Kit Immobilier Complet 2026
Les 5 simulateurs inclus
Calcule les émoluments du notaire, les droits de mutation, la taxe de publicité foncière et les débours selon le montant du bien. Distingue l'ancien (~5,8%) du neuf (~2-3%). Barème officiel 2026 appliqué.
Calcule votre capacité d'emprunt selon vos revenus nets, vos charges existantes et le taux d'endettement maximal (35% règle HCSF). Simule différentes durées (15, 20, 25 ans) et taux pour optimiser votre financement.
Calcule le rendement brut, le rendement net de charges (taxe foncière, charges copropriété, assurance, gestion) et le rendement net-net après imposition des loyers. Comparaison location nue vs meublée.
Calcule le cash-flow mensuel et annuel avec et sans crédit. Intègre tous les postes de dépenses réels (crédit, charges, taxe foncière, entretien, vacance locative). Identifie le seuil de rentabilité loyer.
Calcule la plus-value brute et nette selon la durée de détention. Applique les abattements légaux (IR et prélèvements sociaux) année par année. Indique l'exonération totale à partir de 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
Spécifications techniques
Questions fréquentes
À qui s'adresse ce kit immobilier ?
Ce kit s'adresse aux particuliers qui envisagent un achat immobilier (résidence principale ou investissement locatif) et aux investisseurs qui veulent analyser la rentabilité avant achat. Aucune connaissance comptable requise : entrez vos chiffres, le reste se calcule automatiquement.
Le simulateur de frais notaire est-il valable pour le neuf et l'ancien ?
Oui. Le simulateur distingue clairement l'ancien (droits de mutation environ 5,8% selon le département) et le neuf (droits réduits environ 2-3%), avec les barèmes 2026 en vigueur. Il inclut également les émoluments du notaire selon le nouveau barème en vigueur depuis 2016 (revu en 2023).
Le cash-flow est-il calculé avec ou sans crédit ?
Les deux. Le simulateur calcule le cash-flow mensuel et annuel dans les deux scénarios (achat comptant vs financement), ce qui permet de comparer l'impact du levier crédit sur la rentabilité réelle de votre investissement.
3 cas d'utilisation concrets du kit immobilier complet
Avec le kit immobilier : calcul TAEG sur un prêt de 176 000 € (80%) sur 25 ans à 3,85% → mensualité 901 €. Tableau d'amortissement complet : total intérêts = 94 282 €. Coût réel de l'acquisition : 220 000 + 94 282 + frais notaire 17 600 € = 331 882 €. Le kit permet aussi de simuler l'impact d'un remboursement anticipé de 20 000 € en année 5 (économie de 18 430 € d'intérêts).
Le simulateur de rentabilité locative : loyer 600 €/mois, charges 80 €, taxe foncière 800 €/an, assurance 250 €/an. Rentabilité brute : (600 × 12) / 90 000 = 8%. Rentabilité nette charges : (7 200 - 960 - 800 - 250) / 90 000 = 5,76%. Avec un prêt de 70 000 € à 4% : cashflow mensuel = 600 - 80 - 367 (mensualité) - 115 (charges/12) = +38 €/mois.
Propriétaire d'un T4 de 85 m² acheté 280 000 € en 2018 avec un prêt à 1,2%. Capital restant dû en 2026 : le simulateur calcule le CRD = 178 430 € (après 8 ans d'amortissement). Valeur estimée au marché : 350 000 €. Gain net après remboursement crédit et frais d'agence (3,5%) : 350 000 - 178 430 - 12 250 = 159 320 € de bénéfice net.
Ce que contient un kit immobilier complet — comparatif des modules
| Module | Fonctionnalité | Utilisation typique | Indispensable ? |
|---|---|---|---|
| Simulateur de prêt | Mensualité, TAEG, capacité emprunt | Avant visite bancaire | Oui |
| Tableau d'amortissement | Capital/intérêts mois par mois | Suivi fiscal (déduction intérêts locatif) | Oui |
| Calculateur frais de notaire | DMT, émoluments, débours | Budget total acquisition | Oui |
| Simulateur rentabilité locative | Brute, nette, nette-nette | Évaluation investissement | Investisseur |
| Calcul plus-value immobilière | Abattements, taxe, exonération RP | Avant vente d'un bien locatif | Vendeur |
| Simulateur taux d'endettement | Ratio 35% HCSF, capacité résiduelle | Multi-prêts, investisseur | Plusieurs crédits |
| Calcul IFI | Patrimoine net taxable, barème 2026 | Patrimoine immo > 1,3 M€ | Patrimoines importants |
Source : Ministère de l'Économie, Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), Notaires de France — Données 2026
3 erreurs fréquentes lors de l'achat immobilier
- Oublier les frais annexes dans le budget total : Les acquéreurs calculent souvent : prix du bien + frais de notaire. Mais ils oublient : les frais de dossier bancaire (500-1 500 €), le coût de l'assurance emprunteur (0,2-0,5% du capital, soit 5 000-15 000 € sur 25 ans), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2% du montant), les travaux et la taxe foncière future. Ces postes peuvent représenter 5-8% du prix du bien.
- Comparer des offres de prêt sur la seule mensualité : Deux offres peuvent avoir la même mensualité mais des coûts totaux très différents. Un prêt à 3,9% sur 25 ans vs 4,1% sur 25 ans pour 200 000 € : même mensualité presque identique, mais différence de coût total > 12 000 €. Comparer toujours le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui intègre tous les frais et l'assurance, pas seulement le taux nominal.
- Négliger l'impact de la durée du prêt sur le coût total : Allonger la durée d'un prêt de 20 à 25 ans réduit la mensualité mais augmente massivement le coût total. Pour 200 000 € à 3,9% : 20 ans → mensualité 1 201 €, intérêts totaux 88 238 €. 25 ans → mensualité 1 037 €, intérêts totaux 111 127 €. La différence de coût est de 22 889 € pour 164 € de mensualité en moins. Le tableau d'amortissement du kit rend cette comparaison immédiatement visible.
FAQ — Kit immobilier et simulation de prêt
Quelle est la règle des 35% de taux d'endettement ?
La décision HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) de 2022 impose aux banques de ne pas dépasser 35% du revenu net mensuel en charges de crédit (tous crédits confondus, assurance comprise). Exemple : revenus nets 4 000 €/mois → mensualités maximales = 4 000 × 35% = 1 400 €. Ce taux est calculé sur les revenus nets avant impôts. Les banques peuvent déroger à cette règle dans 20% des dossiers (dont 80% pour la résidence principale).
Comment fonctionne le calcul des frais de notaire en 2026 ?
Les frais de notaire comprennent : (1) les droits de mutation (DMT) : 5,80% dans 98% des départements pour l'ancien, 0,715% pour le neuf avec TVA 20%. (2) Les émoluments du notaire : tarif réglementé dégressif (environ 1-1,5% du prix). (3) Les débours (frais cadastre, publication foncière) : 600-1 500 € selon le bien. Total pour l'ancien : environ 7-8% du prix. Pour le neuf : 2-3% + TVA sur le bien.
Qu'est-ce que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et comment l'intégrer ?
Le PTZ 2026 est ouvert aux primo-accédants sous conditions de ressources pour un logement neuf ou en zone détendue (ancien avec travaux importants). Le montant varie de 10 à 50% du prix selon la zone et la composition familiale, plafonné à 80 000-180 000 € selon les zones. Le PTZ est remboursable sans intérêts après une différé de 5-15 ans. Le kit immobilier permet de simuler l'impact du PTZ en calculant les deux prêts simultanément (prêt principal + PTZ).
Comment calculer la rentabilité nette-nette d'un investissement locatif ?
Rentabilité nette-nette = revenus locatifs annuels nets d'impôts et de charges / prix d'acquisition total. Exemple : loyer 800 €/mois (9 600 €/an), charges déductibles 3 000 €, revenu net imposable 6 600 €, TMI 30% → impôt = 1 980 €. Revenu après impôt = 7 620 €. Prix acquisition = 150 000 €. Rentabilité nette-nette = 7 620 / 150 000 = 5,08%. Le régime LMNP (BIC réel) avec amortissement peut considérablement améliorer ce chiffre.
Quand est-on exonéré de la plus-value immobilière ?
Les principales exonérations de plus-value : (1) Résidence principale — exonération totale si le bien vendu est la RP au moment de la cession. (2) Durée de détention : exonération IR à partir de 22 ans, prélèvements sociaux à partir de 30 ans. (3) Vente < 15 000 € (gain). (4) Première vente d'un logement autre que la RP pour les personnes non propriétaires de leur RP depuis 4 ans. (5) Personnes en retraite sous conditions de ressources. Le kit permet de simuler les abattements pour durée.
Comment l'assurance emprunteur impacte-t-elle le coût total ?
L'assurance emprunteur représente souvent 30 à 40% du coût total d'un crédit immobilier. Pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans, une assurance à 0,35%/an coûte 200 000 × 0,35% × 25 = 17 500 €. La loi Lemoine (2022) permet de changer d'assurance à tout moment — une délégation d'assurance externe peut diviser ce coût par 2 à 3. Vérifier que le tableau d'amortissement du kit intègre le coût de l'assurance dans le TAEG.
Quel apport minimum pour obtenir un prêt immobilier en 2026 ?
Les banques demandent généralement un apport de 10% minimum pour couvrir les frais de notaire (7-8% pour l'ancien). En pratique, un apport de 20-30% améliore significativement les conditions (taux, accord). Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA (T1 2026), l'apport moyen des acquéreurs est de 23% du prix. Le PTZ peut remplacer une partie de l'apport pour les primo-accédants éligibles. Sans apport, seuls les prêts à 110% (très rares) couvrent le prix + les frais.
Comment est calculé l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?
L'IFI 2026 frappe le patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d'euros. Barème progressif : 0% jusqu'à 800 000 €, 0,5% de 800 001 à 1 300 000 €, 0,7% de 1 300 001 à 2 570 000 €, 1% jusqu'à 5 000 000 €, 1,25% jusqu'à 10 000 000 €, 1,5% au-delà. Le patrimoine taxable = valeur des biens - dettes déductibles (crédit en cours, travaux). La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30%.