Exonération RP vs résidence secondaire — 2 stratégies, 1 choix
La résidence principale est exonérée (art. 150 U II-1°). Mais 90 % des vendeurs d'investissements locatifs ignorent l'impact durée de détention sur leur impôt final.
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Exonération RP vs résidence secondaire — 2 stratégies, 1 choix
La résidence principale est exonérée (art. 150 U II-1°). Mais 90 % des vendeurs d'investissements locatifs ignorent l'impact durée de détention sur leur impôt final.
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Calcul des Plus Values Mobilières : methode de calcul
Etape 1 — Calculer la plus-value brute :
PV brute = Prix de vente − Prix d'achat corrige.
Le prix d'achat corrige inclut :
- Le prix d'acquisition + frais d'acquisition (7,5 % forfaitaire ou reels)
- Les travaux d'amelioration (reels sur factures, ou 15 % forfaitaire apres 5 ans)
Etape 2 — Appliquer les abattements pour duree de detention :
| Duree | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|
| 0-5 ans | 0 % | 0 % |
| 6-21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e annee | 4 % | 1,60 % |
| Au-dela de 22 ans | Exonere IR | 9 % par an |
| Au-dela de 30 ans | Exonere | Exonere PS |
Source : Art. 150 VC du CGI.
Etape 3 — Calculer l'impot :
Impot = PV nette IR × 19 % + PV nette PS × 17,2 %.
Surtaxe : si la PV nette IR depasse 50 000 €, une surtaxe de 2 a 6 % s'ajoute.
PV brute = Prix vente − (Prix achat + frais + travaux)
PV nette IR = PV brute × (1 − abattement IR)
PV nette PS = PV brute × (1 − abattement PS)
Impot = PV nette IR × 19 % + PV nette PS × 17,2 %
Source : Art. 150 V a 150 VH du CGI. Surtaxe au-dela de 50K €.
Exemples concrets : calcul des plus values mobilières
Exemple 1 : Residence secondaire, detenue 10 ans
Achat 2016 : 200 000 €. Vente 2026 : 280 000 €.
Prix corrige : 200 000 + 7,5 % frais + 15 % travaux (forfaitaire apres 5 ans) = 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €.
PV brute = 280 000 − 245 000 = 35 000 €.
10 ans de detention : abattement IR = 5 × 6 % = 30 %. Abattement PS = 5 × 1,65 % = 8,25 %.
PV nette IR = 35 000 × 0,70 = 24 500 €. Impot IR = 24 500 × 19 % = 4 655 €.
PV nette PS = 35 000 × 0,9175 = 32 113 €. PS = 32 113 × 17,2 % = 5 523 €.
Impot total : 10 178 € (29 % de la PV brute).
Exemple 2 : Investissement locatif, detenu 25 ans
Achat 2001 : 120 000 €. Vente 2026 : 250 000 €.
Prix corrige : 120 000 + 7,5 % + 15 % = 147 000 €.
PV brute = 250 000 − 147 000 = 103 000 €.
25 ans : abattement IR = 100 % (exonere apres 22 ans). Abattement PS = 16 × 1,65 % + 1,60 % + 3 × 9 % = 26,40 + 1,60 + 27 = 55 %.
Impot IR = 0 €. PS = 103 000 × 0,45 × 17,2 % = 7 972 €.
Exemple 3 : Vente residence principale
Pour le mobilieres, Achat 2018 : 300 000 €. Vente 2026 : 380 000 €. PV = 80 000 €.
La residence principale est totalement exoneree de plus-value (Art. 150 U-II-1 du CGI). Aucun impot, aucune declaration specifique.
Condition : le bien doit etre votre residence principale au jour de la vente, habituelle et effective.
Source : Art. 150 VC du CGI. Taux effectif = impot / PV brute.
Erreurs frequentes : calcul des plus values mobilières
Erreur 1 : oublier le forfait travaux de 15 %. Apres 5 ans de detention, vous pouvez majorer le prix d'achat de 15 % au titre des travaux, meme sans facture. C'est automatique et toujours avantageux.
Erreur 2 : confondre les deux abattements. L'abattement IR (exoneration a 22 ans) et l'abattement PS (exoneration a 30 ans) sont differents. On peut etre exonere d'IR mais payer encore les prelevements sociaux.
Erreur 3 : croire que la residence locative est exoneree. Seule la residence principale est exoneree. Un investissement locatif est toujours taxe, sauf si detenu depuis plus de 30 ans.
Cas d'exoneration de plus-value
Outre la residence principale, d'autres exonerations existent :
- Premiere cession d'un bien autre que la RP : exoneration partielle si le produit est reinvesti dans l'achat de la RP dans les 24 mois (Art. 150 U-II-1bis).
- Prix de vente < 15 000 € : exoneration totale.
- Detention > 30 ans : exoneration totale (IR + PS).
- Expropriation : exoneration si remploi dans les 12 mois.
- Vente a un organisme HLM : abattement exceptionnel de 60-85 % selon les zones.
Source : Art. 150 U a 150 VH du CGI, BOFiP RFPI-PVI.