Calcul amortissement LMNP
LMNP micro-BIC ou réel ? Après la LF 2025, tout change
Le régime réel amortit 85 % du bâti sur 30 ans + mobilier / 7 ans. MAIS depuis la LF 2025 (art. 150 VB modifié), ces amortissements sont réintégrés à la revente. Nous sommes les seuls à l'intégrer.
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Composants et durées d'amortissement LMNP
| Composant | Part estimée | Durée | Amortissement/an |
|---|---|---|---|
| Terrain | 10 – 20 % | Non amortissable | 0 € |
| Gros œuvre (structure) | 40 – 45 % | 50 ans | 0,8 – 0,9 % / an |
| Toiture | 10 – 15 % | 25 ans | 0,4 – 0,6 % / an |
| Électricité / plomberie | 10 – 15 % | 25 ans | 0,4 – 0,6 % / an |
| Façade | 5 – 10 % | 20 ans | 0,25 – 0,5 % / an |
| Mobilier / équipements | Variable | 5 – 10 ans | 10 – 20 % / an |
Pour simplifier, ce simulateur applique un taux global linéaire sur la valeur du bâti. Pour une optimisation précise, consultez un expert-comptable LMNP.
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Vous déduisez 6 000 €/an d'amortissement = 60 000 € sur 10 ans. À la revente, ces 60 k€ sont réintégrés dans votre plus-value imposable. Le coût fiscal : +15 à +25 k€ d'impôts supplémentaires.
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Erreurs fréquentes en amortissement LMNP
Erreur #1 : Amortir le terrain. Le terrain n'est jamais amortissable, quelle que soit sa proportion. Négliger cette règle conduit à une comptabilité inexacte et un risque de redressement fiscal. Pour un appartement parisien, la part terrain peut atteindre 25-30 % du prix d'acquisition.
Erreur #2 : Appliquer un taux global sans décomposition par composant. L'approche par composants (gros œuvre 50 ans, toiture 25 ans, etc.) est la méthode fiscalement correcte. Un taux global de 3 % peut paraître raisonnable mais sera contesté en cas de contrôle si la décomposition n'est pas documentée dans le bilan d'ouverture.
Erreur #3 : Confondre amortissement et déficit foncier. En LMNP (BIC), l'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global — contrairement au déficit foncier en location nue. Les excédents d'amortissement sont reportés sans limite de durée sur les bénéfices futurs du même bien. Imputer cet excédent sur d'autres revenus est une erreur lourde.
Erreur #4 : Oublier d'amortir les travaux d'amélioration. Tout travail d'amélioration réalisé après l'acquisition constitue un nouvel actif amortissable sur sa propre durée d'usage. Une rénovation de salle de bain à 8 000 € amortie sur 10 ans génère 800 €/an de déduction supplémentaire — soit potentiellement 240 €/an d'impôt économisé à la TMI 30 %.
Exemple concret 2026 — Studio Lyon Part-Dieu
Cas pratique : Acquisition d'un studio meublé de 28 m² à Lyon Part-Dieu pour 185 000 € (frais de notaire inclus). Part terrain estimée à 18 % = 33 300 €. Valeur du bâti amortissable = 151 700 €. Mobilier et équipements : 7 200 €.
Amortissement bâti (30 ans) : 151 700 / 30 = 5 057 €/an
Amortissement mobilier (7 ans) : 7 200 / 7 = 1 029 €/an
Amortissement total : 6 086 €/an
Loyers annuels perçus : 9 600 € (800 €/mois)
Charges déductibles (copro, assurance, TF) : 2 100 €
Résultat imposable = 9 600 − 2 100 − 6 086 = 1 414 € seulement
Soit une économie d'impôt de ≈ 5 350 €/an vs micro-BIC (TMI 30 % + PS 18,6 %).
Tableau comparatif : Micro-BIC vs Régime réel LMNP
| Critère | Micro-BIC | Régime réel simplifié |
|---|---|---|
| Plafond de loyers | 77 700 €/an (2026) | Illimité |
| Abattement/déduction | 50 % forfaitaire | Charges + amortissements réels |
| Amortissement possible | Non | Oui (bien + mobilier) |
| Déclaration | 2042 C Pro (case 5ND) | Liasse 2031 + bilan comptable |
| Expert-comptable requis | Non (recommandé) | Fortement conseillé |
| Avantage si loyers > charges × 2 | Oui | Non |
| Cas idéal | Bien sans crédit, peu de charges | Bien financé à crédit, charges élevées |
Source : BOFiP-BIC-CHAMP-20-10-20, CGI art. 50-0. Plafond micro-BIC 2026 indexé sur l'inflation.