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Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?
Le tableau d'amortissement (ou échéancier de prêt) est un document obligatoire fourni par la banque lors de la souscription d'un prêt immobilier.
Il contient :
- La date de chaque échéance (mensualité)
- Le montant total de la mensualité
- La part de capital amorti (remboursé)
- La part d'intérêts
- La part d'assurance emprunteur
- Le capital restant dû après chaque paiement
Utilité : Suivre l'évolution de votre prêt, calculer le coût total des intérêts, anticiper un remboursement anticipé.
Exemple de tableau d'amortissement
Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5% + assurance 0,3%
Mensualité totale : 1 160 € (hors assurance) + 50 € (assurance) = 1 210 €
| Mois |
Mensualité |
Capital |
Intérêts |
Assurance |
Restant dû |
| 1 |
1 210 € |
577 € |
583 € |
50 € |
199 423 € |
| 2 |
1 210 € |
579 € |
581 € |
50 € |
198 844 € |
| . |
. |
. |
. |
. |
. |
| 120 |
1 210 € |
870 € |
290 € |
50 € |
100 234 € |
| . |
. |
. |
. |
. |
. |
| 240 |
1 210 € |
1 157 € |
3 € |
50 € |
0 € |
Observation :
- Mois 1 : 577 € de capital, 583 € d'intérêts (presque 50/50)
- Mois 120 : 870 € de capital, 290 € d'intérêts (75/25)
- Mois 240 : 1 157 € de capital, 3 € d'intérêts (99/1)
Comment construire et lire un tableau d'amortissement de pret immobilier en 2026 ?
Un tableau d'amortissement est le calendrier exhaustif de remboursement d'un pret immobilier. Pour chaque mensualite, il indique : le numero de l'echeance, la mensualite totale (constante dans un credit a taux fixe), la part d'interets, la part de capital amorti, le capital restant du en fin de periode. Formule des interets mensuels : Interets(n) = Capital restant du (n-1) x (taux annuel / 12). Capital amorti : Capital(n) = Mensualite - Interets(n). Capital restant du : CRD(n) = CRD(n-1) - Capital(n). La mensualite fixe se calcule : M = C x [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], ou C = capital, r = taux mensuel, n = nb mensualites. Exemple : 200 000 euros sur 20 ans a 3,55 % (taux moyen avril 2026). Taux mensuel r = 3,55%/12 = 0,2958 %. Mensualite = 200 000 x [0,002958 x (1,002958)^240] / [(1,002958)^240 - 1] = 1 157 euros/mois. En debut de pret, sur 1 157 euros : 592 euros d'interets, 565 euros de capital. En fin de pret (mois 240) : 3 euros d'interets, 1 154 euros de capital. Le tableau d'amortissement est remis obligatoirement par le preteur avant signature (loi Scrivener). Sources : ANIL (anil.org), service-public.gouv.fr, meilleurtaux.com.
Quelle est l'utilite fiscale du tableau d'amortissement pour les investisseurs locatifs ?
Pour un investisseur locatif soumis au regime reel d'imposition des revenus fonciers, le tableau d'amortissement a une utilite fiscale directe et significative. En France, les interets d'emprunt payés pour l'acquisition ou l'amelioration d'un bien mis en location sont deductibles des revenus fonciers bruts (CGI art. 31-I-1°-d). Seule la part interets de chaque echeance est deductible, pas la part capital. En debut de pret, la part interets est preponderante : pour 200 000 euros a 3,55 % sur 20 ans, les interets de la premiere annee representent environ 6 900 euros deductibles, contre seulement 550 euros en derniere annee. La deduction d'interets reduit le revenu foncier imposable et donc l'impot du sur les loyers (taux marginal + 17,2 % de prelevement sociaux). Exemple d'economie : proprietaire en tranche a 30 %, revenu foncier brut = 12 000 euros, interets annuels = 6 900 euros, deficit foncier = 0. Impot = (12 000 - 6 900) x (30 % + 17,2 %) = 5 100 x 47,2 % = 2 407 euros, contre 5 664 euros sans deduction. Economie : 3 257 euros sur la premiere annee. Le tableau d'amortissement doit etre conserve et joint en cas de controle fiscal. Sources : impots.gouv.fr, CGI art. 31, service-public.gouv.fr, ANIL.
Colonne 1 : Numéro de l'échéance
Mois 1, 2, 3... jusqu'à la fin du prêt (240 mois pour 20 ans).
Colonne 2 : Mensualité totale
Montant fixe que vous payez chaque mois (capital + intérêts + assurance).
Colonne 3 : Capital amorti
Part de la mensualité qui rembourse le capital emprunté. Augmente chaque mois.
Colonne 4 : Intérêts
Part de la mensualité qui rémunère la banque. Diminue chaque mois car calculée sur le capital restant dû.
Colonne 5 : Assurance
Cotisation d'assurance emprunteur. Généralement fixe (calculée sur le capital initial).
Colonne 6 : Capital restant dû
Montant qu'il vous reste à rembourser après cette échéance. Diminue chaque mois jusqu'à 0 €.
Pourquoi les intérêts diminuent-ils chaque mois ?
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, pas sur le capital initial.
Formule :
Intérêts du mois = Capital restant dû × (Taux annuel / 12)
Exemple : Prêt 200 000 € à 3,5%
- Mois 1 : 200 000 × (3,5% / 12) = 583 € d'intérêts
- Mois 2 : 199 423 × (3,5% / 12) = 581 € d'intérêts
- Mois 120 : 100 234 × (3,5% / 12) = 290 € d'intérêts
Comme le capital restant dû diminue chaque mois, les intérêts diminuent aussi. En contrepartie, la part de capital dans votre mensualité augmente.
FAQ
Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?
Le tableau d'amortissement détaille mois par mois la répartition de votre mensualité entre capital remboursé, intérêts et assurance. Il montre le capital restant dû après chaque échéance. Obligatoire lors de la souscription d'un prêt immobilier.
Comment lire un tableau d'amortissement ?
Chaque ligne = 1 mois. Colonnes : date, mensualité totale, capital amorti, intérêts, assurance, capital restant dû. Au début : beaucoup d'intérêts, peu de capital. À la fin : beaucoup de capital, peu d'intérêts. Le capital restant dû diminue chaque mois.
Pourquoi les intérêts diminuent-ils chaque mois ?
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Comme vous remboursez du capital chaque mois, le capital restant diminue, donc les intérêts aussi. En contrepartie, la part de capital dans votre mensualité augmente.
À propos de cet outil
Auteur : Équipe éditoriale MaCalculatrice — Experts en Finance & Fiscalité
Dernière mise à jour : 3 janvier 2026
Sources : Les calculs et informations présentés sont basés sur les textes officiels (Légifrance, Service-Public.fr, INSEE) et les barèmes en vigueur au 1er janvier 2026.
Cet outil est maintenu à jour régulièrement pour refléter les changements législatifs et fiscaux.