Calcul taux de rendement interne (TRI)

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Calculez le TRI (IRR) d'un investissement à partir de vos flux de trésorerie annuels pour évaluer sa rentabilité réelle.

Investissement initial (€) — montant négatif (sortie de cash) Flux de trésorerie annuels (€) — séparez par des virgules

Incluez la valeur de revente dans le dernier flux si applicable.

Le Taux de Rendement Interne (TRI, ou IRR — Internal Rate of Return en anglais) est l'un des indicateurs les plus utilisés en finance d'entreprise et en investissement pour évaluer la rentabilité d'un projet. Il représente le taux d'actualisation qui rend nulle la Valeur Actuelle Nette (VAN) des flux de trésorerie d'un investissement. Concrètement, c'est le rendement annuel moyen que l'investisseur peut espérer obtenir sur les sommes engagées. Pour calculer le TRI, vous avez besoin de l'investissement initial (flux négatif) et des flux de trésorerie futurs attendus (positifs ou négatifs) sur la durée de vie du projet. Le TRI est ensuite calculé par itération numérique (la méthode de Newton-Raphson est la plus courante). En immobilier, le TRI intègre les loyers annuels nets et la valeur de revente estimée au dernier flux. En finance d'entreprise, il compare la rentabilité d'un projet au coût moyen pondéré du capital (WACC) : si TRI > WACC, le projet est créateur de valeur.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que le taux de rendement interne (TRI) ?

Le TRI (IRR en anglais) est le taux d'actualisation qui annule la Valeur Actuelle Nette (VAN) d'un projet d'investissement. Autrement dit, c'est le taux de rendement attendu d'un investissement compte tenu de ses flux de trésorerie futurs. Un TRI supérieur au coût du capital signifie que l'investissement est créateur de valeur.

Comment interpréter un TRI ?

Un TRI de 8 % signifie que l'investissement rapporte 8 % par an sur les sommes investies et réinvesties. Pour évaluer si c'est suffisant, comparez le TRI au coût du capital (WACC) ou au taux de rendement exigé par l'investisseur. Si TRI > coût du capital : l'investissement crée de la valeur. Si TRI < coût du capital : il en détruit.

Différence entre TRI et VAN ?

La VAN est un montant en euros (la valeur créée en valeur absolue). Le TRI est un taux en pourcentage. La VAN dépend du taux d'actualisation choisi, le TRI non. Ils sont complémentaires : un investissement peut avoir un TRI élevé mais une VAN faible (faible mise initiale), ou une VAN élevée avec un TRI modéré.

Peut-on calculer le TRI en Excel ou Google Sheets ?

Oui, les deux tableurs disposent de la fonction TRI() (ou IRR() en anglais) qui calcule automatiquement le taux à partir d'une plage de flux de trésorerie. La syntaxe est =TRI(plage_de_flux). Le flux initial (investissement) doit être négatif, les flux entrants positifs.

Quel TRI minimum viser pour un investissement immobilier ?

Pour un investissement immobilier locatif en France, un TRI de 6 à 8 % est considéré comme un bon objectif en 2026, compte tenu des taux de crédit immobilier et des rendements obligataires. Un TRI inférieur au coût du crédit signifie que l'investissement n'est rentable qu'avec une plus-value finale.

Claire Dubois — Experte en finance personnelle et droit fiscal
Sources : Normes IAS/IFRS, Vernimmen Finance d'entreprise 2026, CFA Institute.

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TRI et VAN : critères de décision d'investissement comparés

Le Taux de Rendement Interne (TRI ou IRR en anglais) est le taux d'actualisation pour lequel la Valeur Actuelle Nette (VAN) d'un projet est égale à zéro. Il représente le rendement implicite d'un investissement. Voici comment TRI et VAN se complètent pour la décision d'investissement :

Critère	TRI (Taux de Rendement Interne)	VAN (Valeur Actuelle Nette)
Définition	Taux d'actualisation annulant la VAN	Valeur créée au-delà du coût du capital
Règle de décision	Investir si TRI > coût du capital (WACC)	Investir si VAN > 0
Avantages	Intuitif (%), facile à comparer entre projets	Mesure la valeur absolue créée en €
Limites	Multiple TRI possible, ignore la taille du projet	Dépend fortement du taux d'actualisation choisi
Exemple pratique	TRI = 15 % > WACC 10 % → investir	VAN = +80 000 € à 10 % → investir
Usage en private equity / LBO	Indicateur principal (TRI cible : 20-25 %)	Complément pour valorisation exit

En pratique, utilisez toujours les deux critères conjointement. Un projet avec un TRI élevé mais une VAN faible (petit investissement) peut être moins intéressant qu'un projet à TRI modéré mais VAN élevée (grand investissement créateur de valeur). Le MIRR (TRI Modifié) corrige les limites du TRI classique en supposant que les flux intermédiaires sont réinvestis au coût du capital et non au TRI lui-même.

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Questions fréquentes — TRI et rendement interne

Comment calculer le TRI manuellement sans logiciel ?

Le TRI n'a pas de formule analytique directe pour des flux irréguliers — il se calcule par itération (méthode de Newton-Raphson ou interpolation linéaire). Méthode manuelle simplifiée : calculez la VAN à deux taux (ex. 10 % et 20 %). Si VAN(10%) = +5 000 et VAN(20%) = -2 000, le TRI est entre les deux. Par interpolation linéaire : TRI ≈ 10 % + (5 000 / (5 000 + 2 000)) × (20 % - 10 %) = 10 % + 7,14 % = 17,14 %. En pratique, utilisez Excel (fonction TRI ou IRR) ou un tableur en ligne pour des projets à flux multiples.

Qu'est-ce qu'un TRI "bon" pour un investissement immobilier locatif ?

Pour un investissement immobilier locatif en France en 2026, un TRI net (après financement, fiscalité et frais) entre 5 et 8 % est considéré comme bon sur 15-20 ans. Au-delà de 8 % net, l'investissement est excellent (SCPI rendantes, immeubles de rapport en province). Entre 3 et 5 %, l'investissement est correct mais à peine supérieur à l'inflation et aux fonds euros d'assurance vie. En dessous de 3 % net, le TRI ne compense pas le risque et le capital immobilisé. Le levier du crédit (effet de levier positif) améliore le TRI sur fonds propres dès lors que le taux du crédit est inférieur au rendement locatif brut.

Peut-on avoir plusieurs TRI pour un même projet ?

Oui, c'est une limite mathématique du TRI (théorème de Descartes). Un projet dont les flux changent de signe plusieurs fois (ex. investissement initial négatif, flux positifs puis dépenses finales de démantèlement négatives) peut avoir 2 TRI ou plus — ce qui rend l'interprétation ambiguë. Dans ces cas, le MIRR (Modified IRR) est préférable. Il suppose que les flux positifs sont réinvestis au WACC et les flux négatifs financés au coût de la dette, donnant un TRI unique et cohérent.