Formulaire 2044 : déclarer ses revenus fonciers au régime réel

En bref

• Un propriétaire bailleur qui loue un logement nu ne dépose aucune 2044 tant que ses revenus fonciers bruts 2025, toutes propriétés confondues, restent sous 15 000 € : le régime micro-foncier s'applique de plein droit, avec un abattement de 30 % et un simple report case 4 BE de la 2042.
• Au-delà de 15 000 €, ou en cas d'exclusion expresse du micro-foncier, ou par choix volontaire du régime réel, il faut souscrire une déclaration 2044 — ou une 2044 spéciale pour les dispositifs d'amortissement sur logements neufs.
• Le formulaire distribué au titre des revenus de 2025 porte le numéro 50156 # 30 imprimé en tête, alors que la fiche service-public.gouv.fr R1283 mentionne encore le cerfa 10334.
• Déposer une 2044 pour opter au régime réel est une décision irrévocable pendant trois ans, renouvelée ensuite tacitement chaque année.
• Un déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (15 300 € en « Cosse »), limite qui peut monter jusqu'à 21 400 € avec certains travaux de rénovation énergétique.
• Le résultat de la ligne 420 se reporte case 4 BA de la 2042 s'il s'agit d'un bénéfice ; s'il s'agit d'un déficit, sa répartition se joue en rubrique 430 entre les cases 4 BB, 4 BC et 4 BD.
• Un doute sur l'imprimé à déposer se tranche avec l'assistant de la page, qui distingue micro-foncier, 2044 et 2044 spéciale.

📄 Le PDF officiel de la déclaration 2044

🧭 Assistant : quel imprimé foncier devez-vous déposer ?

Les critères sont ceux de la notice officielle du millésime 2026. L'assistant distingue le micro-foncier, la 2044 et la 2044 spéciale, et signale l'engagement de trois ans. Tout se passe dans votre navigateur.

📏 Traducteur : de la ligne 2044 à la case 2042

Cet outil répartit un résultat foncier entre les lignes de la 2044 et les cases de la 2042, en appliquant la règle de la rubrique 430 : comparaison des intérêts d'emprunt au total des revenus bruts, puis plafond d'imputation sur le revenu global. Il ne calcule aucun impôt — pour cela, le calcul du déficit foncier chiffre l'impact.

Micro-foncier, 2044 ou 2044 spéciale : qui dépose quoi

Le premier réflexe d'un bailleur qui loue un logement nu n'est pas de calculer un impôt, c'est de savoir s'il doit remplir un imprimé du tout. Trois situations possibles, et une seule question de départ : le montant brut des loyers perçus en 2025, avant charges.

Le régime micro-foncier s'applique de plein droit dès que trois conditions sont réunies simultanément. D'abord, les revenus fonciers doivent provenir de la location non meublée de propriétés urbaines ou rurales, ou de parts de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale, ou de parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés, ou de parts de fonds de placement immobilier (FPI) à raison des produits encaissés par le fonds sur ses actifs immobiliers. Ensuite, le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus en 2025 par le foyer fiscal, toutes propriétés confondues, ne doit pas excéder 15 000 €, charges non comprises, quelle que soit la durée de la location dans l'année. Enfin, les immeubles concernés ne doivent bénéficier d'aucun régime particulier.

Cette limite de 15 000 € s'apprécie en tenant compte des loyers en principal, des recettes accessoires et, le cas échéant, de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés immobilières ou FPI dont le bailleur est associé, à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable — en ne retenant que les recettes perçues par la société ou le fonds, sans tenir compte de ses charges.

Quand ces trois conditions sont remplies, il n'y a aucune déclaration 2044 à remplir. Le total des revenus perçus en 2025, charges non comprises, se porte directement case 4 BE de la 2042, et un abattement de 30 % représentatif des frais s'applique automatiquement, sans justificatif à produire.

Cinq situations excluent expressément du micro-foncier, et obligent au dépôt d'une 2044 ou d'une 2044 spéciale : percevoir des revenus fonciers uniquement au travers de sociétés immobilières ou de FPI ; détenir des immeubles bénéficiant d'une déduction spécifique ; avoir opté pour la déduction au titre de l'amortissement dans le cadre des dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo neuf » ; détenir des immeubles spéciaux, monuments historiques et assimilés ou immeubles détenus en nue-propriété ; avoir opté pour la déduction au titre de l'amortissement de parts de SCPI, « Robien SCPI » ou « Borloo SCPI ».

Un cas particulier mérite d'être isolé : celui qui détient uniquement des parts de sociétés immobilières translucides ou de FPI non soumis à l'impôt sur les sociétés n'a pas à remplir de 2044, même au-delà de 15 000 € : il déclare directement case 4 BA de la 2042 et joint en annexe les coordonnées des sociétés ou du FPI, ainsi que le montant des revenus perçus par société ou par fonds.

En dehors de ces cas, il faut souscrire une déclaration 2044 dans trois situations : le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus en 2025 par le foyer fiscal, toutes propriétés confondues, est supérieur à 15 000 € ; le bailleur est expressément exclu du régime micro-foncier par l'une des cinq situations ci-dessus ; ou le bailleur relève de plein droit du micro-foncier mais souhaite malgré tout opter pour le régime réel. La 2044 spéciale, elle, est requise notamment lorsque le bailleur a perçu des revenus de logements neufs ou assimilés pour lesquels il a opté pour la déduction au titre de l'amortissement.

Pour comparer chiffres en main ce que donnerait le micro-foncier face au régime réel sur un cas précis, le tableau de calcul des revenus fonciers effectue la comparaison.

La version distribuée en 2026, et le numéro qui a changé

Au titre des revenus de l'année 2025, la déclaration 2044 se compose de quatre pages et porte, imprimé en tête, le numéro 50156 # 30. Sa notice, huit pages, porte le même numéro. La 2044 spéciale conserve sa série propre, 10335 * 30, sur huit pages également, et sa propre notice s'étend sur seize pages, sans numéro relevé en tête. Le formulaire 2044-EB, relatif au statut du bailleur privé et à l'engagement de location, porte le numéro 11639 * 26 sur vingt-quatre pages.

Un point de fraîcheur mérite d'être signalé comme un simple constat de lecture, sans conclusion juridique. Les millésimes précédents de la déclaration 2044 portaient un numéro de la série 10334 : 10334 * 28 au millésime 2024, 10334 * 29 au millésime 2025. Le millésime 2026 imprime 50156 # 30, qui est aussi le numéro de sa propre notice, alors que la 2044 spéciale conserve de son côté sa série 10335 * 30 sans rupture apparente. Dans le même temps, la fiche officielle service-public.gouv.fr R1283, vérifiée le 15 avril 2026, mentionne toujours le cerfa 10334.

Le numéro « 10334*30 », que l'on rencontre pourtant sur plusieurs sites, n'est imprimé sur aucun des documents officiels du millésime 2026. La cause de cet écart, en revanche, n'est pas déterminable à partir des documents eux-mêmes : il peut s'agir d'un changement de numérotation comme d'un décalage de mise à jour. Le seul repère fiable au moment de déposer reste donc le numéro imprimé en tête du formulaire téléchargé.

Sur un point technique, en revanche, aucune ambiguïté : la 2044 est un PDF non remplissable à l'écran. Contrairement à d'autres formulaires de la DGFiP dotés de champs interactifs, celui-ci s'imprime et se remplit à la main, ou se complète directement via le parcours en ligne d'impots.gouv.fr plutôt que via le PDF lui-même.

Passer au réel : une option irrévocable trois ans

Un bailleur qui relève de plein droit du micro-foncier — ses revenus bruts restent sous 15 000 € — peut malgré tout choisir de déclarer au régime réel, par exemple parce que ses charges déductibles dépassent l'abattement forfaitaire de 30 %. Ce choix ne se coche nulle part sur la 2042 : il s'exerce par le simple dépôt d'une déclaration 2044.

C'est le point que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard, et qui doit se lire comme un avertissement explicite : cette option est irrévocable pendant trois ans, et elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, pas seulement au bien pour lequel la 2044 a été déposée. Une fois les trois années écoulées, l'option n'est pas remise en cause automatiquement dans l'autre sens : elle est renouvelée tacitement tous les ans, sauf démarche contraire du bailleur. Il ne suffit donc pas de laisser passer trois ans pour revenir au micro-foncier : il faut agir au terme de la période.

Pour recevoir automatiquement la déclaration papier l'année suivante — utile pour un bailleur qui reste au régime réel sans repasser par le service en ligne chaque année — la case 4 BZ de la 2042 doit être cochée.

Les rubriques de la déclaration, dans l'ordre du formulaire

La 2044 n'est pas une déclaration autonome : c'est une annexe à la déclaration d'ensemble des revenus 2042, et les chiffres indiqués à gauche de certaines de ses lignes renvoient directement aux paragraphes correspondants de la notice — un repère utile pour retrouver l'explication d'une case précise sans relire les huit pages dans l'ordre.

Plusieurs rubriques de la notice fixent des points que la logique seule ne suffit pas à deviner. La rubrique 100 précise que l'ensemble des revenus fonciers se déclare à l'adresse du domicile personnel du bailleur, quel que soit le lieu où se trouve l'immeuble loué. La rubrique 212 couvre les dépenses mises par convention à la charge des locataires, mais qui incombent de droit au propriétaire : ces sommes se portent ligne 212, précisément parce qu'elles restent, sur le plan juridique, une charge du bailleur même si le contrat de location en a transféré le paiement au locataire. La rubrique 229, enfin, concerne les provisions pour charges de copropriété : l'année suivant leur déduction, une régularisation s'opère par la différence entre les provisions déduites au titre de l'année précédente et le montant réel des dépenses déductibles, non déductibles et récupérables, tel qu'il ressort de l'arrêté des comptes de la copropriété.

Une rubrique spécifique, la 228, recense les déductions spécifiques applicables à certains dispositifs, sans qu'il soit utile de les détailler ligne à ligne ici : « Borloo ancien » à 30 %, 45 %, 60 % ou 70 % ; « Cosse » à 15 %, 30 %, 50 %, 70 % ou 85 %, avec un engagement de louer nu à usage d'habitation principale du locataire pendant 6 ans ou 9 ans ; carrières et autres gisements minéraux productifs de revenus à 40 %. Depuis l'imposition des revenus de 2019, le dispositif « Cosse » porte en outre le plafond de déduction sur le revenu global des déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt de 10 700 € à 15 300 €. Un associé de société immobilière conserve la faculté de choisir individuellement s'il applique ou non ces déductions spécifiques, indépendamment du choix retenu par les autres associés.

Deux rubriques concentrent l'essentiel de l'attention : la ligne 420, où se totalise le résultat, et la rubrique 430, où se répartit un éventuel déficit. Elles sont traitées en détail plus bas, car c'est là que se joue le report vers la 2042.

Sur un plan pratique, la notice le rappelle elle-même : elle n'a qu'une valeur indicative et ne se substitue pas à la documentation officielle de l'administration. En cas de situation complexe, c'est cette documentation, et non la notice, qui tranche.

Répartir un déficit : les plafonds et les dix ans

La ligne 420 totalise le résultat de la 2044 : elle additionne les montants des cases D (ligne 114, page 1) et I (ligne 263, page 3). Si le total est un bénéfice, il se reporte directement case 4 BA de la 2042. Si c'est un déficit, sa répartition s'organise en rubrique 430, et la première étape consiste à comparer deux montants : le total des intérêts d'emprunt d'un côté, le total des revenus bruts de l'autre — reporté ligne 431.

Lorsque les intérêts d'emprunt sont supérieurs au total des revenus bruts, ils sont considérés comme en partie à l'origine du déficit. Dans ce cas, les autres frais et charges se portent ligne 436, dans la limite de 10 700 € ou 15 300 € — limite éventuellement rehaussée des dépenses de travaux de rénovation énergétique, sans jamais pouvoir excéder 21 400 € —, et le surplus se porte ligne 437. Les montants des lignes 436 et 439 se reportent respectivement case 4 BC et case 4 BB de la 2042.

Lorsque les intérêts d'emprunt sont inférieurs ou égaux au total des revenus bruts, le déficit n'est pas imputable aux intérêts. Le montant du déficit se porte alors ligne 441, dans la même limite de 10 700 € ou 15 300 € rehaussée le cas échéant sans excéder 21 400 €, puis le surplus se porte ligne 442. Ces montants se reportent respectivement case 4 BC (ligne 441) et case 4 BB (ligne 442) de la 2042.

Ces deux plafonds — 10 700 € en règle générale, 15 300 € pour un logement relevant du dispositif « Cosse » — définissent la part du déficit foncier qui résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt et qui reste imputable sur le revenu global du foyer fiscal, et non seulement sur les futurs revenus fonciers. Cette limite peut elle-même être rehaussée, sans jamais dépasser 21 400 €, du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique qui permettent à un bien de changer de classe énergétique — la notice présente ce rehaussement comme temporaire sans en dater la fin, mais l'article 156 du code général des impôts, dans sa version en vigueur consultée le 2 août 2026 sur Légifrance, précise que le changement de classe doit être atteint « au plus tard le 31 décembre 2027 ».

Le rehaussement à 21 400 € concerne précisément les travaux qui permettent à un logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. La fraction du déficit qui dépasse ces limites, ainsi que celle qui provient des intérêts d'emprunt, n'est pas perdue : elle reste uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, sans possibilité de l'imputer sur le revenu global au-delà des plafonds ci-dessus.

C'est là qu'interviennent les lignes 450 et 451, consacrées aux déficits antérieurs restant à imputer. La fraction des déficits fonciers non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, et les déficits ou fractions de déficit des années 2015 à 2024 non encore imputés peuvent être déduits des revenus fonciers de 2025. Les montants à reporter en colonne A sont identiques à ceux de la colonne C de la déclaration de l'année précédente : le total de cette colonne A se porte ligne 451 et se reporte case 4 BD de la 2042. Si un bénéfice a par ailleurs été déclaré ligne 420 la même année, ce bénéfice s'indique en colonne B et s'impute en priorité sur les déficits les plus anciens ; le solde restant, une fois cette imputation faite, s'indique en colonne C.

Pour chiffrer un déficit foncier avant de reporter les montants dans la 2044, le calcul de déficit foncier permet de poser les chiffres à part.

Où reporter chaque ligne dans la 2042

La logique des reports, une fois les lignes de la 2044 remplies, tient en quelques cases de la 2042, chacune correspondant à un cas précis. Un bénéfice ligne 420 se reporte case 4 BA. La part du déficit imputable sur le revenu global de l'année, qu'elle provienne de la ligne 436 ou de la ligne 441, se reporte case 4 BC. La part reportable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes se reporte case 4 BB : elle correspond à la ligne 439 lorsque les intérêts d'emprunt excèdent les revenus bruts, et à la ligne 442 dans le cas inverse. Le report des déficits antérieurs non encore imputés, ligne 451, se reporte case 4 BD. Et pour le bailleur qui relève du micro-foncier sans avoir de 2044 à remplir, le total de ses revenus bruts se porte directement case 4 BE.

Ce jeu de cases explique pourquoi la 2044 ne se lit pas comme un formulaire isolé : chaque ligne de résultat existe pour être reportée quelque part dans la 2042, et une erreur de case — reporter en 4 BB ce qui relève de 4 BC, par exemple — ne change rien au calcul fait dans la 2044 elle-même, mais fausse la manière dont l'administration traite ensuite le montant, puisque chaque case correspond à un traitement fiscal distinct (imputation immédiate sur le revenu global, ou report sur dix ans). Pour resituer ces cases dans l'ensemble de la déclaration d'ensemble des revenus, la page formulaire 2042 — déclaration de revenus détaille le document dont la 2044 est l'annexe.

Ce qui fait remettre en cause l'imputation

Deux règles piègent régulièrement les bailleurs après coup, une fois le déficit imputé et l'affaire apparemment classée.

La première : l'imputation du déficit sur le revenu global n'est pas optionnelle. Elle s'applique automatiquement dès qu'un déficit est dégagé ligne 420, dans la limite des plafonds vus plus haut — un bailleur ne peut pas choisir de renoncer à cette imputation pour la reporter plus tard sur ses seuls revenus fonciers.

La seconde, plus lourde de conséquences : cette imputation est remise en cause si le bailleur cesse de louer l'immeuble avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Quatre motifs écartent cette remise en cause : le licenciement, l'invalidité ou le décès du contribuable ou de l'un des époux ou partenaires soumis à imposition commune, ou encore une expropriation de l'immeuble. Pour un associé de société immobilière ou de FPI, la règle se transpose à l'échelle des parts : il faut les conserver au moins trois ans, et la société ou le fonds doit continuer de louer l'immeuble pendant les trois années qui suivent l'imputation.

Un dernier cas est prévu par la notice, pour un bailleur qui possède plusieurs immeubles déficitaires la même année : si un déficit imputable a été déclaré la même année à partir d'immeubles différents, et que la location de l'un d'eux cesse dans les trois ans qui suivent l'imputation, la fraction imputable n'est pas perdue en bloc — elle est reconstituée en faisant abstraction des seuls résultats déficitaires des immeubles cédés ou dont la location a cessé, les autres immeubles restant pris en compte normalement.

Ces deux règles — automaticité de l'imputation, et remise en cause en cas d'arrêt de location dans les trois ans — se lisent ensemble avec l'irrévocabilité de trois ans de l'option pour le régime réel : une fois la 2044 déposée par choix ou par obligation, le bailleur engage sa situation fiscale sur plusieurs années, pas seulement sur l'année de la déclaration.

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