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⚡ En bref
⚠️ Avertissement : Estimations indicatives uniquement. Consultez un notaire ou courtier avant toute decision.
En général, deux à trois minutes suffisent pour compléter le calcul avec notre outil.
✓ Mis a jour : Fevrier 2026
La rentabilite locative mesure le rapport entre les loyers et le prix d'achat. Rentabilite brute = loyer annuel / prix achat × 100. Rentabilite nette = (loyer − charges − impots) / prix total. Exemple : loyer 800 €/mois, achat 200 000 € → brut = 4,8 %. Apres charges et fiscalite : net ≈ 3,0-3,5 %. Notre calculateur estime les 3 rendements (brut, net de charges, net-net apres impots).
Étape 1 : Renseignez vos valeurs dans les champs ci-dessus.
Étape 2 : Cliquez sur « Calculer » pour obtenir le résultat.
Étape 3 : Vérifiez le résultat et ajustez les paramètres si nécessaire.
Resultat
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
KIT IMMOBILIER 2026Réforme LMNP LF 2025 intégrée
Attention réforme LMNP LF 2025
Depuis le 15/02/2025 (CGI art. 150 VB modifié), les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans votre plus-value à la revente. Impact : +80 à +300 k€ de base imposable sur 10-15 ans. Aucun simulateur concurrent ne l'expose clairement.
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Simulateur Calcul Rendement Locatif Net : methode de calcul
1. Rentabilite brute :
R brute = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100
Indicateur rapide pour comparer les biens. Ne tient pas compte des charges.
2. Rentabilite nette de charges :
R nette = [(Loyer × 12) − charges annuelles] / Prix achat total × 100
Charges a deduire : taxe fonciere, charges copropriete non recuperables, assurance PNO (propriétaire non occupant), frais de gestion, vacance locative.
3. Rentabilite nette-nette (apres impots) :
R nette-nette = [(Loyer − charges) − impots] / Prix total × 100
Erreurs frequentes : simulateur calcul rendement locatif net
Erreur 1 : se fier a la rentabilite brute. Un bien a 8 % brut peut tomber a 3 % net-net apres charges, impots et vacance. La brute ne sert qu'au premier tri. Calculez toujours la nette-nette.
Erreur 2 : oublier la vacance locative. Prevoyez 1 mois/an de vacance en moyenne (plus en zone detendue). Soit une perte de ~8 % des loyers annuels.
Erreur 3 : ignorer la fiscalite. En revenus fonciers classiques, vos loyers sont imposes a votre TMI + 17,2 % de PS. A TMI 30 % : 47,2 % d'impot. Le regime LMNP (Loueur Meuble Non Pro) avec amortissement permet de reduire drastiquement la fiscalite.
LMNP vs Foncier : l'impact fiscal sur la rentabilite
Le regime fiscal change radicalement la rentabilite nette-nette :
Revenus fonciers (nu)
LMNP reel (meuble)
Regime
Micro-foncier (< 15K) ou reel
Micro-BIC (< 77,7K) ou reel
Abattement micro
30 %
50 %
Charges deductibles (reel)
Interets, travaux, assurance
Idem + amortissement du bien
Amortissement
NON
OUI (20-30 ans)
Impact sur le resultat
Souvent imposable
Souvent deficit comptable (= 0 impot)
Plus-value a la revente
Regime PV immobiliere
Regime PV immobiliere
Le LMNP au reel est le regime le plus favorable pour l'investisseur locatif.
Exemple : un bien a 200 000 € en LMNP reel permet d'amortir ~6 000-7 000 €/an, ce qui efface fiscalement les revenus locatifs pendant 15-20 ans. Source : Art. 39 du CGI (amortissements), Art. 50-0 (micro-BIC).
En droit fiscal francais, le simulateur repose sur des baremes progressifs fixes par la loi de finances. Le resultat conditionne directement le montant du a l'administration.
Delai legal : 30 jours apres reception de l'avis pour contester. Les acomptes trimestriels tombent le 15 fevrier, 15 mai, 15 aout et 15 novembre.
Questions frequentes sur simulateur calcul rendement locatif net
Comment calculer les frais de notaire ? pour Simulateur Rendement Locatif Net : Brut, Net et Net d'Impôts 2026 ?
Rentabilite brute = (loyer mensuel x 12) / prix d'achat x 100. Exemple : loyer 700 €/mois, prix 150 000 €. Brute = 8 400 / 150 000 = 5,6 %. C'est un indicateur rapide pour comparer des biens, mais il ne tient pas compte des charges ni de la fiscalite.
Quelle est la formule de calcul d'une mensualite ? pour Simulateur Rendement Locatif Net : Brut, Net et Net d'Impôts 2026 ?
En brut : 5-7 % est considere comme bon en France. Nette de charges : 3-5 %. Nette-nette (apres impots) : 2-4 %. En dessous de 3 % brut (Paris intra-muros), l'investissement se justifie surtout par la plus-value potentielle. Au-dela de 10 % brut, verifiez le risque (vacance, localisation).
Comment calculer sa capacite d'emprunt ? pour Simulateur Rendement Locatif Net : Brut, Net et Net d'Impôts 2026 ?
4 leviers : negocier le prix d'achat (premier gain), optimiser la fiscalite (LMNP reel), reduire la vacance (bon emplacement, entretien), et meubler pour augmenter le loyer (un meuble se loue 20-40 % plus cher qu'un nu). L'effet de levier du credit amplifie la rentabilite des fonds propres.
La formule officielle est publiee chaque annee au Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP). Notre outil applique la version en vigueur au 1er mars 2026.
Quel est le taux d'endettement maximum ? pour Simulateur Rendement Locatif Net : Brut, Net et Net d'Impôts 2026 ?
La brute ne deduit rien : (loyer x 12) / prix x 100. La nette deduit les charges (taxe fonciere, copropriete, assurance, gestion, vacance). La nette-nette deduit aussi les impots. Ecart typique : brute 6 %, nette 4 %, nette-nette 2,5 %. Seule la nette-nette represente votre gain reel.
La formule officielle est publiee chaque annee au Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP). Notre outil applique la version en vigueur au 1er mars 2026.
Sources :Service-Public.fr, Légifrance — art. L. 111-1 du Code de la consommation, décret n°2014-1316 sur la transparence.
A propos de cet outil
Auteur : Equipe MaCalculatrice - Experts en Immobilier