Produit numérique MaCalculatriceEnLigne · Paiement Payhip · Satisfait ou remboursé 14 jours · Lien affilié interne
✓ Barème 2026 — Décret n° 87-713
En bref : TEOM = Base nette × Taux communal TEOM. La base nette correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale (VLC) brute, conformément à l'article 1521 du Code général des impôts (assiette identique à la taxe foncière sur les propriétés bâties après abattement de 50 %). Taux moyen France : 8–15 %. Exemple : base nette 2 400 € (VLC brute 4 800 € ÷ 2), taux TEOM 12 % → TEOM annuelle = 288 €. Charge récupérable en totalité auprès du locataire (décret n° 87-713 du 26 août 1987).
🚪 Calculateur TEOM — Part Locataire
TEOM annuelle totale—
TEOM mensuelle—
Part au prorata occupation—
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
Produit numérique MaCalculatriceEnLigne · Paiement Payhip · Satisfait ou remboursé 14 jours · Lien affilié interne
Guide complet : TEOM et charges locatives
1. Qu'est-ce que la TEOM ?
La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est un impôt local voté par les collectivités locales pour financer le service public de collecte et de traitement des ordures ménagères. Elle est adossée à la taxe foncière et apparaît sur le même avis d'imposition. Son taux est fixé chaque année par délibération du Conseil municipal ou de l'EPCI (intercommunalité) compétent pour la collecte des déchets.
Base légale et formule officielle (art. 1521 CGI) : la TEOM porte sur les propriétés assujetties à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFB). L'assiette correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale brute (abattement légal de 50 %, identique à la TFB). La formule officielle s'écrit donc : TEOM = (VLC brute ÷ 2) × Taux TEOM, ou de manière équivalente TEOM = Base nette × Taux TEOM où Base nette = ½ VLC brute. Tous les chiffres "VLC" présentés dans les tableaux et exemples de cette page désignent la base nette (montant figurant dans la colonne "Base" de votre avis de taxe foncière), et non la VLC brute.
2. Taux TEOM : grandes villes françaises 2025
Ville
Taux TEOM
TEOM moy. (VLC 2 000 €)
Paris
8,47 %
169 €/an
Lyon (Métropole)
11,20 %
224 €/an
Marseille
13,44 %
269 €/an
Bordeaux Métropole
10,90 %
218 €/an
Lille Métropole
14,80 %
296 €/an
Nantes Métropole
10,10 %
202 €/an
3. La TEOM est-elle une charge récupérable ?
Oui. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de la loi du 23 décembre 1986, liste les charges récupérables auprès du locataire. La TEOM figure explicitement dans cette liste (annexe I, rubrique « Taxes locatives »). Le propriétaire peut donc refacturer intégralement la TEOM à son locataire, au prorata de la période d'occupation. En pratique, elle est généralement incluse dans les provisions pour charges mensuelles.
4. TEOM vs REOM : quelle différence ?
La REOM (Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères) est une alternative à la TEOM. Elle est calculée selon le service rendu (nombre de bacs, fréquence de collecte, volume) et non sur la valeur locative. Elle est récupérable auprès du locataire dans les mêmes conditions. Une commune ne peut percevoir simultanément TEOM et REOM. La REOM est plus répandue en zones rurales, la TEOM en zones urbaines.
5. Régularisation annuelle des charges
Si le propriétaire encaisse des provisions pour charges incluant la TEOM, il est tenu de procéder à une régularisation annuelle en produisant les justificatifs des charges réellement payées, dont l'avis de taxe foncière mentionnant la TEOM. Le locataire peut demander à consulter les pièces justificatives dans un délai de 6 mois suivant l'envoi du décompte (art. 23 loi du 6 juillet 1989).
FAQ — TEOM et charges locatives
Comment est calculée la TEOM ?
Formule officielle (article 1521 du Code général des impôts) : TEOM = (VLC brute ÷ 2) × Taux TEOM, soit TEOM = Base nette × Taux TEOM. La base nette représente la moitié de la valeur locative cadastrale brute (abattement légal de 50 %, assiette identique à la taxe foncière sur les propriétés bâties). Le taux est voté chaque année par la commune ou l'EPCI compétent. Exemple : base nette 3 000 € (= VLC brute 6 000 € ÷ 2), taux 11 % → TEOM = 330 €/an → 27,50 €/mois.
Le propriétaire peut-il refacturer la TEOM au locataire ?
Oui, intégralement. La TEOM est listée dans le décret n° 87-713 comme charge récupérable. Le propriétaire doit fournir l'avis de taxe foncière en justificatif lors de la régularisation annuelle des charges. La refacturation est proratisée selon la durée d'occupation effective.
Quelle est la différence entre TEOM et REOM ?
TEOM = impôt local calculé sur la valeur locative cadastrale. REOM = redevance calculée sur le service rendu (volume, fréquence). Une commune ne peut appliquer les deux. La REOM est plus juste mais plus difficile à administrer. Les deux sont récupérables auprès du locataire.
Comment trouver le taux TEOM de ma commune ?
Le taux TEOM figure sur votre avis de taxe foncière (rubrique « Enlèvement des ordures ménagères »). Il est également consultable sur le site de votre Conseil départemental ou auprès du Centre des Finances Publiques (SIP) de votre circonscription. La base nationale des taux est disponible sur impots.gouv.fr.
La TEOM est-elle due en cas de logement vacant ?
En principe oui — la TEOM est due par le propriétaire redevable de la taxe foncière, même en cas de vacance. Certaines communes accordent une exonération sur demande pour les logements vacants depuis plus de 3 mois consécutifs, mais cette exonération est facultative et doit être demandée auprès du SIP avant le 31 décembre de l'année concernée.
La TEOM peut-elle être contestée si le service de collecte n'est pas assuré ?
Oui, c'est l'un des rares motifs légaux pour contester la TEOM : si le service public de collecte des ordures ménagères n'est pas rendu dans votre secteur (zones rurales isolées, absence de point de collecte accessible), vous pouvez demander un dégrèvement auprès du Centre des Finances Publiques compétent. Le Conseil d'État a reconnu ce droit dans sa jurisprudence (CE, 21 mars 1986, n° 50803). La demande doit être formée avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement.
Comment la TEOM est-elle répercutée dans les charges d'une copropriété ?
En copropriété, le syndic paie la TEOM globale incluse dans la taxe foncière de chaque lot. Elle est ensuite répercutée aux locataires selon la quote-part des parties communes et les tantièmes de chaque lot. Le propriétaire bailleur doit distinguer dans son appel de charges la part TEOM récupérable auprès du locataire. En pratique, le syndic doit la faire figurer distinctement dans le budget prévisionnel et le décompte de charges annuel pour permettre la refacturation au locataire (art. 23 loi du 6 juillet 1989).
La TEOM varie-t-elle chaque année et comment anticiper son évolution ?
Oui, le taux est voté chaque année en conseil municipal ou par l'EPCI compétent. Les délibérations sont adoptées avant le 1er avril pour s'appliquer à l'année en cours. Les taux ont augmenté en moyenne de 2 à 5 % par an dans les grandes métropoles ces dernières années, tirés par la hausse des coûts de collecte et de traitement (tri, valorisation, enfouissement). Pour anticiper : consultez les délibérations de votre commune sur le portail de la Direction Générale des Collectivités Locales (DGCL) ou directement sur le site de l'intercommunalité compétente.
Quelle est la différence entre TEOM, TEOMi et REOM ?
La TEOM (art. 1521 CGI) est un impôt assis sur la moitié de la valeur locative cadastrale, taux 8 à 15 %. La TEOMi (art. 1522 bis CGI) ajoute une part variable proportionnelle aux déchets produits (tarif au kilo ou à la levée), récompensant les ménages qui trient — économie moyenne 80 à 130 €/an. La REOM (art. L.2333-76 CGCT) est une redevance forfaitaire calculée sur le service rendu (volume bac, fréquence), sans lien avec la valeur locative. Une commune ne peut percevoir TEOM et REOM simultanément ; les trois sont récupérables auprès du locataire.
Pourquoi la TEOM augmente-t-elle de 3 à 6 % par an ?
Trois facteurs structurels : (1) la TGAP (art. 266 sexies CGI) sur l'enfouissement passée de 25 €/t en 2021 à 65 €/t en 2025, intégralement répercutée ; (2) la loi AGEC du 10 février 2020 imposant les biodéchets obligatoires depuis le 1er janvier 2024 et l'extension du tri (+15 à 25 €/habitant/an) ; (3) l'interdiction progressive de l'enfouissement forçant des filières de valorisation 30 à 60 % plus coûteuses. À l'horizon 2030, les TEOM des grandes métropoles devraient encore progresser de +3 à +6 % par an.
Quelles exonérations de TEOM sont possibles et comment les obtenir ?
Cinq exonérations principales : (1) constructions neuves pendant 2 ans (art. 1383 CGI, déclaration H1/H2 sous 90 jours) ; (2) logements HLM conventionnés sur délibération EPCI (art. 1521-II) ; (3) associations à caractère social sur demande au SIP avant 31/12 (art. 1521-III 2°) ; (4) vacance involontaire > 3 mois → dégrèvement proportionnel TFB ; (5) service de collecte non rendu → dégrèvement total (CE 21/03/1986 n° 50803). La contestation se dépose auprès de la DDFiP avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement.
TEOM 2026 — Ce que propriétaires et locataires doivent savoir
La TEOM est l'une des charges locatives les plus méconnues dans les rapports propriétaire-locataire. Pourtant, son montant peut atteindre 400 à 600 € par an dans des villes comme Lille ou Marseille, et la façon dont elle est gérée lors des régularisations de charges est source fréquente de litiges.
⚠️ Erreur fréquente : De nombreux propriétaires refacturent la TEOM sans fournir l'avis de taxe foncière comme justificatif lors de la régularisation annuelle des charges. Or, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de tenir à disposition du locataire les pièces justificatives pendant 6 mois suivant l'envoi du décompte. En l'absence de justificatif, le locataire peut contester la charge, et le tribunal judiciaire peut ordonner le remboursement des sommes indûment réclamées.
⚠️ Erreur fréquente : Certains propriétaires bailleurs calculent la TEOM récupérable sur une année civile complète, même si le locataire n'a occupé le logement que 7 ou 9 mois. La règle est le prorata temporis : si l'occupation est de 8 mois, seuls 8/12 de la TEOM annuelle sont récupérables. Surestimer la charge peut constituer un abus de droit et expose le bailleur à une condamnation par la Commission Départementale de Conciliation (CDC).
Exemple concret : M. Renard est propriétaire d'un appartement à Marseille (taux TEOM 13,44 %). Valeur locative cadastrale : 2 800 €. TEOM annuelle : 2 800 × 13,44 % = 376,32 €/an → 31,36 €/mois. Sa locataire Mme Costa a emménagé le 1er mars 2025 et libéré le 30 novembre 2025, soit 9 mois d'occupation. TEOM récupérable : 376,32 × 9/12 = 282,24 €. Mme Costa paie 282,24 €, pas la totalité de 376,32 €. M. Renard supporte les 94,08 € restants (3 mois de vacance).
Comparaison TEOM selon les grandes villes françaises (VLC exemple : 2 500 €)
Ville / EPCI
Taux TEOM 2025
TEOM annuelle (VLC 2 500 €)
Coût mensuel
Paris (Ville de Paris)
8,47 %
212 €
17,67 €
Lyon Métropole
11,20 %
280 €
23,33 €
Bordeaux Métropole
10,90 %
273 €
22,75 €
Nantes Métropole
10,10 %
253 €
21,08 €
Marseille (Aix-Marseille-Prov.)
13,44 %
336 €
28,00 €
Lille Métropole Europ.
14,80 %
370 €
30,83 €
Sources : délibérations EPCI 2025 — Direction Générale des Collectivités Locales. Taux 2026 susceptibles d'évoluer selon délibérations à venir avant le 1er avril 2026.
TEOM vs TEOMi vs REOM 2026 — comparatif chiffré
Les collectivités disposent de trois leviers fiscaux pour financer la collecte des ordures ménagères : la TEOM classique, la TEOM incitative (TEOMi) instaurée par l'article 1522 bis du CGI, et la Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères (REOM). Aucun simulateur concurrent ne propose de tableau comparatif chiffré. Pourtant le choix de la collectivité change radicalement la facture du foyer.
Dispositif
Base de calcul
Article CGI / CGCT
Taux ou tarif moyen 2026
Coût annuel ménage 4 pers.
Récupérable locataire ?
TEOM
½ valeur locative cadastrale × taux
Art. 1521 CGI
8 % à 15 %
180 € à 380 €
Oui (décret 87-713)
TEOMi (incitative)
Part fixe (50-90 % VLC) + part variable (kg ou levée)
Art. 1522 bis CGI
Part fixe 7-12 % + 0,15-0,30 €/kg
140 € à 320 € (− 20 % à − 35 % avec tri actif)
Oui, deux lignes distinctes
REOM
Service rendu (volume bac, fréquence, nb personnes)
Art. L.2333-76 CGCT
180 € à 280 €/foyer forfait
180 € à 280 €
Oui (décret 87-713)
REOMi (incitative)
Forfait + tarif au kg ou à la levée
Art. L.2333-76 CGCT
120 € forfait + 0,20-0,40 €/levée
140 € à 240 €
Oui
Une commune ne peut percevoir simultanément TEOM (ou TEOMi) et REOM. Au 1er janvier 2026, environ 200 EPCI sont passés en TEOMi (Besançon, Grand Annecy, Mulhouse, Lons-le-Saunier) et 1 900 communes appliquent la REOM (essentiellement rural). Pour un ménage triant activement, la TEOMi génère une économie moyenne de 80 à 130 €/an par rapport à la TEOM classique, document à l'appui pour la régularisation locataire.
Pourquoi votre TEOM augmente +20 % en 5 ans
La TEOM moyenne nationale a progressé de +18,7 % entre 2020 et 2025 (source : Observatoire des finances et de la gestion publique locales). Trois facteurs structurels expliquent cette dérive : (1) la TGAP (Taxe Générale sur les Activités Polluantes) sur l'enfouissement et l'incinération, dont le tarif passe de 25 €/t en 2021 à 65 €/t en 2025 (+10 % par an, art. 266 sexies CGI), surcharge intégralement répercutée sur la TEOM ; (2) la loi AGEC du 10 février 2020 qui impose extension des consignes de tri (tous les emballages plastiques depuis 2023) et nouveaux flux (biodéchets obligatoires depuis 1er janvier 2024 pour tous les ménages), augmentant les coûts de collecte séparée de 15 à 25 € par habitant et par an ; (3) l'interdiction progressive de l'enfouissement (objectif 50 % de réduction des déchets enfouis en 2025 vs 2010) qui force le détournement vers des filières de valorisation 30 à 60 % plus coûteuses. À ces trois leviers s'ajoutent l'inflation des coûts énergétiques et de main-d'œuvre des opérateurs de collecte. Anticipez +3 à +6 % par an sur votre TEOM jusqu'en 2030 dans les grandes métropoles.
Frais de gestion 8 % et exonérations méconnues
Les frais d'assiette et de recouvrement (8 %)
L'article 1641 du CGI impose à l'État de prélever 8 % de frais de gestion sur la TEOM perçue pour le compte des collectivités (4,4 % pour frais d'assiette et de recouvrement + 3,6 % pour frais de dégrèvements et de non-valeurs). Concrètement, sur un avis affichant 320 € de TEOM, la commune ne perçoit que 296,30 € — l'État conserve 23,70 €. Ces frais s'additionnent à la part votée par la collectivité et apparaissent dans le décompte de l'avis de taxe foncière. Ils ne sont pas répercutables séparément au locataire : la TEOM totale figurant sur l'avis (frais inclus) est récupérable.
Plafonnement facultatif de la valeur locative (art. 1522 CGI)
Les collectivités ont la faculté de plafonner la valeur locative servant d'assiette à la TEOM, dans la limite de 2 fois la valeur locative moyenne communale par habitation. Cette option permet de protéger les ménages occupant des biens à très forte VLC (résidences haut de gamme, lots commerciaux requalifiés). Environ 30 % des EPCI urbains appliquent ce plafond. À vérifier sur l'avis : si votre VLC est nettement supérieure à la moyenne communale, demandez par écrit au SIP si le plafond a été voté.
Exonérations légales et facultatives méconnues
Cas
Base légale
Régime
Démarche
Constructions neuves (2 ans)
Art. 1383 CGI
Exonération automatique TFB → TEOM exonérée par ricochet
Exonération de plein droit (bâtiments où aucun service rendu)
Inspection cadastrale + certificat exploitation
Procédure de contestation auprès de la DDFiP
Si votre TEOM vous semble erronée (VLC surévaluée, taux mal appliqué, exonération ignorée), la procédure de contestation suit 5 étapes : (1) rédigez une réclamation contentieuse sur papier libre adressée au Centre des Finances Publiques (SIP) mentionné sur l'avis, avec copie de l'avis et justificatifs ; (2) déposez avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement (art. R*196-2 LPF) ; (3) conservez accusé de réception ou recommandé ; (4) en cas de rejet ou silence pendant 6 mois, saisissez le Tribunal Administratif (procédure gratuite, art. L.199 LPF) dans les 2 mois ; (5) joignez tout document utile (plans, photos vacance, attestation absence collecte signée par le maire). Le paiement de la TEOM contestée n'est pas suspensif : payez sous peine de majorations, le remboursement intervient en cas de décision favorable.
📋 Expertise & Sources
Rédigé par Mehdi Kabbaj — Expert fiscaliste et immobilier. Sources : Légifrance — Décret n° 87-713 du 26/08/1987 · art. L.2333-76 CGCT · Service-public.fr — TEOM · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Information importante : Ces résultats sont donnés à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal ou financier. Pour votre situation personnelle, consultez un professionnel qualifié.
KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
Votre régime fiscal actuel peut vous coûter jusqu'à 2 100 €/an
Notre comparateur 4 régimes highlight l'optimum selon votre TMI, intègre le cashflow mensuel avec crédit et projette l'impact 10 ans net-net.