu'à la liquidation des droits.
• Biens professionnels : immeubles affectés à l'activité professionnelle principale du redevable ou de son conjoint (commerçant, artisan, profession libérale, exploitant agricole).
• Forêts et groupements forestiers : exonération des 3/4 de la valeur sous conditions (engagement de gestion durable, déclaration 2042-IFI).
• Biens ruraux loués à long terme (GFA) : exonération partielle (3/4 si valeur ≤ 101 897 €, 1/2 au-delà) sous conditions de bail rural à long terme.

Partiellement exonérés ou à règles spécifiques

• Nue-propriété : le nu-propriétaire est exonéré ; l'usufruitier déclare la pleine valeur (sauf usufruit légal du conjoint survivant).
• Parts de sociétés opérationnelles : exonérées si la société exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, sauf si la société est à prépondérance immobilière.
• Unités de compte immobilières dans l'assurance-vie : les unités de compte investies dans des fonds immobiliers (SCPI, OPCI) au sein de contrats d'assurance-vie sont incluses à proportion de la fraction immobilière.

SCPI, OPCI, SCI : règles d'inclusion dans l'assiette IFI

La détention indirecte de l'immobilier via des structures sociétaires est soumise à des règles précises, définies aux articles 965 à 972 du CGI et précisées par le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-20).

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Les parts de SCPI sont incluses dans l'assiette IFI à hauteur de la fraction de valeur représentative des actifs immobiliers. Chaque année, la société de gestion publie le ratio d'actifs immobiliers (généralement entre 80 % et 95 %). Exemple : 100 000 € de parts de SCPI Immorente avec ratio 90 % → 90 000 € inclus dans l'assiette IFI.

Les SCPI détenues dans un PER ou une assurance-vie en unités de compte suivent les règles de l'enveloppe : exonérées si dans un PER, incluses à proportion si dans une UC d'assurance-vie.

OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier)

Même règle : seule la fraction immobilière des actifs (publiée par la société de gestion) est retenue. Les OPCI comportent généralement 60 à 70 % d'actifs immobiliers et 30 à 40 % de liquidités ou actifs financiers — seule la fraction immobilière est taxable.

SCI (Société Civile Immobilière)

Les parts de SCI entrent dans l'assiette IFI à proportion de la valeur vénale des actifs immobiliers détenus par la société. Si la SCI détient 100 % d'immobilier, la valeur totale des parts est retenue. Le passif de la SCI (emprunts) est déductible à proportion de la participation du redevable.

Cas particulier : détention inférieure à 10 %

Si le redevable détient moins de 10 % du capital et des droits de vote d'une société dont l'actif immobilier représente moins de 20 % des actifs totaux, les parts sont exonérées d'IFI (règle de minimis, art. 965 CGI).

Nue-propriété et usufruit : règles de déclaration à l'IFI

Le démembrement de propriété a des conséquences fiscales importantes en matière d'IFI, régies par l'article 968 du CGI.

Règle générale

En cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété du bien dans son patrimoine IFI. Le nu-propriétaire n'inclut rien dans son assiette. Cette règle s'applique quel que soit l'âge de l'usufruitier et la valeur du droit démembré selon le barème de l'article 669 CGI.

Exception : usufruit légal du conjoint survivant

Quand l'usufruit résulte d'une succession légale (dévolution au conjoint survivant, article 757 Code civil), chaque nu-propriétaire déclare la valeur de sa nue-propriété calculée selon le barème de l'article 669 CGI (par exemple, nu-propriété = 30 % si l'usufruitier est âgé de 71–80 ans). L'usufruitier ne déclare rien dans ce cas.

Optimisation par démembrement

Le démembrement volontaire (donation de la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit) permet de sortir la valeur de la nue-propriété de l'assiette IFI des parents, tout en conservant l'usage du bien. Cependant, l'administration fiscale surveille les démembrements artificiels et peut les requalifier sur le fondement de l'abus de droit (art. L. 64 LPF). Cette stratégie requiert un avis juridique préalable.

Déclaration et paiement de l'IFI 2026

L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu via le formulaire 2042-IFI, disponible sur impots.gouv.fr. La déclaration en ligne est obligatoire pour les foyers dont les revenus dépassent le seuil de télédéclaration obligatoire.

Calendrier 2026

• Avril 2026 : ouverture de la déclaration en ligne
• Mai-juin 2026 : clôture selon le département (zone 1, 2 ou 3)
• Fin août ou début septembre 2026 : paiement de l'IFI par prélèvement
• Option mensualisation : sur demande, l'IFI peut être mensualisé (formulaire 2043)

Contenu de la déclaration 2042-IFI

Le formulaire 2042-IFI comprend :

• La liste détaillée des biens immobiliers avec leur valeur vénale au 1er janvier 2026 (désignation, adresse, quote-part si indivision, mode de détention)
• Le détail du passif déductible (emprunts avec désignation du prêteur, objet, capital restant dû)
• Le calcul de l'abattement résidence principale
• Le cas échéant, les exonérations applicables (biens professionnels, forêts, etc.)
• Les réductions (dons éligibles) et le calcul du plafonnement

Contrôle fiscal et valorisation

L'administration fiscale peut contester la valeur déclarée des biens jusqu'à la fin de la 3ème année suivant celle de la déclaration (prescription de droit commun allongée à 6 ans en cas de fraude). Pour sécuriser la valeur déclarée, il est recommandé de conserver une estimation professionnelle (notaire, agent immobilier certifié FNAIM ou SNPI) ou de référencer des ventes comparables issues de la base DVF (Demandes de Valeur Foncière, disponible sur data.gouv.fr ou impots.gouv.fr).

Stratégies d'optimisation légales de l'IFI

Plusieurs mécanismes légaux permettent de réduire l'IFI ou de sortir des actifs de l'assiette taxable, sous réserve de respecter les conditions prévues par les textes et d'éviter l'abus de droit (art. L. 64 LPF).

1. Dons à des organismes éligibles (art. 978 CGI)

La réduction de 75 %, plafonnée à 50 000 €, constitue l'optimisation la plus immédiate. Un don de 60 000 € à une fondation reconnue d'utilité publique génère une réduction de 50 000 €. Le coût net du don est de 10 000 €, ce qui revient à financer une cause d'intérêt général pour 1/6ème de son coût réel.

2. Financement des acquisitions par emprunt

Acquérir des biens immobiliers à crédit plutôt qu'en fonds propres réduit le patrimoine net taxable du montant du capital emprunté. Un emprunt de 500 000 € réduit l'assiette IFI de 500 000 €, économisant jusqu'à 7 500 € d'IFI à la tranche de 1,5 %.

3. Démembrement de propriété

La donation de la nue-propriété de biens immobiliers aux enfants permet de sortir cette valeur de l'assiette des parents, puisque c'est l'usufruitier qui déclare la pleine valeur. La nue-propriété représente en général 50 à 70 % de la pleine propriété selon l'âge de l'usufruitier (barème article 669 CGI).

4. Investissement dans des actifs exonérés

Réorienter une partie du patrimoine vers des actifs hors champ IFI : actions d'entreprises opérationnelles, obligations, PER, assurance-vie en fonds euros. Un transfert de 500 000 € d'immobilier locatif vers un PEA réduit l'assiette IFI de 500 000 €.

5. Groupements forestiers et fonciers agricoles

Les investissements en Groupements Fonciers Forestiers (GFF) ou Groupements Fonciers Agricoles (GFA) sous bail rural à long terme bénéficient d'exonérations partielles d'IFI : 75 % d'exonération pour les valeurs inférieures à 101 897 €, 50 % au-delà. Ces investissements présentent un profil de risque et de liquidité spécifique.

6. Valorisation prudente et documentée

La valeur vénale déclarée doit être réaliste, mais des abattements légitimes peuvent être appliqués : abattement pour occupation (logement loué occupé), abattement pour indivision, décote pour biens atypiques ou de surface importante. Ces abattements doivent être documentés et cohérents avec la pratique notariale locale.

Historique IFI/ISF — Contexte et chiffres clés

L'IFI est né au 1er janvier 2018, issu de la loi de finances pour 2018 (LFI 2018, article 31), qui a supprimé l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) pour le remplacer par un impôt ciblé sur les seuls actifs immobiliers non professionnels.

L'ISF (1982–2017)

L'ISF frappait l'ensemble du patrimoine net (mobilier et immobilier) des foyers dépassant un seuil (1 300 000 € en 2017). Son barème allait de 0,5 % à 1,5 %. L'ISF rapportait environ 4,2 milliards d'euros par an à l'État au moment de sa suppression, acquitté par environ 350 000 foyers fiscaux.

L'IFI (depuis 2018)

L'IFI ne porte que sur les actifs immobiliers non professionnels. Son seuil (1 300 000 €) et son barème sont identiques à ceux des dernières tranches de l'ISF. Selon les données de la Direction Générale des Finances Publiques, l'IFI est acquitté par environ 150 000 foyers fiscaux et rapporte environ 1,5 milliard d'euros par an — soit une diminution de recettes de l'ordre de 2,7 milliards par rapport à l'ISF.

Stabilité du barème depuis 2018

Le seuil de 1 300 000 €, l'abattement de 30 % sur la résidence principale et le barème en 6 tranches n'ont pas été modifiés depuis la création de l'IFI. La revalorisation annuelle des tranches qui existait pour l'ISF n'existe pas pour l'IFI : l'érosion immobilière des seuils (hausse des prix de l'immobilier sans hausse des seuils) entraîne mécaniquement une augmentation du nombre de redevables chaque année.

Erreurs fréquentes à éviter dans le calcul et la déclaration de l'IFI

Erreur 1 — Appliquer le taux marginal à l'ensemble du patrimoine

Le barème IFI est progressif : seule la fraction du patrimoine dans chaque tranche est taxée au taux correspondant. Un patrimoine de 3 000 000 € n'est pas imposé à 1 % sur la totalité, mais tranche par tranche. Le taux effectif est toujours inférieur au taux marginal.

Erreur 2 — Oublier l'abattement de 30 % sur la résidence principale

L'abattement s'applique automatiquement mais doit être correctement déclaré dans le formulaire 2042-IFI. Déclarer la valeur brute de la résidence principale sans appliquer l'abattement conduit à une surévaluation de l'assiette et donc une surfacturation d'IFI.

Erreur 3 — Déduire des dettes non éligibles

Les intérêts d'emprunt futurs, les découverts bancaires, les dettes contractées pour des biens exonérés ou les comptes courants d'associés dans des sociétés contrôlées ne sont pas déductibles. Leur inclusion expose à un redressement fiscal.

Erreur 4 — Sous-évaluer les biens immobiliers

L'administration peut contester une valeur manifestement insuffisante. La base de données DVF (Demandes de Valeur Foncière) est désormais accessible au public et aux agents du fisc, rendant les comparaisons de marché très précises. Une sous-évaluation délibérée expose à des pénalités de 40 % (manquement délibéré) ou 80 % (fraude).

Erreur 5 — Ne pas déclarer les parts de SCI/SCPI

Les parts de sociétés immobilières sont soumises à l'IFI à proportion des actifs immobiliers sous-jacents. Les omettre est une erreur déclarative susceptible de redressement. La société de gestion fournit chaque année le ratio d'actifs immobiliers à utiliser.

Erreur 6 — Confondre décote IFI et exonération

La décote entre 1,3 et 1,4 M€ réduit l'IFI dû mais ne supprime pas l'obligation déclarative. Un patrimoine de 1 320 000 € reste soumis à l'IFI — la décote réduit simplement le montant dû.

Erreur 7 — Négliger le plafonnement

Le plafonnement à 75 % des revenus peut conduire à une réduction significative de l'IFI pour les retraités à revenus modestes. L'oublier revient à payer plus d'IFI que légalement dû. Le calcul du plafonnement doit être effectué systématiquement si les revenus du foyer sont inférieurs à (IR + IFI) / 75 %.

Questions fréquentes — FAQ IFI 2026

Sources officielles et références

• impots.gouv.fr — Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
• BOFiP — BOI-PAT-IFI : documentation de base IFI
• Légifrance — Article 977 CGI (barème IFI)
• Légifrance — Article 973 CGI (abattement résidence principale)
• Légifrance — Article 974 CGI (passif déductible)
• Légifrance — Article 978 CGI (réduction dons)
• Légifrance — Article 979 CGI (plafonnement)
• Service-public.fr — Déclaration IFI 2026
• Notaires de France — IFI et patrimoine
• Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 — Articles 31 à 42 (création de l'IFI)

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