Calcul des Amortissements Dégressifs : Calculateur Gratuit en Ligne
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KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
LMNP micro-BIC ou réel ? Après la LF 2025, tout change
Le régime réel amortit 85 % du bâti sur 30 ans + mobilier / 7 ans. MAIS depuis la LF 2025 (art. 150 VB modifié), ces amortissements sont réintégrés à la revente. Nous sommes les seuls à l'intégrer.
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CGI art. 50-0 · 39 C · 150 VB modifié LF 2025
⚡ En bref
⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un notaire ou courtier avant toute decision.
En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.
✓ Mis a jour : Fevrier 2026
Pour simuler un pret immobilier, entrez le montant emprunte, le taux d'interet et la duree. La mensualite se calcule avec la formule : M = C x t / (1 - (1+t)-n) ou C = capital, t = taux mensuel, n = nombre de mois. En 2026, les taux moyens sont de 3.55 % sur 20 ans. Le taux d'endettement maximum est de 35 % des revenus (regle HCSF). Les frais de notaire representent environ 7.5 % dans l'ancien et 2.5 % dans le neuf.
Resultat
Réforme LMNP LF 2025 — 90 % des loueurs l'ignorent
Vous déduisez 6 000 €/an d'amortissement = 60 000 € sur 10 ans. À la revente, ces 60 k€ sont réintégrés dans votre plus-value imposable. Le coût fiscal : +15 à +25 k€ d'impôts supplémentaires.
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Calcul des Amortissements Dégressifs : methode de calcul
La simulation d'un credit immobilier repose sur 3 variables : le capital emprunte, le taux d'interet annuel et la duree en annees.
Etape 1 - Evaluer votre capacite d'emprunt. Vos mensualites ne doivent pas depasser 35 % de vos revenus nets (regle HCSF). Pour un couple gagnant 4 000 € net : mensualite max = 4 000 x 0,35 = 1 400 €.
Etape 2 - Calculer la mensualite. La formule est : M = C x t / (1 - (1+t)^(-n)) ou t = taux annuel / 12 et n = duree x 12. Notre calculateur applique cette formule automatiquement.
Etape 3 - Ajouter les frais annexes. Frais de notaire : ~7.5 % dans l'ancien, ~2.5 % dans le neuf. Assurance emprunteur : 0,20 a 0,50 % du capital/an. Garantie (hypotheque ou caution) : 1 a 2 %.
Le taux d'usure (plafond legal) est de 5,19 % pour les prets de 20 ans et plus en 2026. Tout TAEG superieur est interdit.
Quel est le tableau complet de calcul des amortissements degressifs pour une immobilisation de 5 ans avec le bon coefficient et la regle de bascule en 2026 ?
Voici le tableau complet de l'amortissement degressif pour une immobilisation de 100 000 EUR acquise le 01/01/2025, duree 5 ans, taux lineaire 20%, coefficient fiscal 1,75 (duree 5-6 ans selon article 39 A CGI), taux degressif = 35%. Annee 1 (2025) : VNC debut = 100 000 EUR ; dotation degreesive = 100 000 x 35% = 35 000 EUR ; VNC fin = 65 000 EUR. Annee 2 (2026) : VNC debut = 65 000 EUR ; dotation degreesive = 65 000 x 35% = 22 750 EUR ; VNC fin = 42 250 EUR. Annee 3 (2027) : VNC debut = 42 250 EUR ; dotation degreesive = 42 250 x 35% = 14 788 EUR ; dotation lineaire residuelle = 42 250 / 3 = 14 083 EUR ; degressif superieur => on garde 14 788 EUR ; VNC fin = 27 462 EUR. Annee 4 (2028) : VNC debut = 27 462 EUR ; dotation degreesive = 27 462 x 35% = 9 612 EUR ; dotation lineaire residuelle = 27 462 / 2 = 13 731 EUR ; lineaire superieur => BASCULE vers lineaire ; dotation = 13 731 EUR ; VNC fin = 13 731 EUR. Annee 5 (2029) : VNC debut = 13 731 EUR ; dotation lineaire = 13 731 EUR (solde) ; VNC fin = 0 EUR. Total amorti = 100 000 EUR. La regle de bascule est obligatoire et s'applique des que l'amortissement lineaire calcule sur la valeur residuelle sur la duree restante depasse l'amortissement degressif calcule sur la VNC. Cette table est a reproduire dans le logiciel comptable (EBP, Sage, Cegid) avec le mode degressif fiscal pour respecter les obligations du PCG et l'article 39 A CGI.
Quels biens sont eligibles a l'amortissement degressif en 2026 et quelles sont les exclusions prevues par le Code General des Impots ?
L'amortissement degressif est un avantage fiscal reserve a certaines categories de biens selon l'article 39 A-I du Code General des Impots. Biens ELIGIBLES : materiels et outillages utilises pour des operations industrielles de fabrication, de transformation ou de transport ; materiels de manutention ; installations destinees a l'epuration des eaux et a l'assainissement ; installations productrices de vapeur, chaleur ou energie ; materiels et outillages utilises a des operations de recherche scientifique ou technique ; installations de magasinage et de stockage ; machines de bureau, a l'exclusion des machines a ecrire ; materiels et equipements informatiques (serveurs, postes, imprimantes) ; vehicules utilitaires (camions, camionnettes) de plus de 2 places ; aeronefs utilises dans des activites de transport ou de tourisme ; constructions legeres, agencements, installations (duree reelle < 15 ans). Biens EXCLUS du degressif par la loi : batiments et constructions (sauf ceux a duree reelle < 15 ans) ; vehicules de tourisme (soumis au plafond CO2 et amortissement lineaire selon article 39-4 CGI, plafond 2026 : 18 300 EUR pour vehicules > 50 g CO2/km, 30 000 EUR pour vehicules <= 20 g CO2/km) ; biens d'occasion (seuls les biens neufs sont eligibles) ; biens acquis en credit-bail dont la duree d'utilisation probable est inferieure a 3 ans ; materiels agricoles soumis a des regles specifiques. La notion de bien neuf est importante : un materiel reconditionne ou remanufacture n'est pas eligible au degressif sauf s'il n'a jamais ete utilise anterieurement (doctrine BOFiP BIC-AMT-20-20-20).
Tableau de reference : calcul des amortissements dégressifs
Duree
Taux moyen
Taux d'usure
15 ans
3.35 %
5,19 %
20 ans
3.55 %
5,19 %
25 ans
3.85 %
5,19 %
Source : observatoire Credit Logement, Banque de France. 2026.
Frais de notaire : 7.5 % (ancien), 2.5 % (neuf). Taux d'endettement max : 35 % (HCSF).
Erreurs frequentes : calcul des amortissements dégressifs
Oublier les frais de notaire. 7.5 % dans l'ancien sur un bien a 250 000 € = 18,750 € supplementaires.
Depasser le taux d'endettement. La regle HCSF limite a 35 % des revenus. Au-dela, la banque refuse le pret.
Confondre taux nominal et TAEG. Le TAEG inclut assurance, frais de dossier et garantie. C'est le cout reel du credit.
Ne pas negocier l'assurance. La loi Lemoine (2022) permet de changer d'assurance a tout moment. Economie potentielle : 5 000 a 15 000 €.
Immobilier 2026 : contexte et conseils d'expert
Taux de credit immobilier 2026. Apres la forte hausse de 2023-2024 (de 1,1 % a 4,2 %), les taux se sont stabilises autour de 3,2-3,5 % sur 20 ans debut 2026 (source : Observatoire Credit Logement/CSA). La BCE a amorce une baisse des taux directeurs en juin 2024, ce qui commence a se repercuter sur les taux immobiliers. La tendance est a la legere detente.
Regle HCSF des 35 %. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilite Financiere impose un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance comprise) et une duree maximale de 25 ans (27 ans en VEFA/neuf avec travaux). Les banques disposent d'une marge de flexibilite de 20 % de leur production pour deroger.
Frais de notaire. Dans l'ancien : 7-8 % du prix (dont 4,5 % de droits de mutation departementaux + emoluments + debours). Dans le neuf : 2-3 % (droits de mutation reduits a 0,715 %). Certains departements ont vote la hausse du taux departemental a 4,7 % (maximum legal) en 2025-2026. Les emoluments du notaire sont fixes par decret (grille progressive).
Dispositifs d'aide. Le PTZ (Pret a Taux Zero) a ete elargi en 2026 a l'ensemble du territoire pour le neuf, avec des quotites de 20 a 50 % selon la zone et les revenus. Le pret Action Logement (ex-1 %) offre jusqu'a 40 000 € a 0,5 %. MaPrimeRenov' finance les travaux de renovation energetique pour les logements achetes.
Calcul de capacite d'emprunt. Formule : mensualite max = revenus nets x 0,35. Capital empruntable = mensualite x [(1 - (1+t)-n) / t], ou t = taux mensuel et n = nombre de mois. Ajoutez votre apport, soustrayez les frais de notaire et de garantie. Source : service-public.fr, HCSF decision D-2021-16.
En droit fiscal francais, le amortissements repose sur des baremes progressifs fixes par la loi de finances. Le resultat conditionne directement le montant du a l'administration.
Delai legal : 30 jours apres reception de l'avis pour contester. Les acomptes trimestriels tombent le 15 fevrier, 15 mai, 15 aout et 15 novembre.
Contrairement au prelevement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, le bareme progressif peut etre plus avantageux pour les petits revenus. Par rapport au regime micro-fiscal, le regime reel permet de deduire les charges effectives. En revanche, le PFU simplifie la declaration pour les revenus du capital.
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Questions frequentes sur calcul des amortissements dégressifs
Quand faut-il effectuer le calcul amortissements degressifs dans l'annee ?
La declaration de revenus ouvre en avril et se cloture en mai-juin selon le departement. Le calcul amortissements degressifs doit etre effectue des reception de l'avis d'imposition, dans 80 % des cas en juillet-aout. La date limite depend de la zone geographique. Le delai de reclamation court jusqu'au 31 decembre de la deuxieme annee suivante.
Sources :Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.
A propos de cet outil
Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Immobilier
Vos amortissements LMNP seront réintégrés à la revente (LF 2025 art. 150 VB)
Le Kit intègre la réforme LF 2025 depuis le 15/02/2025. Simulez votre sortie (revente dans 5/10/22 ans) pour savoir si votre stratégie LMNP est rentable net de réintégration.