Calcul Viager Occupé — Bouquet, Rente, DUH et Barème 2026

Le calcul du viager occupe repose sur trois composantes : la valeur venale du bien (VV), le droit d'usage et d'habitation (DUH) conserve par le vendeur (creditier), et la rente viagere. La valeur occupee du viager = VV - DUH. Le DUH se calcule generalement comme un pourcentage de la valeur venale en fonction de l'age et de l'esperance de vie du creditier selon les tables de mortalite TD/TV 2012-2014 de l'INSEE. Pour un creditier de 75 ans, le DUH represente typiquement 40 a 50 % de la valeur venale, soit une valeur en nue-propriete de 50 a 60 % de la VV. Le bouquet (capital verse le jour de la signature) est librement negocie, generalement entre 20 et 30 % de la valeur occupee. La rente = (Valeur occupee - Bouquet) / Coefficient viager. Le coefficient viager derive des tables de mortalite et du taux technique (generalement 0 a 2 %) ; il represente la valeur actuelle d'une rente viagere unitaire pour une personne d'un age donne. En 2026, pour un creditier de 78 ans, le coefficient viager est approximativement 8 a 10 selon le taux technique retenu. Exemple : bien value 400 000 EUR, DUH = 45 % soit 180 000 EUR, valeur occupee = 220 000 EUR, bouquet = 50 000 EUR, rente = (220 000 - 50 000) / 9 = 18 888 EUR/an soit 1 574 EUR/mois. La rente est indexee sur l'indice ICC ou IRL selon les clauses du contrat.

La rente viagere a titre onereux (issue d'un viager immobilier ou d'une rente d'assurance vie) beneficie d'un regime fiscal favorable en France, codifie a l'article 158-6 du CGI. En 2026, seule une fraction de la rente est soumise a l'impot sur le revenu, cette fraction etant determinee de facon definitive en fonction de l'age du beneficiaire lors de l'entree en jouissance de la rente : 70 % si la rente commence avant 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, 30 % a partir de 70 ans. Cette fraction imposable ne change pas meme si le beneficiaire vieillit : c'est l'age au premier versement qui est retenu une fois pour toutes. La fraction imposable est ajoutee aux autres revenus du foyer fiscal et soumise au bareme progressif de l'IR. Les prelevement sociaux (CSG + CRDS + prelevement de solidarite = 17,2 % au total) s'appliquent egalement sur la meme fraction imposable. Exemple : pour une rente annuelle de 18 000 EUR commencee a 78 ans, la fraction imposable est 30 % x 18 000 = 5 400 EUR imposable a l'IR. Pour le debiteur (acheteur en viager), les rentes versees ne sont pas deductibles des revenus imposables sauf si le viager porte sur un bien utilise a des fins professionnelles. En cas de viager libre (sans maintien du vendeur dans le bien), le debiteur peut deduire les loyers economises via l'amortissement comptable si le bien est loue.