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Barème fiscal article 669 CGI – Valeur de l'usufruit
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 90 ans | 10% | 90% |
Guide complet : Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété en deux droits distincts : l'usufruit (droit de jouir du bien, d'habiter ou de percevoir les loyers) et la nue-propriété (droit d'être propriétaire du bien sans pouvoir en jouir). Cette technique est fréquemment utilisée en planification successorale et patrimoniale.
Usages du démembrement
Les parents peuvent donner la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usufruit (pour continuer à habiter ou percevoir les loyers). À leur décès, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains des enfants sans droits de succession supplémentaires. La valeur de la donation de nue-propriété (assiette des droits de donation) est inférieure à la pleine propriété, ce qui optimise la transmission.
L'achat en nue-propriété (sans usufruit) permet d'acquérir un bien à prix réduit avec la certitude de récupérer la pleine propriété à terme. Les revenus locatifs étant perçus par l'usufruitier, le nu-propriétaire n'a pas de revenus fonciers à déclarer, ce qui peut être avantageux fiscalement selon sa situation.
En viager, le vendeur qui cède son bien en conservant un droit d'usage et d'habitation (DUH) ou l'usufruit reçoit un bouquet (capital) et éventuellement une rente viagère. Le calcul du DUH ou de l'usufruit suit le même barème fiscal de l'article 669 CGI.
FAQ – Nue-propriété
Qu'est-ce que la nue-propriété ?
C'est le droit de propriété d'un bien dont l'usufruit est détenu par une autre personne. Le nu-propriétaire est propriétaire sans pouvoir jouir du bien (l'usufruitier y vit ou perçoit les loyers). À la mort de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans frais supplémentaires.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?
Selon l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier (de 10% à 90%). La nue-propriété = Pleine propriété × (1 - % usufruit). Pour un usufruitier de 65 ans : NP = PP × 60%.
Quels sont les avantages de la vente en nue-propriété ?
Pour le vendeur : percevoir un capital tout en gardant la jouissance. Pour l'acheteur : prix réduit, acquisition progressive de la pleine propriété, pas de revenus fonciers à déclarer, perspective de plus-value à long terme.
Y a-t-il des droits de succession sur la nue-propriété ?
Non ! C'est l'avantage principal. À la mort de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains du nu-propriétaire sans paiement de droits supplémentaires. L'impôt a déjà été payé lors de la donation ou de l'achat de la nue-propriété.
Qui paie la taxe foncière en cas de démembrement ?
L'usufruitier est redevable de la taxe foncière (car il jouit du bien). Il supporte également les charges d'entretien courant. Les grosses réparations (article 606 Code civil) incombent en principe au nu-propriétaire, mais une convention peut aménager cette répartition.
Quelle est la fiscalité d'une donation de nue-propriété à ses enfants ?
La donation de nue-propriété est soumise aux droits de donation calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété (d'après le barème art. 669 CGI selon l'âge du donateur). L'abattement est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Exemple : parents de 65 ans donnent la nue-propriété d'un bien de 400 000 €. Valeur nue-propriété = 60 % × 400 000 = 240 000 €. Après abattement de 100 000 €, base taxable par enfant = 140 000 €. Droits à payer selon le barème par tranches. À leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
Peut-on vendre sa nue-propriété de son vivant et quelles en sont les conséquences ?
Oui, le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété avec l'accord de l'usufruitier pour certains actes, ou seul pour la simple cession de droits. La plus-value réalisée est imposable à l'IR selon le régime des plus-values immobilières (abattement pour durée de détention, exonération après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). La valeur de cession retenue est celle de la nue-propriété selon le barème fiscal du moment, ce qui peut générer une plus-value significative si la valeur vénale du bien a augmenté.
Le nu-propriétaire peut-il louer le bien ou y habiter ?
Non, tant que l'usufruit est en cours. C'est l'usufruitier qui a le droit d'usage, d'habitation et de percevoir les loyers (fruits civils). Le nu-propriétaire ne peut pas prendre possession du bien, ni percevoir de revenus locatifs. En contrepartie, il ne paie pas de taxe foncière et ne déclare pas de revenus fonciers. Cette configuration est particulièrement avantageuse fiscalement pour les investisseurs soumis à une forte imposition (tranche marginale 41 % ou 45 %).
Nue-propriété 2026 — Stratégies et pièges à connaître
Le démembrement de propriété est l'un des outils les plus efficaces de transmission et d'optimisation patrimoniale en droit français. Mais sa mise en œuvre nécessite une parfaite compréhension des mécanismes pour éviter les requalifications fiscales et maximiser les avantages.
⚠️ Erreur fréquente : Beaucoup de donateurs confondent la valeur économique de la nue-propriété et sa valeur fiscale issue du barème art. 669 CGI. Ces deux valeurs peuvent diverger significativement : un bien avec un usufruitier de 62 ans vaut fiscalement 60 % en nue-propriété, mais sur le marché, si le bien est très liquide et l'usufruitier en bonne santé, les acheteurs peuvent vouloir une décote plus importante. La valeur fiscale sert uniquement à calculer l'assiette des droits de donation — la valeur réelle de cession est négociée librement entre les parties.
⚠️ Erreur fréquente : La donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit peut être requalifiée en donation déguisée si le prix de cession de la nue-propriété est manifestement inférieur à sa valeur réelle. L'administration fiscale dispose d'un droit de reprise de 3 ans (6 ans en cas de manœuvres frauduleuses). Une sous-évaluation de plus de 20 % peut déclencher une procédure de rescision pour lésion (art. 1674 Code civil). Faire réaliser une expertise contradictoire par un notaire ou un expert immobilier agréé est fortement recommandé.
Exemple concret : M. Dupont (68 ans) souhaite transmettre son appartement parisien estimé à 450 000 € à sa fille unique. Via une donation de nue-propriété, la valeur fiscale transmise est : 450 000 × 40 % (usufruit à 68 ans) = 180 000 €. Nue-propriété = 450 000 − 180 000 = 270 000 €. Abattement enfant : 100 000 €. Base taxable : 170 000 €. Droits à payer (barème 2026) : environ 31 194 €. À la mort de M. Dupont, sa fille récupère la pleine propriété de l'appartement — quelle que soit sa valeur à cette date — sans payer un euro de droits de succession supplémentaires.
Comparaison : impact de l'âge du donateur sur la valeur transmise (bien à 300 000 €)
| Âge du donateur (usufruitier) | % usufruit (art. 669 CGI) | Valeur nue-propriété | Base taxable après abattement 100k€ |
|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 150 000 € | 50 000 € |
| 61 à 70 ans | 40 % | 180 000 € | 80 000 € |
| 71 à 80 ans | 30 % | 210 000 € | 110 000 € |
| 81 à 90 ans | 20 % | 240 000 € | 140 000 € |
Plus tôt la donation est réalisée, plus la valeur fiscale de la nue-propriété est réduite et plus les droits de donation économisés sont importants. Un don à 60 ans est nettement plus avantageux qu'à 75 ans.
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Auteur : Mehdi Kabbaj, analyste financier — Sources : CGI article 669, BOFiP, Légifrance, Conseil Supérieur du Notariat 2026
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