Calculez le TRI (IRR) d'un investissement à partir de vos flux de trésorerie annuels pour évaluer sa rentabilité réelle.
Incluez la valeur de revente dans le dernier flux si applicable.
Le Taux de Rendement Interne (TRI, ou IRR — Internal Rate of Return en anglais) est l'un des indicateurs les plus utilisés en finance d'entreprise et en investissement pour évaluer la rentabilité d'un projet. Il représente le taux d'actualisation qui rend nulle la Valeur Actuelle Nette (VAN) des flux de trésorerie d'un investissement. Concrètement, c'est le rendement annuel moyen que l'investisseur peut espérer obtenir sur les sommes engagées. Pour calculer le TRI, vous avez besoin de l'investissement initial (flux négatif) et des flux de trésorerie futurs attendus (positifs ou négatifs) sur la durée de vie du projet. Le TRI est ensuite calculé par itération numérique (la méthode de Newton-Raphson est la plus courante). En immobilier, le TRI intègre les loyers annuels nets et la valeur de revente estimée au dernier flux. En finance d'entreprise, il compare la rentabilité d'un projet au coût moyen pondéré du capital (WACC) : si TRI > WACC, le projet est créateur de valeur.
Ressources recommandées Approfondissez ce sujet avec nos sélections de guides pratiques. Voir sur Amazon →
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le taux de rendement interne (TRI) ?
Le TRI (IRR en anglais) est le taux d'actualisation qui annule la Valeur Actuelle Nette (VAN) d'un projet d'investissement. Autrement dit, c'est le taux de rendement attendu d'un investissement compte tenu de ses flux de trésorerie futurs. Un TRI supérieur au coût du capital signifie que l'investissement est créateur de valeur.
Comment interpréter un TRI ?
Un TRI de 8 % signifie que l'investissement rapporte 8 % par an sur les sommes investies et réinvesties. Pour évaluer si c'est suffisant, comparez le TRI au coût du capital (WACC) ou au taux de rendement exigé par l'investisseur. Si TRI > coût du capital : l'investissement crée de la valeur. Si TRI < coût du capital : il en détruit.
Différence entre TRI et VAN ?
La VAN est un montant en euros (la valeur créée en valeur absolue). Le TRI est un taux en pourcentage. La VAN dépend du taux d'actualisation choisi, le TRI non. Ils sont complémentaires : un investissement peut avoir un TRI élevé mais une VAN faible (faible mise initiale), ou une VAN élevée avec un TRI modéré.
Peut-on calculer le TRI en Excel ou Google Sheets ?
Oui, les deux tableurs disposent de la fonction TRI() (ou IRR() en anglais) qui calcule automatiquement le taux à partir d'une plage de flux de trésorerie. La syntaxe est =TRI(plage_de_flux). Le flux initial (investissement) doit être négatif, les flux entrants positifs.
Quel TRI minimum viser pour un investissement immobilier ?
Pour un investissement immobilier locatif en France, un TRI de 6 à 8 % est considéré comme un bon objectif en 2026, compte tenu des taux de crédit immobilier et des rendements obligataires. Un TRI inférieur au coût du crédit signifie que l'investissement n'est rentable qu'avec une plus-value finale.
CD
Claire Dubois — Experte en finance personnelle et droit fiscal
Sources : Normes IAS/IFRS, Vernimmen Finance d'entreprise 2026, CFA Institute.