Simulateur Investissement Locatif Pro 2026
Ce que les simulateurs gratuits ne calculent pas
7 onglets, zéro zone d'ombre
Prix d'achat, frais de notaire (ancien/neuf), travaux, mobilier LMNP, frais d'agence, apport personnel. Coût total d'entrée calculé automatiquement.
Tableau d'amortissement mensuel sur 25 ans : capital, intérêts, assurance emprunteur. Simulation différé partiel ou total. Taux d'endettement HCSF.
Loyer − mensualité − charges − taxe foncière − assurance PNO − gestion locative − vacance − impôts = cash-flow net. Mois par mois sur 25 ans.
Micro-foncier (30% abattement) vs régime réel (déduction charges réelles) vs LMNP micro-BIC vs LMNP réel. Graphique superposé sur 25 ans.
Taux de rendement interne (TRI) incluant la revente, patrimoine net (valeur du bien − capital restant dû), rentabilité nette-nette année par année.
Jusqu'à 5 scénarios en parallèle : prix différents, taux, durées, loyers. Graphiques comparatifs côte à côte pour prendre la meilleure décision.
Récapitulatif une page avec les métriques clés. Export PDF pour présenter à votre banquier ou partenaire d'investissement.
Pour qui est ce simulateur ?
Ce qu'en disent les investisseurs
« J'ai failli acheter un studio à Lyon avec un rendement brut de 7%. Le simulateur m'a montré un cash-flow négatif de 180 €/mois après impôts et charges. J'ai évité une erreur à 50 000 €. »
« Le comparateur micro-BIC vs LMNP réel m'a fait économiser 1 800 €/an d'impôts. Sur 20 ans, c'est 36 000 €. Le simulateur s'est remboursé en 3 secondes. »
« L'onglet scénarios est génial pour convaincre ma femme. On a comparé 4 appartements côte à côte, graphiques à l'appui. Décision prise en 30 minutes au lieu de 3 mois. »
Questions fréquentes
Quelle différence avec les simulateurs gratuits en ligne ?
Les outils gratuits calculent un rendement brut sans fiscalité. Notre simulateur intègre la fiscalité réelle (micro-foncier, réel, LMNP), les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance PNO et la vacance locative. Vous obtenez le cash-flow NET d'impôt — le seul chiffre qui compte pour décider.
Le simulateur gère-t-il le LMNP au réel ?
Oui, intégralement. Amortissement du bien et du mobilier au BIC réel, report des déficits, comparaison automatique micro-BIC (50% abattement) vs LMNP réel. Vous voyez sur 25 ans quel régime produit le meilleur rendement net.
Combien de scénarios puis-je comparer ?
Jusqu'à 5 scénarios en parallèle. Changez le prix d'achat, le taux, la durée du prêt, le loyer — les graphiques comparatifs se mettent à jour automatiquement. Idéal pour décider entre plusieurs biens ou stratégies.
Le taux d'endettement suit-il les critères bancaires 2026 ?
Oui. Règle HCSF appliquée (35% max incluant assurance emprunteur), pondération des revenus locatifs à 70%. Vous savez immédiatement si votre dossier passe avant de contacter votre banque.
Le fichier est-il compatible Google Sheets ?
Oui. Format .xlsx standard, compatible Excel 2016+ (Windows/Mac), Google Sheets et LibreOffice Calc. Les graphiques s'affichent correctement sur toutes les plateformes. Aucune macro VBA.