Calcul Frais Agence Location 2026
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Calculez les honoraires d'agence pour locataire et propriétaire selon la Loi Alur — plafonds par m² et par zone
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🏠 Simulateur Frais d'Agence Loi Alur
Part à la charge du LOCATAIRE (plafond légal)
Part à la charge du PROPRIÉTAIRE (minimum)
Guide : Frais d'Agence Location — Loi Alur
Plafonds d'honoraires 2026 par zone
| Zone | Plafond/m² | Villes concernées | Exemple 60 m² |
|---|---|---|---|
| Zone très tendue | 12 €/m² | Paris + 76 communes Île-de-France | 720 € max locataire |
| Zone tendue | 10 €/m² | Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice... | 600 € max locataire |
| Reste du territoire | 8 €/m² | Villes moyennes, rural | 480 € max locataire |
Honoraires d'état des lieux (plafonnés)
La part à la charge du locataire est plafonnée à 3 €/m² de surface habitable. Pour un 70 m², le locataire ne peut pas payer plus de 210 € pour l'état des lieux entrant. Le propriétaire peut payer davantage à l'agence si celle-ci facture plus.
Ce que l'agence peut et ne peut pas facturer au locataire
Autorisé : honoraires de mise en relation, rédaction bail, état des lieux entrant (dans les plafonds).
Interdit : frais de dossier, frais de visite, honoraires de fin de bail, état des lieux sortant, renouvellement de bail. Ces frais sont illégaux et peuvent être réclamés au propriétaire.
Recours en cas de dépassement des plafonds
Si une agence vous facture plus que les plafonds légaux, vous pouvez saisir la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) ou porter plainte auprès du médiateur de la consommation. L'agence risque une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3 000 € par infraction.
Guides juridiques location et Loi Alur
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3 exemples concrets de calcul des frais d'agence
Exemple 1 — Studio 28 m² à Paris (zone très tendue)
Loyer : 900 €/mois. Surface : 28 m². Zone très tendue (Paris). Honoraires de mise en location : 28 × 12 = 336 € max pour le locataire. État des lieux : 28 × 3 = 84 € max pour le locataire. Total locataire : 420 € maximum. L'agence peut facturer davantage au propriétaire si ses honoraires totaux dépassent 420 €.
Exemple 2 — T3 55 m² à Lyon (zone tendue)
Loyer : 1 100 €/mois. Surface : 55 m². Zone tendue. Honoraires de mise en location : 55 × 10 = 550 € max pour le locataire. État des lieux : 55 × 3 = 165 € max. Total locataire : 715 € maximum. Si l'agence facture 1 500 € d'honoraires totaux au propriétaire, sa part proprio sera de 1 500 - 715 = 785 €.
Exemple 3 — T4 80 m² dans une petite ville (reste du territoire)
Loyer : 750 €/mois. Surface : 80 m². Zone hors tendue. Honoraires : 80 × 8 = 640 € max locataire. État des lieux : 80 × 3 = 240 € max. Total locataire : 880 € maximum. Note : les honoraires agence ne doivent pas dépasser un mois de loyer hors charges dans la plupart des cas (règle pratique, non légale).
3 erreurs fréquentes sur les frais d'agence location
- Payer des frais de visite : la Loi Alur interdit formellement à l'agence de facturer des frais de visite au locataire. Toute facture ou reçu demandé pour «visiter» un logement est illégal. Refusez tout paiement avant la signature du bail.
- Confondre surface habitable et surface totale : les plafonds s'appliquent à la surface habitable (au sens de la loi Carrez pour la vente, ou loi Boutin pour la location), pas à la surface totale incluant balcons, terrasses, caves ou parkings. Exigez le DPE ou l'acte de surface habitable pour vérifier la base de calcul.
- Accepter des honoraires de renouvellement de bail : le renouvellement d'un bail en cours est gratuit pour le locataire. L'agence ne peut pas facturer de nouveaux honoraires lors du renouvellement. Seule la signature d'un nouveau bail (avec un nouveau locataire) donne lieu à honoraires.
Questions fréquentes
Quels sont les plafonds des frais d'agence pour une location en 2026 ?
Plafonds Loi Alur par m² de surface habitable : Zone très tendue (Paris + 76 communes Île-de-France) : 12 €/m². Zone tendue (Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice...) : 10 €/m². Reste du territoire : 8 €/m². Pour un 50 m² en zone très tendue : plafond locataire = 600 €.
Qui paie les frais d'agence : propriétaire ou locataire ?
Les frais sont partagés. Le locataire paie au maximum 50 % des honoraires dans la limite du plafond au m² (mise en location). Pour l'état des lieux entrant, le locataire paie au maximum 3 €/m². Le reste est à la charge exclusive du propriétaire.
Comment calculer les frais d'agence d'un état des lieux ?
Les honoraires d'état des lieux sont plafonnés à 3 €/m² de surface habitable pour la part locataire. Pour un 60 m² : plafond locataire = 3 × 60 = 180 €. Ces frais sont dus uniquement si l'agence réalise elle-même l'état des lieux. Si un tiers l'effectue, les mêmes plafonds s'appliquent.
Les frais d'agence sont-ils négociables ?
La part du locataire est strictement plafonnée par la loi et n'est pas négociable à la baisse par l'agence (ni à la hausse). En revanche, la part du propriétaire est libre et peut être négociée. Certaines agences proposent des offres à taux réduit pour les propriétaires qui leur confient plusieurs biens.
La Loi Alur s'applique-t-elle aux locations meublées ?
Oui. La Loi Alur (art. 5) s'applique à toutes les locations d'habitation principale, meublées ou vides. Sont exclus : les locations saisonnières, les garages et parkings isolés, les logements de fonction et les locations à usage professionnel.
Quels frais l'agence a-t-elle le droit de facturer au locataire ?
Uniquement : (1) honoraires de mise en relation (dans les plafonds), (2) rédaction du bail (inclus dans les honoraires de mise en relation), (3) honoraires d'état des lieux entrant (max 3 €/m²). Tout le reste — frais de dossier, frais de visite, état des lieux sortant, renouvellement de bail — est interdit à la charge du locataire.
Comment se faire rembourser des frais d'agence illégaux ?
Si l'agence vous a facturé des frais prohibés, vous pouvez : (1) envoyer une mise en demeure par LRAR, (2) saisir la DGCCRF ou une association de consommateurs (CLCV, UFC-Que Choisir), (3) porter le litige en justice (tribunal d'instance pour les montants < 10 000 €). L'agence risque une amende administrative jusqu'à 3 000 €.
Ma ville est-elle en zone très tendue, tendue ou hors zone ?
La zone très tendue comprend Paris et 76 communes de la Métropole du Grand Paris. La zone tendue (selon le décret du 10 mai 2013) couvre environ 1 150 communes en France dont les grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice, Nantes, Strasbourg...). Consultez le décret n° 2013-392 ou le site service-public.fr pour vérifier votre commune.
L'agence peut-elle facturer des frais pour un avenant au bail ?
Non. Un avenant au bail en cours (changement de locataire sur le bail, modification d'une clause mineure) ne peut pas donner lieu à honoraires pour le locataire en place. Seule la signature d'un bail entièrement nouveau (avec un nouveau locataire entrant) déclenche le droit à honoraires.