Calcul de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) pour un Locataire 2026

Qu'est-ce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe locale facultative que les communes ou groupements de communes (EPCI) peuvent percevoir pour financer le service de collecte et de traitement des déchets ménagers. Elle est régie par les articles 1520 à 1522 bis du Code général des impôts (CGI).

La TEOM présente quatre caractéristiques distinctives : elle est assise sur le revenu cadastral du logement (et non sur la consommation réelle de déchets) ; elle figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire ; elle est due même si le logement est vacant ; et elle est en principe entièrement récupérable sur le locataire, à l'exception des frais de gestion.

Qui est redevable de la TEOM ?

Le redevable légal vis-à-vis de l'administration fiscale est le propriétaire du bien (ou l'usufruitier), au même titre que pour la taxe foncière. C'est lui qui reçoit l'avis et qui doit payer avant la date limite (généralement mi-octobre). Il répercute ensuite la TEOM sur son locataire via la régularisation annuelle des charges locatives, conformément au décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui liste exhaustivement les charges récupérables par le bailleur.

Les communes qui appliquent la TEOM

En 2026, la grande majorité des communes françaises a opté pour la TEOM. Une minorité recourt à la REOM (redevance d'enlèvement des ordures ménagères), qui fonctionne différemment. Certaines communes combinent les deux mécanismes selon les quartiers ou les types de déchets. Le choix entre TEOM et REOM est décidé par le conseil municipal ou le conseil communautaire — il est consultable dans les délibérations publiées en mairie ou sur le portail opendata de la collectivité.

Assiette et méthode de calcul de la TEOM

La TEOM est calculée sur la même assiette que la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette assiette se déroule en deux étapes réglementaires.

Étape 1 — La valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale est un loyer théorique annuel estimé par l'administration pour chaque bien immobilier. Elle est fixée en référence aux conditions du marché locatif de 1970 (valeurs de révision cadastrale de 1970), puis revalorisée chaque année par un coefficient fixé en loi de finances. Cette valeur figure sur l'avis de taxe foncière dans la rubrique "Bases d'imposition". Elle n'a aucun lien avec le loyer réel pratiqué ni avec le prix de marché actuel du bien.

Étape 2 — Le revenu cadastral (abattement 50 %)

Le revenu cadastral, base effective d'imposition de la TEOM, est égal à 50 % de la valeur locative cadastrale. Cet abattement de moitié est prévu par le CGI pour les propriétés bâties. Il est identique à celui utilisé pour la taxe foncière.

Le taux TEOM — voté localement

Le taux de TEOM est voté chaque année par le conseil municipal ou le conseil communautaire. Il varie fortement selon les territoires : certaines communes urbaines appliquent des taux de l'ordre de 6 à 10 %, d'autres intercommunalités rurales des taux supérieurs à 15 %. Le taux est indiqué sur l'avis de taxe foncière à la ligne "TEOM". Il n'existe pas de taux moyen national officiel : chaque territoire vote son taux en fonction de son budget de collecte et de traitement des déchets.

Lecture de l'avis de taxe foncière

Sur l'avis de taxe foncière, le montant TEOM affiché comprend déjà les frais de gestion perçus par l'État (8 % du montant de la TEOM nette). Le montant que vous voyez sur l'avis est donc :

Pour obtenir la TEOM récupérable sur le locataire, il faut donc diviser le montant de l'avis par 1,08 : TEOM récupérable = Montant sur avis ÷ 1,08.

Frais de gestion 8 % — pourquoi ne sont-ils pas récupérables ?

Les frais de gestion de la fiscalité directe locale représentent 8 % du montant de la TEOM. Ils sont perçus par l'État pour couvrir les frais d'assiette, de recouvrement et de contrôle de cette taxe locale. Ils n'ont pas de lien avec le service de collecte des ordures ménagères.

Le BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques — fiscalité directe locale) ainsi que les réponses ministérielles publiées au Journal officiel confirment que ces frais de gestion sont une charge de propriétaire et ne peuvent être répercutés sur le locataire. La liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne les mentionne pas.

Cas pratique — lecture d'un avis réel

Sur un avis de taxe foncière, la ligne TEOM peut afficher : 216 €. Ce montant comprend 200 € de TEOM nette + 16 € de frais de gestion (200 × 8 % = 16 €). Le bailleur ne peut réclamer à son locataire que 200 € (= 216 ÷ 1,08). Il supporte seul les 16 € de frais de gestion.

Cette règle vaut quelle que soit la durée de location : que le locataire occupe le logement 3 mois ou 12 mois, les frais de gestion restent intégralement à la charge du propriétaire ; seule la part TEOM nette est proratisée.

3 exemples chiffrés détaillés

Exemple 1 — Appartement Lyon, location toute l'année

Données : Valeur locative cadastrale = 5 400 €. Taux TEOM EPCI : 9,5 %. Location du 1er janvier au 31 décembre 2025 (12 mois).

• Revenu cadastral : 5 400 × 50 % = 2 700 €
• TEOM nette : 2 700 × 9,5 % = 256,50 €
• Frais de gestion 8 % : 256,50 × 8 % = 20,52 € (à charge du propriétaire)
• Montant sur avis de taxe foncière : 256,50 + 20,52 = 277,02 €
• TEOM récupérable sur le locataire : 277,02 ÷ 1,08 = 256,50 €
• Proratisation : 12/12 → 256,50 € à réclamer au locataire lors de la régularisation annuelle

Exemple 2 — Maison Bordeaux, départ locataire en cours d'année

Données : Valeur locative cadastrale = 7 200 €. Taux TEOM commune : 11 %. Location du 1er janvier au 30 septembre 2025 (9 mois). Vacance octobre–décembre (3 mois).

• Revenu cadastral : 7 200 × 50 % = 3 600 €
• TEOM nette : 3 600 × 11 % = 396 €
• Frais de gestion 8 % : 396 × 8 % = 31,68 € (propriétaire)
• Montant sur avis : 396 + 31,68 = 427,68 €
• TEOM récupérable année pleine : 427,68 ÷ 1,08 = 396 €
• Proratisation 9/12 : 396 × (9/12) = 297 € à réclamer au locataire sortant
• Charge propriétaire totale : 31,68 (frais gestion) + 99 (vacance 3 mois) = 130,68 €

Exemple 3 — Studio Paris, deux locataires successifs dans l'année

Données : Valeur locative cadastrale = 3 800 €. Taux TEOM : 7,5 %. Locataire A du 1er janvier au 30 juin (6 mois). Locataire B du 1er août au 31 décembre (5 mois). Vacance juillet (1 mois).

• Revenu cadastral : 3 800 × 50 % = 1 900 €
• TEOM nette : 1 900 × 7,5 % = 142,50 €
• Frais de gestion 8 % : 142,50 × 8 % = 11,40 € (propriétaire)
• TEOM récupérable locataire A (6/12) : 142,50 × (6/12) = 71,25 €
• TEOM récupérable locataire B (5/12) : 142,50 × (5/12) = 59,38 €
• TEOM période vacance (1/12) : 142,50 × (1/12) = 11,87 € (propriétaire)
• Charge propriétaire totale : 11,40 + 11,87 = 23,27 €

Ce troisième exemple montre qu'en cas de changement de locataire, chaque locataire est redevable de sa quote-part proratisée, calculée sur les mois effectivement occupés dans l'année civile de référence de la taxe.

Proratisation — départ ou arrivée en cours d'année

La TEOM est calculée sur l'année civile (1er janvier au 31 décembre) de l'avis de taxe foncière. Si le locataire n'a pas occupé le logement toute l'année, la TEOM récupérable se proratise au prorata temporis, c'est-à-dire en proportion du nombre de mois d'occupation.

Précisions pratiques sur la proratisation

• Mois entamé = mois entier : par convention usuelle, tout mois commencé est compté en entier. Un locataire arrivant le 15 mars occupe mars, avril, mai… jusqu'à son départ.
• Année de référence : la TEOM figure sur l'avis de taxe foncière de l'année N pour les revenus de l'année N. La proratisation porte sur les mois d'occupation dans l'année N, même si la régularisation des charges intervient en N+1.
• Plusieurs locataires successifs : chaque locataire est redevable de sa fraction proratisée. Le total ne peut dépasser 100 % de la TEOM nette de l'année.
• Locataire entrant en cours d'année précédente : si un locataire est entré le 1er juillet de l'année N-1, la régularisation TEOM de l'année N-1 interviendra lors de la clôture de charges de l'année N-1, avec 6/12 de la TEOM.

Comment présenter la régularisation au locataire ?

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de communiquer les pièces justificatives des charges lors de la régularisation annuelle. Pour la TEOM, la pièce justificative est l'avis de taxe foncière (ou l'extrait de l'avis mentionnant la ligne TEOM). Le locataire a un droit de communication de ces pièces pendant un mois après l'envoi du décompte. Le délai de prescription pour réclamer une TEOM non facturée est de 3 ans (art. L218-2 du Code de la consommation pour les charges locatives).

TEOM, REOM et TEOMI — les trois régimes de financement de la collecte

Comment savoir si votre commune applique la TEOM ou la REOM ?

La réponse se trouve directement sur l'avis de taxe foncière : si vous voyez une ligne "TEOM" ou "TEOMI", votre commune a opté pour la taxe fiscale. En l'absence de cette ligne, la commune peut avoir opté pour la REOM (les ordures ménagères sont alors facturées directement à l'occupant par la collectivité). Vous pouvez également consulter les délibérations du conseil municipal sur le portail opendata de la commune ou appeler les services fiscaux locaux.

La TEOMI — part incitative

La TEOMI est une évolution de la TEOM qui ajoute une composante incitative visant à réduire la production de déchets. Elle est introduite progressivement depuis la loi Grenelle 2 (2010). La part fixe de la TEOMI suit les règles normales de récupération sur le locataire. La part variable (indexée sur le volume de déchets produits) est plus complexe à répercuter : elle peut faire l'objet d'une convention spécifique entre bailleur et locataire. En pratique, peu de communes ont adopté la TEOMI à ce stade.

Procédure de refacturation de la TEOM au locataire

Cadre légal

La refacturation de la TEOM s'inscrit dans le régime des charges locatives récupérables prévu par :

• Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (location nue) : le bailleur peut récupérer les charges justifiées par des pièces.
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 : la TEOM figure expressément dans la liste des charges récupérables (rubrique "Taxe de balayage et taxe d'enlèvement des ordures ménagères").
• Contrat de bail : doit mentionner le principe de récupération des charges locatives ; la TEOM en fait partie de plein droit si le décret 87-713 s'applique.

Méthode par provisions mensuelles

Pour les locations nues soumises à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut inclure une provision mensuelle sur charges couvrant la TEOM. Par exemple, si la TEOM récupérable est estimée à 240 €/an, le bailleur prévoit une provision de 20 €/mois. Lors de la régularisation annuelle (au plus tard dans l'année suivant la réception de l'avis de taxe foncière), il communique le décompte exact avec la copie de l'avis.

Méthode par facturation directe

Le bailleur peut également choisir de ne pas provisionner la TEOM et de la réclamer en une fois lors de la régularisation. Dans ce cas, il joint l'avis de taxe foncière, calcule la part récupérable nette (÷ 1,08) et la proratise si nécessaire. Le locataire dispose d'un mois après réception du décompte pour consulter les pièces justificatives en mairie ou au domicile du bailleur.

En copropriété

En copropriété, la TEOM peut apparaître soit sur chaque avis de taxe foncière individuel (pour les lots privatifs), soit dans les charges communes si le syndicat de copropriété la règle globalement. Dans ce dernier cas, elle est traitée comme une charge commune récupérable et figure dans les comptes arrêtés par le syndic. Le bailleur la répercute au locataire via la régularisation des charges de copropriété.

5 erreurs fréquentes dans la récupération de la TEOM

1 — Répercuter les frais de gestion 8 % sur le locataire

C'est l'erreur la plus répandue. Le montant TEOM figurant sur l'avis de taxe foncière intègre 8 % de frais de gestion d'État. Réclamer ce montant brut au locataire revient à lui faire payer 8 % de charges non récupérables. Conséquence : le locataire peut exiger le remboursement du trop-perçu et, en cas de litige répété, des dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire.

2 — Confondre l'année de la taxe avec l'année de la location

La TEOM 2025 (reçue en septembre 2025) couvre la période du 1er janvier au 31 décembre 2025. Si un locataire est parti le 30 juin 2025, sa quote-part est 6/12 de la TEOM 2025 — même si vous régularisez les charges en 2026. Certains bailleurs commettent l'erreur de réclamer la TEOM de l'année de régularisation (2026) plutôt que de l'année de référence (2025).

3 — Oublier la proratisation en cas de vacance

Lors d'une vacance locative, la fraction TEOM correspondant à la période inoccupée reste à la charge du propriétaire. Un bailleur qui réclame 12/12 de la TEOM à un locataire ayant occupé le logement 9 mois commet une surfacturation illégale. Conservez toujours le décompte mois par mois avec les dates précises de début et fin de chaque bail.

4 — Ne pas fournir de justificatif au locataire

La loi du 6 juillet 1989 impose la communication des pièces justificatives. Un bailleur qui ne joint pas la copie de l'avis de taxe foncière à sa demande de régularisation expose sa créance à une contestation : le locataire peut refuser de payer faute de justificatif et obtenir gain de cause devant la commission de conciliation. Scannez systématiquement votre avis dès réception.

5 — Confondre TEOM et taxe foncière globale

Certains bailleurs réclament à tort la totalité de leur taxe foncière (taxe foncière proprement dite + TEOM) au locataire. La taxe foncière sur les propriétés bâties n'est pas récupérable sur le locataire : c'est un impôt du propriétaire. Seule la TEOM (isolée sur l'avis) est récupérable. Attention à bien distinguer les deux lignes sur votre avis.

Cas chiffré final — bailleur avec deux logements

Un propriétaire-bailleur détient deux appartements dans la même ville. Il reçoit un seul avis de taxe foncière pour les deux biens (ou deux avis distincts). Voici la réconciliation des TEOM récupérables pour l'année 2025, régularisée en 2026.

Logement A — location toute l'année

Valeur locative cadastrale : 5 000 €. Taux TEOM : 10 %.

• Revenu cadastral : 2 500 € — TEOM nette : 250 €
• Montant sur avis : 250 × 1,08 = 270 €
• Récupérable locataire (12/12) : 250 €
• Frais gestion à charge propriétaire : 20 €

Logement B — locataire sorti le 31 août

Valeur locative cadastrale : 3 600 €. Taux TEOM : 10 %. Location 8 mois sur 12 (janvier–août).

• Revenu cadastral : 1 800 € — TEOM nette : 180 €
• Montant sur avis : 180 × 1,08 = 194,40 €
• TEOM récupérable proratisée (8/12) : 180 × (8/12) = 120 €
• TEOM période vacance (4/12) : 180 × (4/12) = 60 € (charge propriétaire)
• Frais gestion : 180 × 8 % = 14,40 € (charge propriétaire)

Bilan propriétaire

Ce cas illustre qu'un propriétaire-bailleur supporte toujours une partie de la TEOM (frais de gestion 8 % + périodes de vacance), même en refacturant scrupuleusement la part récupérable.

❓ Questions fréquentes sur la TEOM et le locataire

Exonérations de TEOM — qui peut en bénéficier ?

Contrairement à une idée reçue, la TEOM n'est pas systématiquement due sur tout bien immobilier. La loi et les délibérations communales prévoient plusieurs cas d'exonération totale ou partielle, dont certains s'appliquent directement à la relation bailleur-locataire.

Exonération de droit — logements éloignés du service de collecte

L'article 1521-III du CGI prévoit une exonération obligatoire de TEOM pour les propriétés que le service de collecte ne dessert pas. Cette exonération est dite "de droit" : elle s'applique automatiquement dès lors que le logement est situé à plus d'une certaine distance d'un point de collecte — la distance retenue est fixée par délibération de la collectivité, et peut varier d'une commune à l'autre (souvent 200 à 300 mètres du point de collecte le plus proche). Si votre bien est en zone rurale éloignée ou dans un hameau non desservi, vérifiez auprès des services de la Direction Départementale des Finances Publiques (DDFiP) si cette exonération peut s'appliquer. Elle est accordée sur demande du redevable (formulaire Cerfa ou courrier motivé) et doit être renouvelée chaque année si les conditions persistent.

Lorsque cette exonération est accordée, la TEOM disparaît de l'avis de taxe foncière — le bailleur n'a alors rien à récupérer sur le locataire, et le locataire n'a aucune charge à payer à ce titre.

Exonérations facultatives par délibération communale

Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI peut voter des exonérations totales ou partielles de TEOM pour certaines catégories de locaux. Ces exonérations facultatives, prévues par le CGI, peuvent notamment porter sur :

• Les locaux situés dans des communes peu peuplées ou à faible densité : certaines intercommunalités rurales accordent des taux réduits voire une exonération pour les résidences principales en zone de montagne ou en zone de revitalisation rurale (ZRR).
• Les locaux à usage industriel ou commercial : certaines communes exonèrent totalement ou partiellement les locaux d'activité qui gèrent eux-mêmes leur collecte de déchets (déchets industriels banals — DIB). Cette exonération ne concerne pas les logements d'habitation.
• Les logements occupés par des personnes bénéficiant d'aides sociales : dans certaines communes, une délibération spécifique peut prévoir une minoration de taux ou une exonération partielle pour les logements sociaux ou pour les contribuables dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un seuil fixé localement. Cette exonération bénéficie au propriétaire en tant que redevable légal.

Pour savoir si votre commune a voté de telles exonérations, consultez le portail opendata de votre collectivité, les délibérations publiées en mairie ou contactez directement le service des impôts des particuliers (SIP) de votre département.

Impact des exonérations sur la récupération locataire

Si la TEOM est partiellement exonérée (par exemple : exonération de 50 % de la taxe sur délibération communale), le montant figurant sur l'avis de taxe foncière est déjà réduit en conséquence. Le bailleur applique la règle habituelle (÷ 1,08 pour éliminer les frais de gestion) sur le montant réduit. Il ne peut pas réclamer la TEOM "avant exonération" à son locataire : c'est le montant effectivement mis en recouvrement qui fait foi.

La TEOMI (TEOM incitative) — fonctionnement détaillé et impact locataire

La TEOMI, ou taxe d'enlèvement des ordures ménagères incitative, est introduite par l'article 1522 bis du CGI, lui-même issu de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010. Elle vise à responsabiliser les producteurs de déchets en faisant varier une partie de la taxe en fonction de la quantité de déchets effectivement produits ou collectés.

Structure de la TEOMI

La TEOMI se compose obligatoirement de deux éléments :

• La part fixe : calculée exactement comme la TEOM classique (revenu cadastral × taux fixe voté). Cette part fixe doit représenter au minimum 10 % de la recette totale attendue de la TEOMI pour la collectivité.
• La part variable (ou incitative) : indexée sur la quantité de déchets produits, mesurée selon des critères définis par délibération (nombre de levées de bac, poids ou volume des déchets résiduels, fréquence de collecte). La part variable est facturée directement à l'occupant du logement, qu'il soit propriétaire ou locataire. En cas de location, c'est la collectivité elle-même qui adresse une facture à l'occupant — le bailleur n'est pas intermédiaire pour la part variable.

Récupération locataire de la TEOMI

La part fixe de la TEOMI suit les mêmes règles que la TEOM classique : récupérable sur le locataire via la régularisation annuelle des charges, hors frais de gestion 8 %. La part variable, facturée directement à l'occupant par la collectivité, n'est en principe pas un élément de charge locative que le bailleur peut récupérer (puisqu'il ne la paye pas). Il est en revanche possible, par une clause expresse du bail, de prévoir une répartition de la part variable entre bailleur et locataire si la facturation passe par le propriétaire — mais cette clause doit être explicite et conforme à la délibération communale.

Communes ayant adopté la TEOMI

En 2026, la TEOMI reste encore peu déployée : le ministère de la Transition écologique estimait à quelques dizaines le nombre de collectivités ayant adopté ce mécanisme en France métropolitaine. L'adoption nécessite une délibération spécifique du conseil communautaire, la mise en place d'un système de mesure des déchets (puces électroniques sur les bacs, pesée embarquée, etc.) et une période de préparation administrative. Si votre avis de taxe foncière ne mentionne pas de "TEOMI" ou de "part incitative", c'est que votre commune applique la TEOM classique.

Exemple chiffré TEOMI — part fixe et part variable

Données : Commune ayant adopté la TEOMI. Valeur locative cadastrale = 4 800 €. Taux part fixe : 6 %. Part variable facturée par la collectivité directement à l'occupant : 85 € pour l'année (4 bacs résiduels de 140 L levés, tarif communal 21,25 €/levée).

• Revenu cadastral : 4 800 × 50 % = 2 400 €
• Part fixe TEOMI nette : 2 400 × 6 % = 144 €
• Part fixe sur avis (+ 8 % frais gestion) : 144 × 1,08 = 155,52 €
• Part fixe récupérable sur le locataire : 155,52 ÷ 1,08 = 144 €
• Part variable (85 €) : facturée directement à l'occupant par la collectivité — le bailleur n'intervient pas
• Charge nette bailleur : 155,52 − 144 = 11,52 € de frais de gestion

Contester et réclamer contre la TEOM — droits du propriétaire et du locataire

Contester le montant de la TEOM (propriétaire → administration fiscale)

Le propriétaire qui considère que la TEOM mise en recouvrement est erronée peut formuler une réclamation contentieuse auprès du Service des Impôts des Particuliers (SIP) dont dépend le bien, dans le délai légal fixé par l'article R190-1 du Livre des procédures fiscales : en principe avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement (ou de la notification de l'avis). La réclamation doit être rédigée par écrit, motiver précisément le grief (erreur de base cadastrale, taux erroné, exonération non appliquée, logement non desservi) et être accompagnée d'un justificatif.

Les motifs de contestation les plus fréquents concernent :

• Erreur sur la valeur locative cadastrale : la VLC peut être révisée si le bien a subi des modifications physiques (agrandissement, démolition partielle, changement d'affectation) non encore pris en compte par l'administration. Une déclaration de changement (formulaire H1 ou H2) peut être déposée.
• Logement non desservi : si le service de collecte ne passe pas à proximité du bien, la demande d'exonération peut être introduite (voir section précédente).
• Taux appliqué erroné : erreur matérielle de l'administration dans l'application du taux voté. Vérifiez le taux sur le site de la collectivité ou la délibération publiée au recueil des actes administratifs.

Contester la TEOM récupérée par le bailleur (locataire → bailleur)

Le locataire qui estime que la TEOM lui a été réclamée à tort ou pour un montant excessif (frais de gestion inclus, absence de proratisation, absence de justificatif) peut :

• Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) : saisine gratuite, obligatoire avant toute procédure judiciaire pour les litiges sur les charges locatives. La CDC rend un avis consultatif dans les 2 mois.
• Saisir le Tribunal Judiciaire : à défaut d'accord à la CDC. Le juge des contentieux de la protection est compétent pour les litiges locatifs. Délai de prescription : 3 ans pour les charges locatives (art. L218-2 du Code de la consommation).
• Obtenir le remboursement du trop-perçu : si les frais de gestion 8 % ont été répercutés à tort, le locataire peut exiger leur remboursement sur les 3 dernières années.

Délai de régularisation des charges — règle des 3 ans

Le bailleur qui n'a pas régularisé la TEOM dans l'année suivant la clôture de l'exercice n'est pas forclos pour autant : le délai de prescription de 3 ans (art. L218-2 C. consom.) lui permet de réclamer des TEOM passées sur les 3 derniers exercices. En pratique, cela signifie qu'un bailleur qui n'a pas réclamé la TEOM 2022, 2023 et 2024 peut les régulariser en 2025, en fournissant les avis de taxe foncière correspondants. Au-delà de 3 ans, la créance est prescrite et irrécouvrable.

Cas particuliers : bail meublé, colocation, logement vacant et SCI

Location meublée (LMNP / LMP)

Pour les locations meublées, la TEOM reste due par le propriétaire (redevable légal au titre de la taxe foncière) et figure sur l'avis de taxe foncière. La question de sa récupération sur le locataire dépend du régime du bail :

• Bail meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 (loi ALUR) : depuis la loi ALUR de 2014, les baux meublés résidentiels de longue durée (bail d'un an renouvelable, ou 9 mois pour étudiants) relèvent d'un régime de charges similaire aux locations nues. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 s'applique, et la TEOM est récupérable dans les mêmes conditions — hors frais de gestion 8 %, avec justificatif, et proratisée si nécessaire.
• Bail meublé non soumis à la loi de 1989 (ex. bail civil, bail mobilité) : les parties définissent librement les charges dans le contrat. Si le bail prévoit expressément la récupération de la TEOM, elle s'applique. En l'absence de clause, la récupération est incertaine et peut être contestée. Un bail mobilité (1 à 10 mois, loi ELAN 2018) comporte des charges forfaitaires ou réelles selon les parties.

Colocation

En colocation avec un bail unique (plusieurs locataires sur le même bail), la TEOM récupérable est calculée globalement pour le logement, puis répartie selon les modalités prévues au bail ou selon la quote-part de chaque colocataire. En pratique, le bailleur peut récupérer la totalité de la TEOM récupérable sur l'ensemble des colocataires (solidairement si la clause de solidarité est stipulée au bail). En l'absence de solidarité, chaque colocataire est redevable de sa quote-part proratisée selon sa durée d'occupation et la superficie de sa chambre ou selon les clés de répartition prévues.

En colocation avec baux séparés (bail individuel par chambre), chaque locataire reçoit un décompte de charges individuel. Le bailleur ventile la TEOM globale du logement entre les chambres (au prorata des surfaces privatives ou selon les clés définies dans chaque bail) et proratise selon la durée d'occupation de chacun.

Logement vacant — charge intégralement propriétaire

Comme précisé dans le tableau "En bref", la TEOM court même si le logement est vacant. Sur la période de vacance, aucune récupération sur un locataire n'est possible : la totalité de la TEOM de cette période reste à la charge du propriétaire. Il s'agit d'une charge courante de détention du bien immobilier, au même titre que la taxe foncière proprement dite.

Si un logement est vacant toute l'année (hypothèse d'un bien en travaux, d'un bien mis en vente ou d'une succession non réglée), le propriétaire supporte 100 % de la TEOM nette et des frais de gestion 8 %. La TEOM ne génère aucune créance récupérable sur qui que ce soit.

SCI — régime de la TEOM pour une société civile immobilière

Lorsque le bien appartient à une SCI (société civile immobilière), c'est la SCI qui est redevable de la taxe foncière (et donc de la TEOM), en sa qualité de propriétaire. La SCI peut récupérer la TEOM sur son locataire dans les mêmes conditions qu'un propriétaire personne physique (décret 87-713, art. 23 loi 89-462). La SCI doit conserver les avis de taxe foncière et les produire comme justificatifs lors de la régularisation annuelle des charges. Sur le plan comptable, la TEOM récupérée est une recette de la SCI, et la part non récupérable (frais de gestion + vacances) est une charge déductible des revenus fonciers si la SCI est à l'IR.

Exemple chiffré — SCI multi-lots avec un appartement vacant

Données : SCI propriétaire de 3 appartements dans le même immeuble. Valeur locative cadastrale globale : 12 000 €. Taux TEOM : 10 %. Appartement A (VLC 4 000 €) — loué 12 mois. Appartement B (VLC 5 000 €) — loué 8 mois. Appartement C (VLC 3 000 €) — vacant toute l'année.

• TEOM nette globale : (12 000 × 50 %) × 10 % = 600 €
• Frais de gestion 8 % : 600 × 8 % = 48 € (charge SCI)
• Appartement A — TEOM nette (VLC 4 000 €) : (2 000 × 10 %) = 200 € → récupérable 12/12 = 200 €
• Appartement B — TEOM nette (VLC 5 000 €) : (2 500 × 10 %) = 250 € → récupérable 8/12 = 166,67 € · vacance 4/12 = 83,33 € (charge SCI)
• Appartement C — TEOM nette (VLC 3 000 €) : (1 500 × 10 %) = 150 € → 100 % charge SCI (vacance totale)
• Total TEOM récupérée sur locataires : 200 + 166,67 = 366,67 €
• Charge nette SCI : 48 (frais gestion) + 83,33 (vacance B) + 150 (vacance C) = 281,33 €

Ce cas illustre qu'un parc locatif avec taux de vacance même partiel entraîne une charge TEOM significative non récupérable pour la SCI.

Lire l'avis de taxe foncière pour identifier la TEOM

L'avis de taxe foncière est le document de référence pour calculer la TEOM récupérable. Il comporte plusieurs rubriques qu'il est indispensable de savoir lire avec précision.

Rubriques de l'avis relatives à la TEOM

• Bases d'imposition : cette rubrique mentionne la valeur locative brute, les abattements (s'il y en a), et la base nette d'imposition (= valeur locative cadastrale × 50 % pour les propriétés bâties). C'est la "base nette d'imposition" qui sert d'assiette à la TEOM.
• Taux : chaque impôt (taxe foncière, TEOM, ordures ménagères) est présenté avec son taux, exprimé en pourcentage, voté par la collectivité. La ligne "Ordures ménagères" ou "TEOM" affiche le taux communal/EPCI applicable.
• Cotisation TEOM : le montant brut de la TEOM, calculé comme base nette × taux TEOM, figure sur cette ligne. C'est la TEOM nette avant application des frais de gestion d'État.
• Frais de gestion de l'État : souvent présenté comme un poste global (incluant la taxe foncière et la TEOM), les frais de gestion de 8 % de la TEOM s'ajoutent au montant brut. Sur certains avis, ils sont ventilés ligne par ligne ; sur d'autres, ils apparaissent en ligne globale "Frais de gestion" en fin de tableau.
• Total à payer : montant global incluant toutes les taxes (taxe foncière + TEOM + frais de gestion de l'ensemble).

Comment isoler la TEOM sur un avis complexe

Sur un avis de taxe foncière comportant plusieurs biens (immeuble avec plusieurs lots), chaque bien est identifié par un numéro d'invariant cadastral. La TEOM de chaque lot apparaît sur la ligne correspondante. Si vous possédez plusieurs biens sur le même avis, calculez la TEOM nette de chaque lot séparément (base nette lot × taux TEOM) avant d'appliquer la règle ÷ 1,08 pour identifier la part récupérable sur le locataire de ce lot précis.

Cas où la TEOM n'apparaît pas sur l'avis

Si la ligne TEOM est absente de l'avis de taxe foncière, deux explications sont possibles : (a) la commune a opté pour la REOM (redevance directe à l'occupant) et n'applique pas la TEOM ; ou (b) le bien bénéficie d'une exonération de droit (logement non desservi). Dans les deux cas, le bailleur n'a aucune TEOM à récupérer sur le locataire. Si vous suspectez une erreur, contactez votre SIP.

Questions complémentaires sur la TEOM

Sources officielles et références

• Articles 1520 à 1522 bis du Code général des impôts (CGI) : création, assiette et modalités de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Legifrance.gouv.fr.
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi du 22 juin 1982 et fixant la liste des charges récupérables. Journal officiel de la République française. La TEOM figure expressément dans cette liste.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — article 23 : conditions de récupération des charges sur le locataire, obligation de justificatifs et délais de prescription.
• BOFIP — Fiscalité directe locale (bofip.impots.gouv.fr) : bulletins officiels confirmant que les frais de gestion 8 % perçus par l'État ne sont pas inclus dans les charges récupérables sur le locataire.
• Service-public.fr : fiche pratique "Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)" — présentation du régime, de la base de calcul et des droits du propriétaire-bailleur.
• Impôts.gouv.fr : lecture de l'avis de taxe foncière, identification de la ligne TEOM, frais d'assiette et recouvrement.

Dernière vérification des sources : 21 mai 2026. Contenu rédigé et vérifié par Mehdi Kabbaj, spécialiste fiscalité immobilière et gestion locative.