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⚡ En bref — Taxe d'habitation résidence secondaire 2026
La taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS) est maintenue en 2026. Formule : VLC nette × taux communal + majoration éventuelle. En zone tendue, la majoration peut atteindre 60% de la taxe de base. Échéance de paiement : 20 novembre 2026 (paiement en ligne). Source : CGI art. 1407, loi de finances 2024.
✓ Mis à jour : Mars 2026 — Taux et barèmes 2026
⚠️ Avertissement : Simulation indicative. Le taux exact dépend de votre commune. Consultez impots.gouv.fr pour votre avis officiel.
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
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Simulateur Taxe d'Habitation Résidence Secondaire
La VLC nette figure sur votre avis de taxe d'habitation de l'année précédente. Le taux communal varie de 5% à 40% selon la commune. La majoration zone tendue va de 5% à 60%.
Résultat Taxe d'Habitation
Méthode de calcul de la taxe d'habitation sur résidence secondaire
Étape 1 — La Valeur Locative Cadastrale (VLC). La VLC est une valeur administrative théorique correspondant au loyer annuel que le bien pourrait générer. Elle est calculée par l'administration fiscale lors du recensement cadastral. La VLC brute est réduite par des abattements votés par la commune pour obtenir la VLC nette. La VLC figure sur votre avis de TH de l'année précédente.
Étape 2 — Le taux communal. Chaque commune vote son taux de TH sur résidences secondaires, distinct du taux de TH sur résidences principales (supprimée). Le taux intercommunal (EPCI) s'ajoute au taux communal. En France, le taux moyen 2026 est de 14,5% (communes) + 3,2% (EPCI) = 17,7%.
Étape 3 — La majoration en zone tendue. Les communes situées en zone tendue (définies par arrêté) peuvent voter une majoration de 5% à 60% sur la base de la TH. Cette majoration est appliquée sur la taxe de base (VLC nette × taux). Elle est distincte de la taxe de base et apparaît séparément sur l'avis.
Étape 4 — Calcul total. TH totale = VLC nette × taux total × (1 + majoration%). La taxe peut inclure d'autres contributions (taxe pour enlèvement des ordures ménagères — TEOM, taxe Gemapi). Ces composantes figurent sur l'avis d'imposition détaillé.
Formule et zones de majoration 2026
TH base = VLC nette × (taux commune + taux EPCI) Majoration = TH base × taux majoration (5% à 60%) TH totale = TH base + Majoration
Zone
Majoration possible
Exemples de communes
Hors zone tendue
0%
Communes rurales
Zone tendue (loi)
5% à 60%
Paris, Lyon, Bordeaux, Nice
Paris intra-muros
60% (max)
Paris 75
Communes touristiques
Variable (délibération)
Arcachon, Megève, Saint-Tropez
Composante
Base de calcul
Taux moyen national 2026
TH communale
VLC nette
14,5%
TH intercommunale
VLC nette
3,2%
TEOM
VLC brute
Variable
Majoration zone tendue
TH base
20% à 60% (si applicable)
Source : Direction générale des finances publiques (DGFiP), loi de finances 2024, CGI art. 1407 bis.
Exemple 1 — Appartement en zone hors tendue. VLC nette : 2 800 €/an. Taux communal : 15%, taux EPCI : 4%. TH base = 2 800 × 19% = 532 €. Pas de majoration. TH totale = 532 €. Paiement en novembre 2026.
Exemple 2 — Résidence secondaire à Paris (60% de majoration). VLC nette : 5 200 €. Taux Paris : 13,5%. TH base = 5 200 × 13,5% = 702 €. Majoration 60% = 702 × 60% = 421 €. TH totale = 702 + 421 = 1 123 €. Paris applique la majoration maximale depuis 2018.
Exemple 3 — Maison de vacances en zone touristique avec 20% de majoration. VLC nette : 4 000 €. Taux total 22%. TH base = 880 €. Majoration 20% = 176 €. TH totale = 1 056 €.
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Guide complet — Taxe d'habitation résidence secondaire 2026
La taxe d'habitation sur résidence secondaire est l'une des rares taxes sur les ménages à avoir survécu à la réforme de la TH de 2023. Depuis le 1er janvier 2023, la TH sur résidence principale est supprimée pour tous les foyers, mais la TH sur les résidences secondaires et les logements vacants reste en vigueur et tend à augmenter.
Qui est concerné ? Est redevable l'occupant du logement au 1er janvier de l'année. Si vous avez loué votre résidence secondaire à l'année, le locataire est redevable. En location saisonnière, vous êtes propriétaire occupant au 1er janvier et donc redevable. Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont également redevables pour leurs biens loués à des associés.
La Valeur Locative Cadastrale (VLC) : comment la contester. La VLC est calculée par les services cadastraux selon des critères définis en 1970, actualisés annuellement par un coefficient national. Si votre VLC vous semble surestimée (immeuble dégradé, baisse des loyers locaux), vous pouvez demander une révision au centre des impôts. La réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l'année suivant l'imposition.
Exonérations et dégrèvements possibles. Contrairement à la TH principale (supprimée), les exonérations sur résidences secondaires sont limitées : logement occupé par contrainte professionnelle (mutation temporaire), résidence conservée pour soins médicaux d'un proche, cas particuliers votés par délibération communale. Il n'existe pas d'exonération liée au revenu pour les résidences secondaires.
Impact des locations Airbnb sur la TH. La location saisonnière de votre résidence secondaire n'exonère pas de la TH. En revanche, si vous louez à l'année (bail meublé ou vide), le locataire devient redevable au 1er janvier. Attention : si vous alternez location saisonnière et occupation personnelle, vous restez propriétaire occupant au 1er janvier.
Claire Dubois, expert-comptable : "La majoration zone tendue est souvent sous-estimée. Sur une résidence secondaire à Paris avec une VLC nette de 6 000 € et un taux de 13%, la majoration de 60% ajoute 468 € à la facture. Anticipez ce coût dans votre budget si vous envisagez d'acheter en zone tendue."
FAQ — Taxe d'habitation résidence secondaire 2026
Comment est calculée la taxe d'habitation sur résidence secondaire ?
TH = VLC nette × taux communal (+ taux EPCI). En zone tendue, une majoration de 5% à 60% s'ajoute. La VLC figure sur votre avis de l'année précédente. Le taux moyen national est d'environ 17-18% en 2026.
Qui est redevable de la taxe d'habitation sur résidence secondaire ?
L'occupant au 1er janvier. Si location à l'année : le locataire. Location saisonnière : le propriétaire reste redevable car il est l'occupant habituel au 1er janvier. Les SCI sont redevables pour les logements mis à disposition des associés.
Quelles sont les exonérations possibles ?
Exonérations limitées : contrainte professionnelle (mutation), soins médicaux pour un proche, délibérations communales spécifiques. Pas d'exonération sous conditions de revenus pour les résidences secondaires, contrairement à l'ancienne TH principale.
Qu'est-ce que la majoration en zone tendue ?
Majoration votée par les communes situées en zone tendue : de 5% à 60%. Paris applique 60% depuis 2018. Elle s'ajoute à la taxe de base. Exemple : TH base 700 € + majoration 60% = 420 € → total 1 120 €.
Quand payer la taxe d'habitation sur résidence secondaire ?
En 2026 : paiement en ligne avant le 20 novembre. Par TIP ou chèque : avant le 15 novembre. Les avis sont disponibles sur impots.gouv.fr à partir de septembre-octobre. Le non-paiement entraîne une majoration de 10%.