KIT IMMOBILIER 2026
Réforme LMNP LF 2025 intégrée
Exonération RP vs résidence secondaire — 2 stratégies, 1 choix
La résidence principale est exonérée (art. 150 U II-1°). Mais 90 % des vendeurs d'investissements locatifs ignorent l'impact durée de détention sur leur impôt final.
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Calcul Plus Value Résidence Secondaire : methode de calcul
Etape 1 — Calculer la plus-value brute :
PV brute = Prix de vente − Prix d'achat corrige.
Le prix d'achat corrige inclut :
- Le prix d'acquisition + frais d'acquisition (7,5 % forfaitaire ou reels)
- Les travaux d'amelioration (reels sur factures, ou 15 % forfaitaire apres 5 ans)
Etape 2 — Appliquer les abattements pour duree de detention :
| Duree | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|
| 0-5 ans | 0 % | 0 % |
| 6-21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e annee | 4 % | 1,60 % |
| Au-dela de 22 ans | Exonere IR | 9 % par an |
| Au-dela de 30 ans | Exonere | Exonere PS |
Source : Art. 150 VC du CGI.
Etape 3 — Calculer l'impot :
Impot = PV nette IR × 19 % + PV nette PS × 17,2 %.
Surtaxe : si la PV nette IR depasse 50 000 EUR, une surtaxe de 2 a 6 % s'ajoute.
PV brute = Prix vente − (Prix achat + frais + travaux)
PV nette IR = PV brute × (1 − abattement IR)
PV nette PS = PV brute × (1 − abattement PS)
Impot = PV nette IR × 19 % + PV nette PS × 17,2 %
Source : Art. 150 V a 150 VH du CGI. Surtaxe au-dela de 50K EUR.
Exemples concrets : calcul plus value résidence secondaire
Exemple 1 : Residence secondaire, detenue 10 ans
Achat 2016 : 200 000 EUR. Vente 2026 : 280 000 EUR.
Prix corrige : 200 000 + 7,5 % frais + 15 % travaux (forfaitaire apres 5 ans) = 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 EUR.
PV brute = 280 000 − 245 000 = 35 000 EUR.
10 ans de detention : abattement IR = 5 × 6 % = 30 %. Abattement PS = 5 × 1,65 % = 8,25 %.
PV nette IR = 35 000 × 0,70 = 24 500 EUR. Impot IR = 24 500 × 19 % = 4 655 EUR.
PV nette PS = 35 000 × 0,9175 = 32 113 EUR. PS = 32 113 × 17,2 % = 5 523 EUR.
Impot total : 10 178 EUR (29 % de la PV brute).
Exemple 2 : Investissement locatif, detenu 25 ans
Achat 2001 : 120 000 EUR. Vente 2026 : 250 000 EUR.
Prix corrige : 120 000 + 7,5 % + 15 % = 147 000 EUR.
PV brute = 250 000 − 147 000 = 103 000 EUR.
25 ans : abattement IR = 100 % (exonere apres 22 ans). Abattement PS = 16 × 1,65 % + 1,60 % + 3 × 9 % = 26,40 + 1,60 + 27 = 55 %.
Impot IR = 0 EUR. PS = 103 000 × 0,45 × 17,2 % = 7 972 EUR.
Exemple 3 : Vente residence principale
Achat 2018 : 300 000 EUR. Vente 2026 : 380 000 EUR. PV = 80 000 EUR.
La residence principale est totalement exoneree de plus-value (Art. 150 U-II-1 du CGI). Aucun impot, aucune declaration specifique.
Condition : le bien doit etre votre residence principale au jour de la vente, habituelle et effective.
| Duree detention | Abattement IR | Abattement PS | Taux effectif total |
|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 27,9 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | 21,8 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 14,8 % |
| 22 ans | 100 % | 28,0 % | 12,4 % |
| 25 ans | 100 % | 55,0 % | 7,7 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % |
Source : Art. 150 VC du CGI. Taux effectif = impot / PV brute.
Erreurs frequentes : calcul plus value résidence secondaire
Erreur 1 : oublier le forfait travaux de 15 %. Apres 5 ans de detention, vous pouvez majorer le prix d'achat de 15 % au titre des travaux, meme sans facture. C'est automatique et toujours avantageux.
Erreur 2 : confondre les deux abattements. L'abattement IR (exoneration a 22 ans) et l'abattement PS (exoneration a 30 ans) sont differents. On peut etre exonere d'IR mais payer encore les prelevements sociaux.
Erreur 3 : croire que la residence locative est exoneree. Seule la residence principale est exoneree. Un investissement locatif est toujours taxe, sauf si detenu depuis plus de 30 ans.
Comment est calculee la plus-value sur la vente d'une residence secondaire en 2026 et quels sont les abattements pour duree de detention applicables ?
La plus-value sur la cession d'une residence secondaire est soumise au regime de l'article 150 U du CGI. Le calcul se deroule en plusieurs etapes. Etape 1 - Prix de cession : prix stipule dans l'acte de vente, diminue des frais supportes par le vendeur (diagnostics obligatoires, commission agence si a sa charge, mainlevee d'hypotheque). Etape 2 - Prix d'acquisition : prix d'achat figure dans l'acte d'achat, majore des frais d'acquisition (frais de notaire et droits de mutation : forfait de 7,5% du prix d'achat si non justifies, ou montant reel si plus eleve). Travaux : majores des depenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amelioration SAUF si deduits des revenus fonciers. Forfait travaux : si le bien est detenu depuis plus de 5 ans, abattement forfaitaire de 15% du prix d'acquisition en lieu et place des travaux reels (si plus avantageux). Etape 3 - Plus-value brute = Prix de cession net - Prix d'acquisition net. Etape 4 - Abattements pour duree de detention : pour l'impot sur le revenu (taux 19%) : 0% jusqu'a 5 ans ; 6% par an de la 6e a la 21e annee ; 4% la 22e annee = exoneration totale IR apres 22 ans. Pour les prelevement sociaux (taux 17,2%) : 0% jusqu'a 5 ans ; 1,65% par an de la 6e a la 21e annee ; 1,60% la 22e annee ; 9% par an de la 23e a la 30e annee = exoneration totale PS apres 30 ans. Exemple 2026 : bien acquis 180 000 EUR en 2010 (frais 13 500 EUR, base 193 500 EUR), vendu 320 000 EUR, 16 ans de detention. PV brute = 126 500 EUR. Abattement IR 16 ans = 6 + 6 + 6 + 6 + 6 + 6 + 6 + 6 + 6 + 6 + 4 = wait : (6e-21e = 16 ans - 5 ans = 11 annees x 6%) = 66% abattement IR. PV nette IR = 126 500 x 34% = 43 010 EUR x 19% = 8 172 EUR IR. Abattement PS 16 ans : 11 ans x 1,65% = 18,15%. PV nette PS = 126 500 x 81,85% = 103 540 EUR x 17,2% = 17 809 EUR PS. Total = 25 981 EUR.
Existe-t-il des exonerations de plus-value pour la residence secondaire en 2026 et comment en beneficier legalement ?
Plusieurs exonerations de plus-value sur la vente d'une residence secondaire existent en droit francais. Elles sont limitatives et strictement encadrees par le CGI. Exoneration 1 - Remploi dans la residence principale (article 150 U II 1° bis CGI) : si le vendeur n'a pas ete proprietaire de sa residence principale dans les 4 annees precedant la vente, la plus-value sur la cession de la residence secondaire est exoneree a proportion du prix de vente reinvesti dans l'acquisition ou la construction d'une residence principale dans un delai de 24 mois. Exemple : vente RS 400 000 EUR, PV brute 100 000 EUR. Achat RP pour 350 000 EUR dans les 24 mois : fraction exoneree = 350 000 / 400 000 = 87,5% de la PV. Cette exoneration est limitee a une seule fois. Exoneration 2 - Expropriation (article 150 U II 4°) : plus-value exoneree si le produit est remploye dans les 12 mois en acquisition d'immeuble, dans les conditions de l'article 150 U II. Exoneration 3 - Cession a un organisme HLM ou a une collectivite locale pour construction de logements sociaux (article 150 U II 7°) : abattement de 85% sur la base taxable si la cession est faite a un organisme de logement social ou assimile. Exoneration 4 - Vente par des retraites ou invalides sous conditions de ressources (article 150 U III CGI) : exoneration totale pour les cedants dont le revenu fiscal de reference est inferieur a 11 885 EUR (pour une part) ou 18 162 EUR (pour 2 parts) en 2025, sous condition de non-assujettissement a l'IFI. Exoneration 5 - Duree de detention > 22 ans (IR) et > 30 ans (PS) : exoneration totale par les abattements decrits dans la question precedente.
Cas d'exoneration de plus-value
Outre la residence principale, d'autres exonerations existent :
- Premiere cession d'un bien autre que la RP : exoneration partielle si le produit est reinvesti dans l'achat de la RP dans les 24 mois (Art. 150 U-II-1bis).
- Prix de vente < 15 000 EUR : exoneration totale.
- Detention > 30 ans : exoneration totale (IR + PS).
- Expropriation : exoneration si remploi dans les 12 mois.
- Vente a un organisme HLM : abattement exceptionnel de 60-85 % selon les zones.
Source : Art. 150 U a 150 VH du CGI, BOFiP RFPI-PVI.