Calcul Taxe Foncière 2026
⚠️ Information Fiscale (Impôts Locaux)
Les informations fournies sont basées sur le Code général des impôts (CGI art. 1380 à 1389) et la loi de finances 2026-103. La taxe foncière est votée localement — les taux varient chaque année selon votre commune. Ce simulateur produit une estimation, non un calcul officiel. Consultez votre avis d'imposition ou impots.gouv.fr pour le montant exact.
⚡ En bref
La taxe foncière 2026 est calculée sur la valeur locative cadastrale (VLC) revalorisée de 3,9% (coefficient officiel loi de finances 2026-103), après abattement forfaitaire de 50%, multipliée par les taux votés par votre commune, intercommunalité et autres collectivités. La taxe moyenne nationale est d'environ 1 100€ pour une maison, mais les écarts sont considérables selon la commune et les taux locaux.
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La valeur locative cadastrale expliquée
Source : CGI art. 1380 à 1389 — Code général des impôts
La valeur locative cadastrale (VLC) est le loyer annuel théorique que votre bien pourrait produire s'il était loué dans les conditions du marché. Elle est calculée par les services fiscaux (Direction générale des finances publiques, DGFiP) et figure sur votre avis de taxe foncière à la ligne "valeur locative brute".
Comment la VLC est-elle fixée ?
Historiquement, les valeurs locatives cadastrales ont été fixées en 1970 pour les propriétés bâties, par comparaison avec des locaux de référence dans chaque commune. Depuis, elles sont simplement revalorisées chaque année par un coefficient global. Ce système est profondément inadapté aux marchés immobiliers actuels, ce qui explique les fortes distorsions entre biens similaires dans des communes différentes.
Les paramètres pris en compte pour fixer la VLC sont :
- ✅ La surface pondérée du logement (surface habitable avec coefficients selon l'usage des pièces)
- ✅ La localisation dans la commune (secteur d'évaluation)
- ✅ La catégorie du bien (de 1 = très grand standing à 8 = très médiocre)
- ✅ Les éléments de confort : WC, salle de bain, chauffage central, ascenseur
- ✅ L'état d'entretien général du bien
La révision générale des valeurs locatives en cours
Une révision générale des valeurs locatives des locaux d'habitation est en cours depuis la loi de finances 2020. La DGFiP a collecté les données de tous les propriétaires pour refixer les VLC sur des bases 2023. La mise en application progressive est prévue à partir de 2028. Cette révision entraînera des hausses importantes pour certains biens (logements anciens sous-évalués) et des baisses pour d'autres (logements de standing anciennement surcotés).
Comment vérifier et contester sa VLC
Si vous pensez que votre VLC est surévaluée, vous pouvez :
- Consulter les locaux de référence de votre commune sur impots.gouv.fr
- Comparer avec des biens similaires dans votre secteur via le service "Patrim"
- Déposer une réclamation contentieuse avant le 31 décembre de l'année N+1
- Demander une révision si vous avez réalisé des travaux modifiant la consistance du bien
L'abattement forfaitaire de 50%
Sur la valeur locative cadastrale, un abattement forfaitaire de 50% est systématiquement appliqué avant le calcul de la taxe foncière (CGI art. 1388). Cet abattement est censé représenter les charges liées à la propriété : frais d'entretien, de gestion, de réparation et d'assurance. Il est automatique et identique pour tous les propriétaires — aucune démarche n'est nécessaire.
VLC brute = 8 000€/an → VLC revalorisée 2026 = 8 000 × 1,039 = 8 312€ → Base nette = 8 312 × 50% = 4 156€
C'est cette base de 4 156€ qui est multipliée par les taux communaux pour calculer la taxe.
Attention : l'abattement de 50% s'applique à la valeur locative revalorisée, pas à la VLC brute telle qu'elle figure sur votre avis de l'année précédente. La revalorisation 2026 de 3,9% est donc intégrée avant application de l'abattement.
Cas particuliers : abattements spéciaux
Certains biens bénéficient d'abattements supplémentaires ou de règles dérogatoires :
- Terrains non constructibles : abattement de 20% sur la valeur locative avant le calcul standard
- Propriétés rurales : régime spécifique de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), taux différents
- Immeubles historiques : possibilité de déductions spéciales selon convention avec l'État
- Logements vacants : dans certaines communes, la taxe sur les logements vacants (TLV) s'ajoute à la taxe foncière
Les taux par collectivité
La taxe foncière est composée de plusieurs parts, chacune votée annuellement par la collectivité concernée. Votre avis d'imposition détaille ces taux sur des lignes distinctes.
| Collectivité | Taux moyen national (2025) | Fourchette | Remarque |
|---|---|---|---|
| Commune | ~36% | 5% à 80% | Part principale, voté chaque année en conseil municipal |
| Intercommunalité (EPCI) | ~5% | 0% à 20% | Communauté de communes, d'agglomération, métropole |
| TSE (taxe spéciale équipement) | ~1 à 3% | 0% à 6% | Finance certains équipements régionaux (ex : Grand Paris) |
| GEMAPI | ~0,2% | 0% à 1% | Gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations |
| TEOM | ~9% | 0% à 18% | Ordures ménagères — récupérable auprès du locataire |
Exemples de taux communaux 2025 dans les grandes villes
| Ville | Taux commune | Taux interco | Total indicatif |
|---|---|---|---|
| Paris | 13,50% | — | ~18% |
| Lyon | ~28% | ~8% | ~40% |
| Marseille | ~48% | — | ~55% |
| Bordeaux | ~30% | ~5% | ~38% |
| Lille | ~55% | ~3% | ~65% |
| Nantes | ~32% | ~7% | ~42% |
Source : données DGFiP 2025. Taux indicatifs incluant TEOM pour la comparaison. Vérifiez sur votre avis d'imposition pour les taux exacts de votre commune.
Revalorisation 2026 : historique 2020-2026
Chaque année, la loi de finances fixe un coefficient de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives cadastrales. Ce coefficient est appliqué mécaniquement à toutes les VLC, indépendamment de l'évolution réelle des loyers locaux. Il a fortement augmenté ces dernières années en raison de l'inflation.
| Année | Coefficient de revalorisation | Contexte |
|---|---|---|
| 2020 | +1,2% | Faible inflation pré-Covid |
| 2021 | +0,2% | Gel quasi-total post-Covid |
| 2022 | +3,4% | Retour de l'inflation (choc énergétique) |
| 2023 | +7,1% | Pic — plus forte hausse depuis les années 1980 |
| 2024 | +3,9% | Retour à un niveau plus modéré |
| 2025 | +1,7% | Inflation en baisse |
| 2026 | +3,9% | Loi de finances 2026-103 — applicable à tous les biens |
La revalorisation de 3,9% en 2026 représente un surcoût moyen d'environ 42€ sur une taxe foncière moyenne de 1 100€ (avant variation éventuelle des taux communaux). Certaines communes ont en outre voté des hausses de taux en 2026, ce qui amplifie l'augmentation effective pour leurs administrés.
Exonérations et dégrèvements
Plusieurs catégories de contribuables peuvent bénéficier d'exonérations totales ou de dégrèvements partiels de taxe foncière. Ces avantages sont accordés automatiquement par les services fiscaux si vous remplissez les conditions, mais certains nécessitent une démarche proactive.
1. Constructions neuves — Exonération 2 ans
Tout immeuble nouvellement construit bénéficie d'une exonération temporaire de 2 ans sur la part communale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (CGI art. 1383). L'exonération court à compter du 1er janvier de l'année suivant l'achèvement des travaux. Une déclaration H1 ou H2 doit être déposée dans les 90 jours suivant l'achèvement.
- Maisons individuelles neuves → déclaration H1
- Appartements neufs → déclaration H2
- L'exonération peut être prolongée à 5 ou 15 ans dans les zones ANRU (zones de rénovation urbaine)
2. Personnes âgées, invalides et de condition modeste
Les personnes de 75 ans ou plus au 1er janvier de l'année d'imposition et dont le revenu fiscal de référence (RFR) 2025 ne dépasse pas le seuil fixé par l'article 1417 du CGI bénéficient d'une exonération totale de taxe foncière sur leur résidence principale (CGI art. 1390 et 1391).
Un dégrèvement de 100€ est accordé aux personnes de 65 à 74 ans sous les mêmes conditions de revenus. Les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) et de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA, ex-minimum vieillesse) sont également exonérés quel que soit leur âge.
3. Logements sociaux
Les logements appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) ou à des sociétés d'économie mixte (SEM) bénéficient d'une exonération partielle de 30% pendant 25 ans pour les constructions financées avec des prêts conventionnés (PLUS, PLAI). Certaines constructions très sociales bénéficient d'une exonération totale sous conditions.
4. Zones franches et dispositifs spéciaux
Des exonérations temporaires spécifiques existent pour les constructions nouvelles dans les zones franches urbaines (ZFU), les zones de revitalisation rurale (ZRR) et les zones d'aide à finalité régionale (ZAFR). Ces exonérations concernent principalement les constructions à usage professionnel ou commercial, et non les logements d'habitation.
5. Plafonnement de la taxe foncière par rapport aux revenus
Un dégrèvement sur demande existe pour les ménages dont la taxe foncière dépasse 50% du revenu fiscal de référence (CGI art. 1391 B ter). Ce dégrèvement, peu connu, concerne les propriétaires modestes dont le bien a une forte valeur locative par rapport à leurs revenus. La demande doit être faite auprès des services fiscaux avant le 31 décembre de l'année d'imposition.
Exemples chiffrés complets
📝 Exemple 1 — Appartement à Lyon (propriétaire occupant)
- VLC brute (avis 2025) : 7 200€/an
- VLC revalorisée 2026 : 7 200 × 1,039 = 7 480,80€/an
- Base nette (50%) : 7 480,80 × 50% = 3 740,40€
- Taux commune Lyon : 28% → 3 740,40 × 28% = 1 047,31€
- Taux interco (Métropole de Lyon) : 8% → 3 740,40 × 8% = 299,23€
- TEOM : 12% → 3 740,40 × 12% = 448,85€
- Total taxe foncière 2026 : 1 795,39€
- vs. estimation N-1 (sans revalorisation) : ~1 728€ → hausse : +67€
📝 Exemple 2 — Maison individuelle à Bordeaux
- VLC brute : 10 500€/an
- VLC revalorisée 2026 : 10 500 × 1,039 = 10 909,50€/an
- Base nette (50%) : 5 454,75€
- Taux commune Bordeaux : 30% → 1 636,43€
- Taux Bordeaux Métropole : 5% → 272,74€
- TSE Grand Bordeaux : 1,5% → 81,82€
- TEOM : 9% → 490,93€
- Total taxe foncière 2026 : 2 481,92€
📝 Exemple 3 — Construction neuve (exonération 2 ans)
- Maison achevée en juin 2025, déclaration H1 déposée en septembre 2025
- VLC brute attribuée : 5 800€/an
- Taxe foncière 2026 : 0€ (exonération totale 2 ans sur part communale)
- Exonération valable pour 2026 et 2027
- Taxe foncière 2028 estimée (taux commune 35%) : 5 800 × 1,039 × 50% × 35% / 100 = ≈ 1 055€
La TEOM peut rester due même pendant la période d'exonération principale, selon les communes. Vérifiez votre avis d'imposition ou contactez votre service des impôts fonciers.
Sources et base légale
Le régime de la taxe foncière sur les propriétés bâties est défini par les articles suivants du Code général des impôts (CGI) :
| Article CGI | Objet |
|---|---|
| Art. 1380 | Champ d'application — biens imposables |
| Art. 1381 | Exonérations permanentes (État, collectivités, cultes) |
| Art. 1383 | Exonération 2 ans pour constructions neuves |
| Art. 1388 | Abattement de 50% sur la valeur locative |
| Art. 1389 | Dégrèvement pour vacance ou inexploitation |
| Art. 1390 et 1391 | Exonérations personnes âgées, invalides, de condition modeste |
| Art. 1391 B ter | Plafonnement taxe foncière par rapport aux revenus |
| Art. 1415 | Règles de vote des taux par les collectivités |
| Art. 1417 | Seuils de revenus pour les exonérations |
Textes de référence complémentaires : Loi de finances 2026-103 (art. 53 — coefficient de revalorisation 3,9%), Loi de finances pour 2020 (révision des valeurs locatives des locaux d'habitation), Décret n°87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables TEOM sur le locataire). Source officielle DGFiP : impots.gouv.fr.
❓ Questions fréquentes
Comment est calculée la taxe foncière ?
La taxe foncière est calculée en trois étapes : 1) La valeur locative cadastrale (VLC) de votre bien est revalorisée par le coefficient annuel (3,9% en 2026). 2) On applique un abattement forfaitaire de 50% pour obtenir la base nette d'imposition. 3) Cette base est multipliée par les taux votés par la commune, l'intercommunalité et d'autres collectivités (TSE, GEMAPI, TEOM).
Quelle est la revalorisation de la taxe foncière en 2026 ?
Le coefficient de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives cadastrales pour 2026 est de 3,9%, fixé par la loi de finances 2026-103 (art. 53). Ce taux s'applique automatiquement à tous les biens imposables, indépendamment des taux communaux. Après le pic de 7,1% en 2023, c'est un retour au niveau de 2024.
Qui est exonéré de taxe foncière ?
Les principales exonérations concernent : les constructions neuves (2 ans, sur déclaration H1/H2 dans les 90 jours suivant l'achèvement), les personnes de 75 ans et plus sous conditions de revenus (art. 1417 CGI), les titulaires de l'AAH ou de l'ASPA, et les logements sociaux (30% à 100% selon le financement). Un dégrèvement de 100€ s'applique aux 65-74 ans sous conditions. Le plafonnement à 50% des revenus (art. 1391 B ter) est également méconnu.
Quelle est la différence entre taxe foncière et taxe d'habitation ?
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier, qu'il l'occupe ou le loue, au 1er janvier de l'année. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (seule subsistante depuis la suppression pour les résidences principales achevée en 2023) est due par l'occupant au 1er janvier. Les deux taxes utilisent la valeur locative cadastrale comme base, mais les taux appliqués sont différents et votés séparément.
Peut-on contester la taxe foncière ?
Oui. Vous pouvez contester la valeur locative cadastrale si elle vous semble surévaluée par rapport à des biens comparables. La réclamation contentieuse doit être déposée avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement, par courrier au service des impôts fonciers ou via votre espace en ligne sur impots.gouv.fr. Munissez-vous des éléments de comparaison (surface, état, équipements de biens similaires loués dans votre secteur cadastral).
Comment la valeur locative cadastrale est-elle fixée ?
La VLC est fixée par les services fiscaux sur la base des valeurs du marché locatif de 1970 pour les propriétés bâties, actualisées par coefficient chaque année. Les critères sont : surface pondérée, catégorie du bien (1 à 8), localisation dans la commune, éléments de confort (WC, salle de bain, chauffage central). Une révision générale basée sur des valeurs 2023 est en cours, avec une mise en application progressive à partir de 2028.
Le locataire paie-t-il la taxe foncière ?
Non. La taxe foncière est due par le propriétaire du bien, pas par le locataire. Cependant, la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) qui figure sur le même avis peut être répercutée sur le locataire dans les charges locatives récupérables (décret n°87-713 du 26 août 1987). Le propriétaire doit en avoir informé le locataire et le mentionner dans le bail ou l'état des charges.
Quelle est la taxe foncière moyenne en France ?
La taxe foncière moyenne pour une maison en France était d'environ 1 100€ en 2025, selon les données de la DGFiP (hors TEOM). Mais les écarts sont très importants : de moins de 300€ dans certaines communes rurales avec des taux bas à plus de 3 000€ dans des communes appliquant des taux élevés (certaines communes du Nord, de la Seine-Saint-Denis ou des banlieues de grandes métropoles). Paris, malgré son taux communal bas (13,5%), reste élevé en absolu du fait des VLC importantes.
Qu'est-ce que la TEOM sur la taxe foncière ?
La TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) est une taxe additionnelle perçue en même temps que la taxe foncière. Elle finance le service de collecte des ordures ménagères de votre commune. Son taux varie de 0% (communes non couvertes ou financement par redevance incitative) à plus de 15% dans certaines agglomérations. Elle est calculée sur la même base nette que la taxe foncière. Le locataire peut en être remboursé par le propriétaire via les charges récupérables.
Quand payer la taxe foncière 2026 ?
La taxe foncière 2026 est généralement mise en recouvrement en septembre-octobre 2026. La date limite de paiement est fixée au 15 octobre 2026 (20 octobre pour le paiement en ligne sur impots.gouv.fr). En cas de mensualisation, les prélèvements s'effectuent de janvier à octobre. Les avis sont disponibles sur impots.gouv.fr dès fin août 2026. Passé le délai, une majoration de 10% s'applique automatiquement.
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