Calcul IFI 2026 — Simulateur Impôt Fortune Immobilière
⚠️ Information Fiscale (Impôts & Patrimoine)
Les informations fournies sont basées sur le Code Général des Impôts (CGI art. 964 à 983) et la législation en vigueur au 16 avril 2026. La fiscalité patrimoniale est complexe. Ce simulateur est informatif et ne remplace pas les conseils d'un notaire, d'un expert-comptable ou d'un conseiller en gestion de patrimoine (CGP).
⚡ En bref
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000€ au 1er janvier 2026. Le barème est progressif, de 0,50% à 1,50%. La résidence principale bénéficie d'un abattement légal de 30%. Les dettes immobilières, la nue-propriété et les biens professionnels sont déductibles ou exonérés. Une décote atténue l'impôt entre 1,3 M€ et 1,4 M€.
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🧮 Simulateur IFI 2026
Barème IFI 2026 — Tableau officiel
Source : CGI art. 977 — Barème applicable au 1er janvier 2026
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux | Impôt de tranche max. |
|---|---|---|
| 0€ à 800 000€ | 0 % | 0€ |
| 800 001€ à 1 300 000€ | 0,50 % | 2 500€ |
| 1 300 001€ à 2 570 000€ | 0,70 % | 8 890€ |
| 2 570 001€ à 5 000 000€ | 1,00 % | 24 300€ |
| 5 000 001€ à 10 000 000€ | 1,25 % | 62 500€ |
| Au-delà de 10 000 000€ | 1,50 % | Illimité |
Le barème est progressif : seule la fraction du patrimoine comprise dans chaque tranche est imposée au taux correspondant. Un patrimoine de 2 000 000€ n'est pas imposé à 0,70% sur l'intégralité, mais uniquement sur la fraction entre 1 300 001€ et 2 000 000€.
Taux effectif moyen d'imposition
Pour un patrimoine net de 2 000 000€ : IFI = 2 500€ (tranche 0,50%) + (700 000 × 0,70%) 4 900€ = 7 400€. Taux effectif moyen = 7 400 / 2 000 000 = 0,37%. Le taux marginal est de 0,70% mais le taux moyen reste très inférieur car les premières tranches sont faiblement taxées.
Seuil d'imposition et décote
Le seuil de 1 300 000€
L'IFI ne s'applique qu'aux contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000€ au 1er janvier 2026. En dessous de ce seuil, aucune déclaration ni aucun paiement ne sont dus. Ce seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal IFI, qui peut différer du foyer fiscal IR : il inclut les biens du couple (marié ou pacsé) et des enfants mineurs, même en cas de séparation des revenus.
La décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€
Applicable uniquement si 1 300 000€ ≤ patrimoine net ≤ 1 400 000€ (CGI art. 977)
La décote est un mécanisme anti-effet de seuil. Sans elle, un patrimoine de 1 305 000€ serait imposé à 0,70% sur les 5 000€ excédant 1 300 000€, soit seulement 35€ d'IFI — mais en pratique la tranche 0,50% aurait déjà produit 2 500€. La décote lisse la montée en charge pour les patrimoines proches du seuil.
Exemple : patrimoine net = 1 350 000€. Décote = 17 500 − (1 350 000 × 0,0125) = 17 500 − 16 875 = 625€. IFI brut avant décote = 2 500 + (50 000 × 0,70%) = 2 500 + 350 = 2 850€. IFI après décote = 2 850 − 625 = 2 225€.
Biens taxables et biens exonérés
Biens immobiliers taxables à l'IFI (liste non exhaustive)
- ✅ Résidence principale (après abattement de 30%)
- ✅ Résidences secondaires et logements vacants
- ✅ Immobilier locatif (nu ou meublé non professionnel)
- ✅ Parts de SCI non soumises à l'IS (fraction immobilière)
- ✅ Parts de SCPI et OPCI (fraction représentative des actifs immobiliers)
- ✅ Terrains à bâtir et terrains agricoles non loués
- ✅ Monuments historiques (partiellement)
- ✅ Droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage)
Biens totalement ou partiellement exonérés
- ❌ Biens professionnels (utilisés à titre principal pour l'activité professionnelle du redevable — CGI art. 975)
- ❌ Nue-propriété (seul l'usufruitier est imposé sur la pleine propriété)
- ❌ Bois et forêts : exonération à 75% si engagement d'exploitation (CGI art. 976)
- ❌ Biens ruraux loués par bail à long terme (18 ans) : 75% d'exonération jusqu'à 101 897€, 50% au-delà
- ❌ Logements loués sous statut de loueur en meublé professionnel (LMP) éligible
- ❌ Actions et obligations (actifs financiers purs)
- ❌ Œuvres d'art, droits de la propriété intellectuelle
- ❌ Véhicules automobiles (sauf si usage exclusivement immobilier)
Dettes déductibles (CGI art. 974)
- ✅ Emprunts immobiliers souscrits pour l'acquisition, la construction ou la rénovation des biens taxables (capital restant dû au 1er janvier)
- ✅ Dettes afférentes aux dépenses d'amélioration, d'entretien et de réparation
- ✅ Impôts dus au titre des biens imposables (taxe foncière de l'année en cours)
- ❌ Dettes contractées auprès de personnes du foyer fiscal (entre époux, etc.)
- ❌ Prêts in fine : seul le capital restant dû proportionnel à la durée écoulée est déductible
- ⚠️ Plafonnement pour les patrimoines > 5 M€ : la déductibilité des dettes excédant 60% du patrimoine brut est limitée (CGI art. 974 III)
Abattement de 30% sur la résidence principale
L'abattement de 30% sur la résidence principale est le principal avantage fiscal de l'IFI pour les propriétaires-occupants. Il s'applique automatiquement, sans démarche ni justificatif particulier, simplement en identifiant le bien comme résidence principale dans la déclaration IFI.
Conditions d'application
- Le bien doit être effectivement occupé à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition
- Il ne peut y avoir qu'une seule résidence principale par foyer IFI
- L'abattement s'applique sur la valeur vénale du bien avant déduction des emprunts qui y sont attachés
- En cas de logement en SCI : l'abattement s'applique si l'associé occupe effectivement le bien comme résidence principale
Exemple concret : résidence principale + crédit
- Valeur vénale résidence principale : 1 200 000€
- Abattement 30% : − 360 000€
- Valeur retenue pour l'IFI : 840 000€
- Capital restant dû sur crédit immobilier RP : − 300 000€
- Contribution nette de la RP à l'assiette IFI : 540 000€
L'abattement s'applique à la valeur brute, puis on déduit les dettes. L'ordre ne peut être inversé.
Ce que l'abattement ne couvre pas
L'abattement de 30% ne s'applique pas aux dépendances non contiguës (garage séparé en cas de vente distincte), aux parties du logement données en location, ni aux résidences secondaires ou aux logements mis à disposition de tiers.
Stratégies d'optimisation de l'IFI
1. Le démembrement de propriété
La stratégie la plus puissante. En cédant la nue-propriété de vos biens immobiliers à vos enfants (donation), vous conservez l'usufruit (le droit d'habiter ou de percevoir les loyers), mais seul l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété. Or, la valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : à 60 ans, l'usufruit vaut 40% de la pleine propriété, la nue-propriété 60%. L'assiette IFI reste la valeur en pleine propriété chez l'usufruitier, mais si c'est un enfant qui détient l'usufruit et le parent la nue-propriété (démembrement inversé ou par succession), la nue-propriété sort totalement de l'IFI du nu-propriétaire.
2. La SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)
Une SCI soumise à l'IS peut offrir un levier de réduction IFI si les réserves non distribuées représentent une part significative des capitaux propres. La valeur des parts d'une SCI à l'IS est calculée sur l'actif net (valeur de marché des biens moins les dettes), mais la valorisation tient compte d'une décote de liquidité (10 à 20% selon la jurisprudence) et du fait que les bénéfices mis en réserve ne sont pas exigibles immédiatement. Attention : cette stratégie nécessite une analyse personnalisée car la SCI à l'IS génère une double imposition (IS sur les bénéfices + flat tax sur les dividendes).
3. Les dons IFI (CGI art. 978)
Chaque euro donné à un organisme d'intérêt général éligible génère 75 centimes de réduction IFI, dans la limite d'une réduction de 50 000€ par an. Pour bénéficier de la réduction maximale de 50 000€, il suffit de donner 66 667€. Les organismes éligibles incluent les fondations reconnues d'utilité publique, les établissements d'enseignement supérieur, les organismes de recherche, les associations d'insertion agréées. Cette stratégie est particulièrement efficace car le rendement marginal (75%) dépasse le coût d'opportunité du capital immobilier.
4. L'investissement dans les biens exonérés
Réorienter une partie du patrimoine vers des actifs financiers (actions, obligations, assurance-vie en UC), des bois et forêts exploités, ou des biens professionnels, permet de sortir mécaniquement des actifs de l'assiette IFI sans avoir à vendre des biens immobiliers. Cette stratégie implique une révision globale de l'allocation patrimoniale avec un conseiller en gestion de patrimoine (CGP).
5. L'investissement PME (exonération art. 975)
Les biens affectés à l'exploitation d'une entreprise individuelle ou les titres de sociétés dans lesquelles le redevable exerce ses fonctions principales sont exonérés au titre des biens professionnels. Attention : les conditions sont strictes (participation minimale, exercice de fonction de direction, détention depuis plus de 2 ans pour certains régimes).
6. Le plafonnement IFI + IR (CGI art. 979)
Le plafonnement limite la somme des impôts directs (IR + IFI + prélèvements sociaux sur revenus du capital + ISF éventuellement dû à l'étranger) à 75% des revenus de l'année précédente. Si cette somme dépasse 75% des revenus, l'excédent vient en déduction de l'IFI. Ce mécanisme est particulièrement utile pour les retraités propriétaires d'un patrimoine immobilier important mais aux revenus modestes.
3 exemples chiffrés complets
📝 Exemple 1 — Couple, patrimoine 2 500 000€
- Résidence principale : 900 000€ → valeur retenue après abattement 30% : 630 000€
- Appartement locatif : 800 000€
- Parts de SCPI (fraction immobilière 95%) : 400 000€ × 95% = 380 000€
- Emprunts déductibles : − 250 000€
- Patrimoine net taxable : 630 000 + 800 000 + 380 000 − 250 000 = 1 560 000€
- Calcul IFI : tranche 0,50% sur (1 300 000 − 800 000) = 500 000€ → 2 500€
- Tranche 0,70% sur (1 560 000 − 1 300 000) = 260 000€ → 1 820€
- IFI NET DÛ : 4 320€
Taux effectif moyen : 4 320 / 1 560 000 = 0,28%
📝 Exemple 2 — Patrimoine 4 000 000€ avec dons
- Patrimoine immobilier brut : 4 000 000€
- Abattement RP (30% × 1 200 000€) : − 360 000€
- Dettes déductibles : − 500 000€
- Patrimoine net taxable : 3 140 000€
- IFI brut : 2 500€ + 8 890€ + (3 140 000 − 2 570 000) × 1% = 2 500 + 8 890 + 5 700 = 17 090€
- Don à une fondation reconnue d'utilité publique : 30 000€
- Réduction dons : 30 000 × 75% = 22 500€
- IFI NET DÛ : 17 090 − 22 500 = 0€ (le don efface complètement l'IFI)
Le don de 30 000€ génère une économie IFI de 22 500€. Coût net réel du don : 7 500€ seulement.
📝 Exemple 3 — Démembrement, patrimoine 5 500 000€
- Patrimoine immobilier brut avant optimisation : 5 500 000€
- Donation de la nue-propriété d'un appartement (valeur 1 200 000€) à ses enfants à 65 ans :
- Valeur nue-propriété (65 ans → clé 40/60) : 1 200 000 × 60% = 720 000€ sortant de l'IFI
- Patrimoine net après démembrement et abattements : 4 000 000€ (estimation)
- IFI brut sur 4 000 000€ : 2 500 + 8 890 + 14 300 + (4 000 000 − 2 570 000) × 1% = 40 990€
- Sans démembrement sur 5 500 000€ : IFI = 2 500 + 8 890 + 24 300 + (5 500 000 − 5 000 000) × 1,25% = 41 940€ (+ les droits de donation récupérés via l'abattement successoral de 100 000€/enfant)
- Économie IFI annuelle : environ 1 000€/an + anticipation successorale
Le démembrement est surtout intéressant pour son effet successoral et l'exonération totale côté nu-propriétaire. Simulez l'impact précis avec un notaire ou un CGP.
❓ Questions fréquentes
Quel est le seuil d'assujettissement à l'IFI en 2026 ?
Le seuil d'imposition à l'IFI est fixé à 1 300 000€ de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026. Si votre patrimoine net (après abattements et dettes) est inférieur à ce seuil, vous n'êtes pas redevable de l'IFI et n'avez pas à remplir de déclaration IFI annexe (imprimé n°2042-IFI).
Comment fonctionne l'abattement de 30% sur la résidence principale ?
L'abattement de 30% sur la résidence principale est automatique et légal (CGI art. 973). Il s'applique à la valeur vénale de marché du logement occupé à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition. Exemple : maison estimée 1 200 000€ → valeur retenue pour l'IFI : 840 000€. Il ne peut y avoir qu'une seule résidence principale par foyer IFI.
Quelles dettes sont déductibles de l'IFI ?
Sont déductibles : les emprunts immobiliers (capital restant dû au 1er janvier), les dettes pour travaux d'amélioration, de construction ou de réparation des biens taxables, et les charges foncières. Attention : pour les patrimoines supérieurs à 5 M€, la déductibilité des dettes est plafonnée (CGI art. 974 III). Les emprunts in fine ne sont que partiellement déductibles.
Qu'est-ce que la décote IFI entre 1,3 M€ et 1,4 M€ ?
Une décote atténue l'impôt lorsque le patrimoine net est compris entre 1 300 000€ et 1 400 000€. Formule : décote = 17 500 − (1,25% × patrimoine net). Elle permet d'éviter un effet de seuil brutal à l'entrée dans l'IFI. Pour un patrimoine de 1 350 000€ : décote = 17 500 − 16 875 = 625€ déduits de l'IFI brut (CGI art. 977).
La nue-propriété est-elle taxable à l'IFI ?
Non. La nue-propriété est totalement exonérée d'IFI (CGI art. 968). Seul l'usufruitier déclare et paie l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien. Si vous détenez uniquement la nue-propriété d'un bien (démembrement de propriété classique ou issu d'une succession), sa valeur ne s'intègre pas dans votre assiette IFI, quelle que soit sa valeur.
Les parts de SCPI et SCI entrent-elles dans l'IFI ?
Oui, partiellement. Pour les SCPI, la fraction de la valeur des parts représentative des actifs immobiliers est imposable (généralement 90 à 100% selon la SCPI — elle communique ce ratio). Pour une SCI non soumise à l'IS, la valeur des parts est imposable au prorata des actifs immobiliers détenus. Pour une SCI à l'IS, les parts sont imposables sur la base de l'actif net corrigé (CGI art. 965).
Comment réduire son IFI grâce aux dons ?
Vous pouvez réduire votre IFI de 75% des sommes versées à des organismes d'intérêt général éligibles (fondations reconnues d'utilité publique, organismes de recherche, associations d'insertion). La réduction est plafonnée à 50 000€ par an. Pour bénéficier du plafond, donnez 66 667€ (66 667 × 75% = 50 000€). Le don doit être effectué entre le 1er janvier et la date limite de déclaration (mi-juin pour les contribuables IFI en ligne). Source : CGI art. 978.
Comment fonctionne le plafonnement IFI + IR ?
Le plafonnement limite la somme IR + IFI + prélèvements sociaux à 75% des revenus de l'année précédente. Si cette somme dépasse 75% des revenus nets imposables, l'excédent vient en déduction de l'IFI. Ce mécanisme est particulièrement favorable aux retraités propriétaires aux revenus modestes. Il s'applique depuis la case 9PX de la déclaration (CGI art. 979).
Un bien en SCI à l'IS est-il taxable à l'IFI ?
Les parts d'une SCI soumise à l'IS sont imposables à l'IFI à hauteur de la fraction immobilière de l'actif net (CGI art. 965 II). La valeur retenue est la valeur vénale des parts, corrigée pour tenir compte uniquement des actifs immobiliers. Si la SCI exerce une activité économique réelle (location meublée professionnelle LMP éligible), une exonération partielle au titre des biens professionnels peut s'appliquer sous conditions strictes.
Quels biens sont totalement exonérés d'IFI ?
Sont totalement exonérés : les biens professionnels (CGI art. 975), les droits de la propriété intellectuelle, les actifs financiers purs (actions, obligations, assurance-vie). Partiellement exonérés : bois et forêts (75% si exploitation), biens ruraux loués par bail long terme (75% jusqu'à 101 897€, 50% au-delà), monuments historiques sous conditions. La liste est limitative — tout bien non mentionné est présumé taxable.
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