La règle HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets. Formule : (Charges / Revenus) ≤ 35%. Dérogations possibles pour 20% des dossiers.
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
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Qu'est-ce que la règle HCSF 35% ?
Formule :
Taux endettement = (Mensualités crédits / Revenus nets) × 100 ≤ 35%
Exemple : Revenus 3 000 €/mois
- Mensualité max : 3 000 × 35% = 1 050 €
- Si mensualité 1 200 € → taux 40% → Refus
Objectif HCSF :
- Protéger emprunteurs du surendettement
- Limiter risque défaut de paiement
- Stabiliser marché immobilier
Calcul du taux d'endettement
Charges prises en compte :
- Mensualités prêt immobilier
- Mensualités crédit conso / auto
- Pensions alimentaires versées
Revenus pris en compte :
- Salaires nets (après impôts)
- Primes régulières (13e mois)
- Revenus fonciers (70% = revenus nets après charges)
- Pensions retraite
Exemple de calcul :
| Poste |
Montant |
| Salaire net |
3 000 € |
| Prime 13e mois |
250 € |
| Revenus totaux |
3 250 € |
| Mensualité prêt immo |
1 000 € |
| Crédit auto |
200 € |
| Charges totales |
1 200 € |
| Taux endettement |
36,9% ❌ |
Dérogations à la règle 35%
Quota dérogations : 20% des dossiers max par banque
Profils éligibles aux dérogations :
- Primo-accédants (1er achat résidence principale)
- Hauts revenus (reste à vivre élevé malgré 35%+)
- Jeunes actifs (<35 ans, évolution carrière)
- Achat résidence principale (vs investissement locatif)
Conditions dérogation :
- Apport ≥10% du prix
- Revenus stables (CDI, fonctionnaire)
- Reste à vivre confortable (>1 000 €/personne)
- Taux max dérogatoire : 37-40%
💡 Exemple concret : Dépasser la limite avec dérogation
Antoine et Marie veulent acheter leur premier appartement. Voici leur situation :
Revenus du couple : 4 800 €/mois
Mensualité souhaitée : 1 750 €/mois
Taux d'endettement : 36,5% (> limite 35%)
Apport personnel : 45 000 € (15% du prix)
Résultat : Dérogation accordée car primo-accédants, apport solide, reste à vivre de 3 050 €/mois
Conseil : Présentez un dossier solide (CDI, apport, épargne résiduelle) pour maximiser vos chances d'obtenir une dérogation.
📖 Ce que les banques ne disent pas
La règle HCSF laisse aux banques une marge de manœuvre de 20% de dossiers hors normes. En pratique, elles réservent ces dérogations aux meilleurs profils : revenus en croissance, secteur d'activité stable, patrimoine existant.
Une astuce souvent méconnue : rembourser un crédit consommation avant de demander un prêt immobilier peut faire passer votre taux d'endettement sous les 35%.
❓ Questions fréquentes sur la règle HCSF 35%
Qu'est-ce que la règle HCSF 35% ?
Règle HCSF : taux endettement maximum 35% des revenus nets. Formule : (Mensualités crédits / Revenus nets) ≤ 35%. Exemple : 3 000 € revenus → mensualité max 1 050 €. Objectif : protéger emprunteurs du surendettement. Applicable depuis janvier 2022 (recommandation contraignante).
Comment calculer le taux d'endettement HCSF ?
Formule : Taux endettement = (Charges / Revenus) × 100. Charges : mensualités crédits (immobilier, conso, auto) + pensions alimentaires. Revenus : salaires nets + primes + revenus fonciers - 30%. Exemple : 1 200 € charges, 3 500 € revenus → (1 200 / 3 500) × 100 = 34,3% (OK).
Peut-on dépasser 35% d'endettement ?
Oui, dérogations possibles (20% dossiers max par banque). Profils éligibles : primo-accédants, hauts revenus (reste à vivre élevé), jeunes actifs (<35 ans), achat résidence principale. Conditions : apport ≥10%, revenus stables, reste à vivre confortable. Taux max dérogatoire : 37-40%.
Erreurs courantes à éviter
- Confondre les unités : Assurez-vous que toutes vos valeurs utilisent les mêmes unités (euros, pourcentages, années, etc.)
- Oublier les arrondis : Les arrondis intermédiaires peuvent créer des écarts significatifs dans le résultat final
- Négliger le contexte : Une formule peut donner des résultats différents selon les hypothèses de départ
- Ne pas vérifier les résultats : Un résultat aberrant peut indiquer une erreur de saisie ou de calcul
- Utiliser des données obsolètes : Vérifiez que vos taux, barèmes ou références sont à jour
À propos de cet outil
Auteur : Équipe éditoriale MaCalculatrice — Experts en Finance & Fiscalité
Dernière mise à jour : 3 janvier 2026
Sources : Les calculs et informations présentés sont basés sur les textes officiels (Légifrance, Service-Public.fr, INSEE) et les barèmes en vigueur au 1er janvier 2026.
Cet outil est maintenu à jour régulièrement pour refléter les changements législatifs et fiscaux.
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