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⚡ En bref
⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un notaire ou courtier avant toute decision.
En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.
✓ Mis a jour : Fevrier 2026
Pour simuler un pret immobilier, entrez le montant emprunte, le taux d'interet et la duree. La mensualite se calcule avec la formule : M = C x t / (1 - (1+t)-n) ou C = capital, t = taux mensuel, n = nombre de mois. En 2026, les taux moyens sont de 3.55 % sur 20 ans. Le taux d'endettement maximum est de 35 % des revenus (regle HCSF). Les frais de notaire representent environ 7.5 % dans l'ancien et 2.5 % dans le neuf.
Resultat
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
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Capacité D'endettement Calcul : methode de calcul
La simulation d'un credit immobilier repose sur 3 variables : le capital emprunte, le taux d'interet annuel et la duree en annees.
Etape 1 - Evaluer votre capacite d'emprunt. Vos mensualites ne doivent pas depasser 35 % de vos revenus nets (regle HCSF). Pour un couple gagnant 4 000 € net : mensualite max = 4 000 x 0,35 = 1 400 €.
Etape 2 - Calculer la mensualite. La formule est : M = C x t / (1 - (1+t)^(-n)) ou t = taux annuel / 12 et n = duree x 12. Notre calculateur applique cette formule automatiquement.
Etape 3 - Ajouter les frais annexes. Frais de notaire : ~7.5 % dans l'ancien, ~2.5 % dans le neuf. Assurance emprunteur : 0,20 a 0,50 % du capital/an. Garantie (hypotheque ou caution) : 1 a 2 %.
Le taux d'usure (plafond legal) est de 5,19 % pour les prets de 20 ans et plus en 2026. Tout TAEG superieur est interdit.
Comment calculer sa capacite d'endettement pour un credit immobilier en 2026 ?
La capacite d'endettement designe le montant maximum de mensualites que vous pouvez supporter selon la regle HCSF (35 % des revenus nets, assurance incluse). Formule : capacite d'endettement mensuelle = revenus nets mensuels x 35 %. Capacite d'emprunt (capital maximum) : elle se deduit de la mensualite maximale acceptable, de la duree de remboursement et du taux pratique. Formule : capital maximum = mensualite x [1 - (1 + t/12)^-n] / (t/12). Exemple : couple avec 6 000 euros de revenus nets/mois, sans credits en cours. Mensualite maximale = 6 000 x 35 % = 2 100 euros. Assurance estimee : 50 euros. Mensualite credit pure = 2 050 euros. Capital empruntable sur 20 ans a 3,27 % : 2 050 x [1 - (1,002725)^-240] / 0,002725 = 2 050 x 177,15 = 363 160 euros. Avec apport de 50 000 euros, budget d'achat = 363 160 + 50 000 - frais de notaire (environ 25 000 euros) = 388 000 euros nets vendeur. Facteurs ameliorant la capacite : apport personnel important (reduit le capital emprunte et rassure la banque), bonne epargne residuelle post-achat, stabilite professionnelle (CDI, fonctionnaire), absence de credits en cours. En 2026, la capacite d'emprunt moyenne d'un primo-accedant seul avec 2 500 euros de revenus est d'environ 130 000-150 000 euros sur 20 ans. Sources : HCSF, Banque de France, CAFPI, Pretto.
Quelle capacite d'endettement pour un investisseur locatif en 2026 ?
Le calcul de la capacite d'endettement pour un investisseur locatif presente des specificites importantes par rapport a un acquis de residence principale. Deux methodes de calcul coexistent chez les banques. Methode differentielle : revenus locatifs pris en compte a 70 % viennent en deduction des charges du credit locatif. Exemple : loyers percus 900 euros/mois, mensualite du credit locatif 850 euros. Charges nettes = 850 - (900 x 70 %) = 850 - 630 = 220 euros. Seuls 220 euros s'ajoutent aux charges dans le calcul du taux d'endettement. Methode classique (taux d'endettement brut) : 100 % des loyers percus viennent en revenus, 100 % des mensualites en charges. Cette methode est moins favorable pour l'investisseur et moins couramment appliquee depuis 2021. Specificites 2026 : dans le cadre de la marge de flexibilite HCSF de 20 %, les investisseurs locatifs ne peuvent representer que 30 % des dossiers derogatoires, ce qui limite l'acces aux credits locatifs au-dela de 35 %. Strategie : le differement de credit (remboursement des interets uniquement pendant 2-3 ans) permet de reduire la mensualite initiale et de passer sous les 35 %. Ou opter pour un credit in fine (remboursement du capital en une fois a terme) pour les patrimoines importants. Rendement minimum pour l'autofinancement : a 3,27 % sur 20 ans, le rendement brut minimum pour couvrir la mensualite est d'environ 5 % avec 10 % d'apport. Sources : Banque de France, CAFPI, Credit Agricole e-immobilier.
Oublier les frais de notaire. 7.5 % dans l'ancien sur un bien a 250 000 € = 18,750 € supplementaires.
Depasser le taux d'endettement. La regle HCSF limite a 35 % des revenus. Au-dela, la banque refuse le pret.
Confondre taux nominal et TAEG. Le TAEG inclut assurance, frais de dossier et garantie. C'est le cout reel du credit.
Ne pas negocier l'assurance. La loi Lemoine (2022) permet de changer d'assurance a tout moment. Economie potentielle : 5 000 a 15 000 €.
Immobilier 2026 : contexte et conseils d'expert
Taux de credit immobilier 2026. Apres la forte hausse de 2023-2024 (de 1,1 % a 4,2 %), les taux se sont stabilises autour de 3,2-3,5 % sur 20 ans debut 2026 (source : Observatoire Credit Logement/CSA). La BCE a amorce une baisse des taux directeurs en juin 2024, ce qui commence a se repercuter sur les taux immobiliers. La tendance est a la legere detente.
Regle HCSF des 35 %. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilite Financiere impose un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance comprise) et une duree maximale de 25 ans (27 ans en VEFA/neuf avec travaux). Les banques disposent d'une marge de flexibilite de 20 % de leur production pour deroger.
Frais de notaire. Dans l'ancien : 7-8 % du prix (dont 4,5 % de droits de mutation departementaux + emoluments + debours). Dans le neuf : 2-3 % (droits de mutation reduits a 0,715 %). Certains departements ont vote la hausse du taux departemental a 4,7 % (maximum legal) en 2025-2026. Les emoluments du notaire sont fixes par decret (grille progressive).
Dispositifs d'aide. Le PTZ (Pret a Taux Zero) a ete elargi en 2026 a l'ensemble du territoire pour le neuf, avec des quotites de 20 a 50 % selon la zone et les revenus. Le pret Action Logement (ex-1 %) offre jusqu'a 40 000 € a 0,5 %. MaPrimeRenov' finance les travaux de renovation energetique pour les logements achetes.
Calcul de capacite d'emprunt. Formule : mensualite max = revenus nets x 0,35. Capital empruntable = mensualite x [(1 - (1+t)-n) / t], ou t = taux mensuel et n = nombre de mois. Ajoutez votre apport, soustrayez les frais de notaire et de garantie. Source : service-public.fr, HCSF decision D-2021-16.
Contrairement au prelevement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, le bareme progressif peut etre plus avantageux pour les petits revenus. Par rapport au regime micro-fiscal, le regime reel permet de deduire les charges effectives. En revanche, le PFU simplifie la declaration pour les revenus du capital.
Definition : le capacite endettement calcul designe l'operation qui determine le montant d'impot du selon les baremes officiels 2026 du CGI.
Methode : la formule applique le bareme progressif par tranches au revenu net imposable divise par le nombre de parts fiscales.
Avantage : connaitre son impot a l'avance permet d'anticiper sa tresorerie et d'optimiser les reductions applicables.
Montant : pour un revenu de 36 000 €, le cout est d'environ 3 856 € en 2026, soit un taux effectif de 10,7 %.
Delai : la declaration se fait entre avril et juin, avec un resultat definitif communique en juillet-aout de chaque annee.
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Questions frequentes sur capacité d'endettement calcul
Quand faut-il effectuer le capacite endettement calcul dans l'annee ?
La declaration de revenus ouvre en avril et se cloture en mai-juin selon le departement. Le capacite endettement calcul doit etre effectue des reception de l'avis d'imposition, dans 80 % des cas en juillet-aout. La date limite depend de la zone geographique. Le delai de reclamation court jusqu'au 31 decembre de la deuxieme annee suivante.
Sources :Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.
A propos de cet outil
Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Immobilier