Calcul de Mensualité de Prêt — Formule, Simulateur & Exemples (Immobilier, Auto, Conso)

La formule de calcul d'une mensualite de pret immobilier a taux fixe est une application directe de l'actualisation financiere : M = C x [t / (1 - (1 + t)^(-n))], ou M est la mensualite, C le capital emprunte, t le taux mensuel (TAEG annuel divise par 12) et n le nombre de mensualites. Pour un credit de 200 000 EUR sur 20 ans (240 mois) a un taux nominal de 3,30 % annuel (soit 0,275 % mensuel) : M = 200 000 x [0,00275 / (1 - (1,00275)^(-240))] = 200 000 x [0,00275 / (1 - 0,5163)] = 200 000 x [0,00275 / 0,4837] = 200 000 x 0,005685 = 1 137 EUR/mois. Le cout total du credit (hors assurance) est 1 137 x 240 - 200 000 = 72 880 EUR d'interets. L'amortissement du capital est faible en debut de pret (interets eleves) et accelere progressivement : c'est le principe de l'amortissement a l'italienne ou constant. Le tableau d'amortissement detaille, que la banque est obligee de fournir lors de l'offre de pret (article L.313-24 du Code de la consommation), indique pour chaque echeance la part en capital, la part en interets et le capital restant du. En cas de taux variable, la mensualite est recalculee a chaque revision selon l'indice de reference (generalement Euribor 3 mois ou 12 mois) augmente d'une marge fixe.

Les interets intercalaires s'appliquent lors d'un deblocage progressif des fonds, typiquement dans le cadre d'un achat en VEFA (vente en l'etat futur d'achevement) ou de travaux finances par le credit. Ils sont calcules sur le capital deja deboule, au taux nominal du credit, pour la periode entre chaque deblocage et la mise en place de l'amortissement normal. Formule : Interets intercalaires = Capital deboule x Taux annuel x Nombre de jours / 365. Ces interets s'ajoutent au cout total du credit et doivent figurer dans le TAEG. Concernant les penalites de remboursement anticipe (IRA), elles sont encadrees par l'article R.313-25 du Code de la consommation : leur montant est plafonne au plus faible des deux montants suivants : 6 mois d'interets calcules sur le capital rembourse au taux moyen du pret, ou 3 % du capital restant du avant remboursement. Exemple : pour un capital restant du de 150 000 EUR a un taux de 2 % et un taux moyen du credit de 2 %, les IRA sont au maximum : soit 6 mois d'interets = 150 000 x 2 % x 6/12 = 1 500 EUR, soit 3 % x 150 000 = 4 500 EUR. L'IRA sera donc de 1 500 EUR. Ces penalites sont exemptees en cas de vente du bien suite a un deces, une mobilite professionnelle entrainant un changement de lieu de residence, ou une cessation forcee d'activite. Depuis 2016, les etablissements de credit doivent mentionner explicitement la presence ou l'absence d'IRA dans le contrat de pret.